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離島區本來人口稀疏，機場落戶後東涌大型屋苑相繼建成，私樓市場得以確立，隨著港珠澳大橋和屯門至赤鱲角連接路相繼通車，東涌將由海角盡頭變為接通珠澳

分區簡介

離島區雖然有眾多島嶼，但真正多年居住的，只有大嶼山丶長洲丶坪洲和南丫島。其中絕大多數人，都是住在大嶼山北岸的東涌新市鎮。

東涌已建成和在建的私人屋苑，共有六個，其中兩個現時仍然是樓花有待交樓，政府已諮詢擴建東涌新市鎮，未來至少會在東部加建一個東涌東站，至於位於東涌灣的東涌西站，由於已經擱置填海計劃，而且要加建路軌相信很大機會不能實現。

離島區是填海規劃的重點研究區域，單是大嶼山便北岸和東岸多個選址，連南丫島也和螺洲有，當中大嶼山東岸更被稱為未來第三個CBD。

還是說回現有的居民點，離島區的住宅均是以過往的漁村為基礎，其中梅窩丶長洲和坪洲均有私人屋苑和公屋，而南丫島則是以村屋為主。另外，近年政府也推出多幅蚊型住宅地，集中在大嶼山南岸，貝澳丶長沙一帶，都是以興建獨立屋為主。

離島的土地潛力甚大，單是梅窩一帶的村地，已經可以興建一個小型市鎮，只是交通問題始終未能解決，大規模發展住宅就難以成事。

全港共有263個島，離島區只佔當中約廿個，而有常住居民的只有幾個，當中有私樓市場的，只有大嶼山、長洲及坪洲。南丫島只有村屋市場，其餘要不是無人煙的荒島、廢棄的政府設施（如大鴉洲難民營、晨曦島戒毒中心）、現有的政府設施（如喜靈洲羈留中心、石鼓洲戒毒所、橫瀾島燈塔），便只有零星島民居住（如蒲台島）。本書只討論私人住宅市場，範圍縮窄到大嶼山、長洲及坪洲。

只住幾個島

離島區居民收入極之懸殊，愉景灣的設計是度假式高尚住宅區，交通費用及時間頗高，因此居民每多高收入人士；東涌北是約私人屋苑地帶，收入亦較高；東涌南混合公私營屋苑，收入就再低一級；其餘傳統離島居民為主，收入就在全港中位數之下。

離島區是全港面積最大，人口卻是最少的區域，可是這並不意味居住環境不稠密，實際上有人居住的地方只佔極少部分。即使有人居住的島嶼，民居也集中在少數平地山谷或填海地，筆者試將該四個島的人口密度與十八區比較，發覺長洲坪洲人口密度迫近市區，只有南丫島及大嶼山較疏。

大嶼山實際居住密度，亦不是整體數字顯示那樣低，東涌固然是高樓林立，愉景灣也有多座二十多層高的住宅大廈，連長洲中部也是熱鬧煩囂，只有傳統的居民點如梅窩、貝澳、長沙、塘福等算是鄉郊式低密度發展。

除東涌有高速公路及鐵路，愉景灣有行車隧道及高速船直達外，離島區其他地方均要用較長時間才能抵達市區，選擇在此居住自然是追求其悠閒清靜的環境，因此各自有一套衡量的標準。

山長水遠的市區

東涌人口密集，卻只是佔有大嶼山的一小角。這裡原本是大型新市鎮計劃，稱為「北大嶼山新市鎮」，由機場以南的東涌灣起，經大濠延伸到小濠灣車廠以西，現時已完成第一、二期及第三期的部分，規劃人口達二十萬人口。雖位處離島之中，其實與住在市區差不多，分別是交通的時間與費用貴得多，而且據報空氣質素有過之而無不及地──差，因為飛機升降帶來大量空氣污染，而且久聚不散。可是樓價卻是近郊水平，有些人認為是機場工作的人收入較高支持樓價，筆者只是懷疑以目前的七萬人口，究竟有多少人是在機場工作呢？

大嶼山另一大型居民點是愉景灣，相信大多數人均只聞其名，未嘗親到此一遊，無論由中環乘搭快船或由東涌站乘搭巴士，要花的是時間和金錢，如非住在那里或探訪親朋或工作，亦少有人刻意到此，因而蒙上神秘的色彩。筆者機緣巧合屢次到過這裡，更獲得一份發展商出版的「愉景灣區域分佈圖」，其佈局的複雜處有如「桃花島總圖」。愉景灣分佈廣，住宅的格式亦有很大差別。

旅遊熱點無復舊觀

大嶼山餘下的居民點，均是傳統鄉鎮式或鄉村式，在東涌及愉景灣未發展前，全島最多人是東面的梅窩，第二是西面的大澳，還有由嶼南道連接的海灘小鄉村，如貝澳、長沙、塘福等。梅窩現時仍然是重要的聚落。

沿嶼南路有全港最長達三公里的長沙海灘，還有貝澳及塘福兩個較小的沙灘，筆者讀中學的時代，一到假期這些地方遊人如過江之鯽，如貝澳沙灘上密麻麻的泳客，路上餐廳多所選擇，晚上街頭也有人群遊玩。大家有興致的話，親自到那兒將會發覺現在即使是假日也變得冷清，小貓三幾隻，餐廳、士多也只剩一間。

就地產市場來說，上世紀八十年代由貝澳到塘福仍有度假屋的二手市場，筆者也識得人以30萬的價錢買入，到今天這兒已退化為一般村屋丁屋市場，莫講買賣，租賃也遠比昔日為少。皆因港人要到海灘游泳，除港島南區或西貢泳灘外，還可以到深圳大小梅沙等地，舟車勞頓到離島享受陽光與海灘的人已少得多了！

嶼南仍有兩個地方存有私人住宅，分別是近長沙的長富街及麗濱徑，與芝麻灣半島的澄碧邨。筆者幾經找尋才找到兩個成交紀錄，呎價差距極大。拍賣場上的離島「奀豬地」就是這類住宅，一般人也極少參與，始終「住宅」與「度假屋」是兩種概念。

中環餘暉

長洲與坪洲是另外兩個有私人住宅市場的島嶼，碰巧均是連島沙洲，即是由中央的狹長沙咀連著兩個島變成兩座山，居民就聚居在沙咀平地上，以至在山坡上建樓。再加上南丫島，這三個多人聚居的小島均有一共通點，就是以中環為航行中心，船程也差不多，甚至通車路前的愉景灣也是這樣。

大家進一步想想，在海底隧道及港鐵通車之前，中環搭船可直達尖沙咀、佐敦、大角咀、深水埗，甚至屯門、荃灣、青衣亦有快船。筆者大膽推論，現時的長洲及坪洲的畸形發展，是以前「中環中心思維」的餘暉──既然中環本身無住宅，港島區居住成本又貴，反正人人都是搭船返工，何不住離島更平環境更優美呢？

到今時今日，隨著交通發展，去離島時間比北上深圳更久，班次又疏船費又貴。居住環境坪洲還好一點，長洲又擠迫又嘈雜，對於不是中環碼頭附近工作的人來說，實在想不到遷入的理由，何況碼頭已搬到老遠呢！所以該地樓價只有比新界近郊更平，而且沒有升值潛力可言。

揀樓秘訣

東涌四大屋苑，最近港鐵站的東堤灣畔及海堤灣畔興建時還未有環保露台及工作平台，實用率較高；最遠的映灣園均有環保露台及工作平台，而且要駁一程車才到港鐵。處在中間的藍天海岸，分四期發展：

第一期 沒有環保露台及工作平台。

第二期 「水藍天」共41間複式平房。

第三期 「影岸．紅」與第一期相似，是高達五十多層的大廈，而且有環保露台及工作平台。

第四期 「水藍天岸」只有十五層高，密度介乎兩者之間。

怎麽會有這樣多款式？看一看發展商就知：香港興業。

香港興業另一作品愉景灣，不單發展期數混雜在不同位置，發展密度也各有不同，從而影響樓價分佈，共有四類單位，不同的格式可以差別很大：

區內精選屋苑／小區

未來發展

眾所周知接駁珠江三角洲東西兩岸的「港珠澳大橋」將以東涌為起點，入境口岸位置在機場人工島，預計在2016年通車。政府公佈爭取屯門至赤鱲角連接路於同年通車，如按計劃進行，東涌將由海角盡頭的臨空港，變身為接通珠澳的橋頭堡。

由五大發展商持有的東薈城已轉型為名牌折扣商場「東薈城名店倉」，專做遊客生意的Factory Outlet集中地，2013年奪得東涌商業用地，再擴展商業版圖。現時除機場和本地客外，亦有乘旅遊車來的觀光客，2016年由西部通道來港的旅客，無需要再經三號幹線或者屯門公路經青嶼幹線到機場及東涌，區內商業價值進一步提高。

政府提出「東涌新市鎮擴展研究」，據規劃東涌將向東、西兩面擴展，分別填海120公頃及14公頃，並在東涌東及東涌西，各設新的港鐵站，提供53,000個單位，容納約15萬人口，預計2021年可有土地供應，2024年有住宅單位入夥，到時東涌人口將增至27萬，到時東涌的容量會更上層樓。

政府又建議在北大嶼山進一步填海，除在荃灣區的欣澳填海之外，還有小蠔灣至深水角填海，而且重提東涌線小蠔灣車廠上蓋項目，單位數目多達14,000個，可容納40,000人。還有的是香港國際機場第三條跑道，以及機場旁現時高爾夫球場土地興建航天城，林奮強先生的黃金50會就曾就此發表研究報告。

當然這些計劃相信都是十多年後才會付諸實行，不過對於東涌樓市來說，有長遠的發展計劃總好過以前般停滯不前。

就大嶼山南部發展，有政黨提議發展旅遊展覽等設施，前任政府又成立了「大嶼山發展專責小組」，搞了個《大嶼山發展概念計劃》，結果是畫餅充飢。筆者的想法是，整個離島區的發展是基於國際機場及「中環中心思維」為重心。既然機場出市區甚至未來到澳門及深圳那麼方便，即使擴闊拉直東涌道，投資者也不會放錢發展；而中環作為香港經濟及就業中心的地位，因其他地區發展而相對地削弱，以中環航運作重心的梅窩、長洲、坪洲、南丫島等，最樂觀是保持現狀，日漸衰落可能更接近現實，從置業的觀點，該等地方已無投資價值可言。

愉景灣幸而打通嶼南通道，不用依賴中環的航運，其建築的特色及多樣性，再加上迪斯尼樂園的刺激，曾令人有無限的期望，回歸現實由陸路到愉景灣要先經東涌，人們何不直接住在東涌？即使想住獨立屋，藍天海岸第二期水藍天也有供應，實際上成交極疏落。

離島區的其他部份都會有所發展，較大的是南丫島的規劃研究和遊艇港項目，至於長洲、坪洲、大嶼山長沙等，在過去幾年都有零星地皮拍出，不過限於規模亦無關大局。

節錄自拙作：《香港各區置業指南》 (2013年)