東區以住宅區為主，鰂魚涌集中區內的商業活動，大型屋苑眾多是一大特色，而單幢樓則多在北角、筲箕灣和柴灣等舊區，交通距離主導樓價分佈

分區簡介

東區是港島人口集中的地方，大中型的屋苑集中在北角和鰂魚涌，著名的有太古城丶城市花園丶和富中心等，可惜當年並不流行設置會所。

又要大屋苑，又要有會所，就要選擇樓齡較新的，如逸濤灣丶嘉亨灣丶藍灣半島等，則集中在筲箕灣和柴灣。

如果想交通方便，港鐵上蓋，也有數個港鐵的小型項目，如樂嘉中心丶欣景花園丶峻峰花園等。

再退而求其次，要細銀碼上車，北角和柴灣均有大量的單幢盤可供選擇。

倒轉頭，想住豪宅，又有北角半山上的屋苑可供選擇。

總體而言，東區屬於較多不同類型選擇的地區，所以長期成為港島置業之選。

東區是香港島人口密度最高的區域，佔全島130萬人中的45%之譜，因地形所限，聚落集中在山腳與海濱之間，闊度大部分只有500米左右，東西卻距離7公里，差不多等如西環頭行到灣仔尾，結果可以看到距離對地價的影響。

筆者說的是「地價」而不是樓價，因為要撇除建築質素及樓齡的影響，就以臨海二十多年中型屋苑為例，城市花園和富中心貴過鯉景灣，鯉景灣又貴過杏花邨。又以半山樓齡接近三十年屋苑計，賽西湖花園貴過康景花園及南豐新邨，後兩者又貴過高威閣。大致上是由西向東遞減。

長蛇陣

然而不能忽略的是商業重心區的影響，本來銅鑼灣是全港島最大的商業重心區，可惜東區隔了面積龐大的維多利亞公園再加上中央圖書館，旺氣屆此而止，以至整個北角區商業活動呈分散形態。但鰂魚涌卻形成了東區內的商業重心，一方面太古坊提供大量較高薪的就業機會，另一方面太古城中心形成區內面積最大人流最高的購物熱點。

中產階級零星分佈

若從整個東區來說，在過去五年住戶收入增幅只有12.0%，不及全港整體的20.%，不過在區內各個地段表現差甚大，以北角半山和鰂魚涌代表的中產區域收入增幅達兩成半至四成，而有較多公營房屋的筲箕灣和柴灣則只有一成多甚至不升反跌，可以推論出是由於公營房屋比重較大而影響全區的收入表現。

東區以地段分階級又是否明顯呢？以各選區的住戶月入中位數計，只有北角半山，即寶馬山道、雲景道、天后廟道等屋苑，以月入80,000元以上可算得上是貴重地段。在平地只有北角柏景台城市花園和富中心、鰂魚涌太古城康怡、筲箕灣鯉景灣嘉亨灣逸濤灣、柴灣杏花邨藍灣半島等月入超過45,000元的臨海大型屋苑可算作是中產地段，其餘各地大多是舊樓、單幢樓或居屋公屋屬平民地段。

大致上各區樓價由高至低這樣排列：

貴重地段：北角半山

中產地段：鰂魚涌、北角、筲箕灣、柴灣的大中型私人屋苑

平民地段：鰂魚涌、北角、筲箕灣、柴灣的小型私人樓宇

雖然東區的校網不是四大之一，但也有個別的傳統名校可供選擇，而直資、國際和私立學校也比較多，形成一些另類的選擇。

揀樓秘訣

北角半山兩大屋苑，賽西湖大廈是舊發財的代表，寶馬山花園是新發財的代表，以氣派論，前者門禁森嚴而貌似前臨大公園（其實是發展商興建後交回政府），後者只像一般私人屋苑格局較小，而且發展商仍有很多一手服務式住宅在手，結果前者保值而後者好炒。如置業者只是看中其清靜環境及較闊海景，而不介意樓齡及設施較少，其他較細物業亦可考慮，問題是以這樣的樓價，在平地可以買更大更新的物業，依筆者之見無論自住或投資也不算理想。

鰂魚涌屋苑以太古城為首，一般以為太古城並無窗台，其實不然，海景花園便有窗台，其他期數部分單位房間內有小型窗台。留意翠湖台及高山台是由太古與怡和合資公司興建，不過沒有證據顯示建築有明顯差異。大多數太古城單位是呂字廳或方形廳，只有海景花園是鑽石廳。

康山與康怡是混合式發展，前者是居屋，後者是私人屋苑；如考慮購置康怡，必要做詳細的背景調查工作，皆因市傳有好幾個「吉宅」，無需要單位內出現狀況，也可能因位處隔籬而被株連，據聞甚至有整座呎價因而被拉低云云。康怡對面南豐新邨最細單位只有391呎，因銀碼細呎價稍低而被視為上車盤，然而建築質素也反映在價格上，購買前最好要求睇樓。

筲箕灣西灣河碼頭海濱三大屋苑，鯉景灣部分單位沒有窗台，逸濤灣有窗台沒有環保露台丶嘉亨灣則兩項都有；柴灣杏花邨只有小窗台，藍灣半島則是首創「冷氣機房」的屋苑，實用率亦因而遞減。

區內精選屋苑／小區

未來發展

東區幾幅面積較大的土地已經批出，「北角邨」商住和酒店兩幅地皮由新地奪得，「油街政府物料供應署」商住地由長實投得，「丹拿山邨」由房協重建為長者房屋；至於「百福道警察宿舍」本來建議放在勾地表，但據知已決定保留作教育用途。短短三年，各有歸處。

舊樓重建方面，除了市建局和私人發展商的零星重建計劃，有數個較大面積的地盤已動工，包括新世界繼園街項目和新東方台項目，以及南豐藹寧園重建，規模都是數百個單位，已經算是比一般單幢項目為大。位置上他們都接近北角一帶，不過加起上來都是千多二個單位，對區域格局無大影響。

此外，柴灣還有兩大車廠項目，分屬港鐵及中華汽車。杏花邨本身已是車站上蓋項目，港鐵早年曾申請把餘下的車廠興建上蓋像火炭何東樓那樣發展，然而因杏花邨居民反對而未能通過；中華汽車柴灣車廠項目亦經屢次申請，繼2009年後，2013年再申請又被城規會否決，仍然是得個等字。

民間多次要求的小西灣線終於得到響應，在《我們未來的鐵路－第二階段公眾參與諮詢》探討了小西灣線的可行性，並提出三個不同的方案，評語是「在技術上均存有相當的困難，可能需要移除區內部分樓宇和設施，對小區造成一定程度的影響」。

筆者想到如果在小西灣以西的歌連臣角至銀灣填海，將柴灣車廠搬去，新舊車廠上蓋都可以發展物業，作為工程費用的補貼；新支線由杏花邨站起沿海架空興建，便可以一次過解決空間和人流量的問題，而柴灣站則成為支線。而且該處超出保護海港條例適用範圍，海面沒有海豚，阻力理應較少。不過這樣大動作的建議，相信政府是無心無力推行。

東區現時沒有大規模的交通改善計劃，亦沒有大型住宅發展計劃落實，樓價總體上與大市同步，筆者理解為香港島樓價因供應所限而出現的水漲船高現象。

節錄自拙作：《香港各區置業指南》 (2013年)

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