香港分區房地產概覽(9):CBD起動──觀塘區│脫苦海(2015/09/29)

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香港分區房地產概覽(9):CBD起動──觀塘區│脫苦海

觀塘區因政府「起動九龍東」而成為重點發展區,再加上藍田和油塘的舊樓重建項目,未來十年將出現翻天覆地的變化

分區簡介

觀塘是全九龍人口最多,面積最大的區域,不過由於公營房屋比重較大,私人屋苑就比較少。

現時的屋苑集中在九龍灣站和藍田站,前者有淘大花園丶德福花園丶得寶花園等,而後者有麗港城和匯景花園。

而油塘一帶也正在積極重建,除了現存的鯉灣天下和嘉賢居等單幢外,不得不提的是油塘灣的大型發展項目,終於通過了,未來油塘站將會成為更大型的居民點。而鯉魚門沿岸也正規劃多個綜合展項目。

政府公佈有意在觀塘的半山地帶興建一條東九龍線,沿途除了公屋之外,亦有個別的居屋項目,不過就沒有多少私樓可供選擇。換言之,有與無,其實與當區樓市也沒有多大關係。

雖然啟德發展區屬於九龍城區,不過在觀塘境內,啟德灣畔也有數個住宅重建項目進行中,包括九龍貨倉丶嘉里危險品倉等。在工業商貿區興建高級住宅,是比較少見,發展商是著眼於鄰區的郵輪和旅遊項目。不過郵輪碼頭,已變成雷聲大,雨點小了!

雖然觀塘區的公營房屋也佔七成,不過就比黃大仙區樂觀,皆因觀塘區仍有很多變的空間,所謂「窮則變,變則通」,除了仍有土地可供發展及重建外,還有土地價值的提升。牛頭角、四順、秀茂坪及油塘一帶,公屋居屋一早佔了位,甚至彩石裡一帶石礦場也變成公屋,觀塘土地改變用途的潛力就比黃大仙高得多。例如淘大花園至得寶花園一帶本來是工業用途轉住宅用途;麗港城是由油庫改建為大型住宅。

窮則變,變則通

若只考慮選區層次,只有麗港城一個選區住戶月入中位數達50,000元,其餘全數都是40,000以下,更有超過一半選擇收入在15,000元以下(全港水平20,700元)。大型私人屋邨佔較多高收入居民,接著是居屋及較舊的屋苑如淘大花園,最末是公屋。顯示房屋類型對居民收入具有最大的影響,考慮置業時,亦當以私人樓宇多的地段較理想,位處公營房屋當中成為次選。

區內有大面積的臨海工業用途土地,其中觀塘一帶原是以傳統製造業為主,近十多年來已陸續重建為新型商廈,最著名的項目是新地創紀之城,其中第五期apm成為區內人流最多的商場,亦有改建為酒店項目;而九龍灣原本已多任務貿大廈發展,密度比觀塘工業區為低,近年更有甲級商廈甚至像Mega
Box及展貿中心等高增值用途。

現由於政府鼓勵活化工廈,觀塘工業區正是主要受惠者之一,除拆卸重建外,改裝及改變用途已足以令土地價值浮現出來。再加上政府「起動九龍東」計劃,希望建立另一商業中心區(Central
Business District,
CBD2),範圍除觀塘和九龍灣工業區外,更將啟德發展區納入,提出十項主要任務,包括:諮詢環保連接(輕軌)系統、改善行人暢達度及街道景觀、優化海濱地帶、改造明渠、發展行動區潛力等。

根據鰂魚涌太古坊的經驗,工廠區改變成商業區,製造大量高薪職位,以及高消費人流,結果將會帶起地價,對附近住宅樓價具有正面作用。

由於觀塘站及牛頭角站附近的住宅均樓齡較高規模細小,反而造就再隔一站的九龍灣站德福花園、淘大花園,以及藍田站的匯景花園、麗港城。

區內的住宅重建亦陸續推動,除了市建局觀塘市中心重建計劃,以及油塘數個已落成單幢項目外,還有啟興道臨海項目,以及油塘兩大重建項目,分別是由恆基牽頭的「油塘灣綜合發展項目」,以及東源街一帶多個重建項目,十年之內油塘將出現顯著變化。

在1997年之前,要居住大型屋苑,觀塘區是九龍各區中選擇最多,而且都在港鐵站附近,計有九龍灣站的德福花園、淘大花園、得寶花園,藍田站的匯景花園、麗港城。當時規模可以比擬的只有美孚新邨、黃埔花園,不過由1997年開始,九龍站、奧運站、荔枝角站,甚至將軍澳都有大量大型屋苑興建,無論硬件或樓齡,都比觀塘區的更勝一籌,令到觀塘區屋苑相形見拙。

不過話說回來,從絕對樓價數字看,觀塘區亦反映了一定的居住及投資價值,要追隨大市亦毫不困難。除了近裕民坊一帶的舊樓外,觀塘半山有些中密度大單位的舊樓,分別是協和街以東的月華街,及康寧道以西的功樂道,建築格式像太子道及廣播道一帶,大多數是以前觀塘廠家的居所,物業質素及居住環境都比山下為佳,離觀塘站也很近便。

大家想一想,三十多年前同是中密度大單位,屬於九龍城區的太子道廣播道,與觀塘區的月華街功樂道,大家看似差不多;但放到今時今日前者七八千,後者四五千,所以長期持有物業,輸地段比硬件更慘烈!放諸今日,有硬件無地段的假豪宅他日亦將會同一命運。

揀樓秘訣

從地段與收入的關係,麗港城丶匯景比德福丶淘大丶得寶為高,與之相反的是,九龍灣三寶樓齡高十年,呎價反而貴一成,「藍田弱丶九龍灣強」。

除了以地段劃分,觀塘區的私人住宅也可以分為三大類,呎價最貴的是半新樓,其次是大中型屋苑,第三是舊樓。近年來由於新樓扣溢價,屋苑和舊樓因為上車盤追落後,不同物業間的差價已大為縮小。

個別屋苑需留意的地方不同,德福要注意風水問題,淘大丶裕民要注意樓齡折舊問題,麗港城及匯景要注意維修問題,個別單位有不同情況,難以一概而論。

區內精選屋苑/小區

未來發展

安達臣道以北舊石礦場,已規劃作公營房屋發展,這個地盤已超出觀塘區地界,而屬於西貢區,預計該地居民最終仰賴觀塘區多於西貢區,將會為觀塘帶來額外的商業價值。即以現時而論,將軍澳居民往往亦會到觀塘apm一帶消閒,他日觀塘市中心重建計劃落成,其作為東九龍商業重心將更形鞏固。

政府正規劃六號幹線,包括將軍澳-藍田隧道、T2幹路,以及中九龍幹線,以改善九龍半島東西方向交通的樽頸情況。其中中九龍幹線將於2015年動工,預計2021年通車,到時由九龍灣到油麻地車程5分鐘,比現時繁忙時間要半小時大為縮減。

交通改善對九龍灣和啟德發展區的益處遠比藍田大,或者就是樓價表現差異的根本原因。

節錄自拙作:《香港各區置業指南》 (2013年)

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