屯門區原本是交通不便的墮角地帶，幾年前西鐵直達市區，西部通道連接深圳；未來可經東涌到達珠澳，變身為中港的交通樞紐

分區簡介

一般人所指的屯門，其實是指「屯門市中心」，大約是由屯門站去到屯興路。自從西鐵通車後，「兆康站」一帶也有數個新興的私人屋苑。這兩個地方由於經西鐵出九龍最快捷，所以近年樓價表現突出。

「青山灣」和「屯門碼頭」是兩個傳統的住宅區，最大的賣點是海景，以前有快船去中環，成為上世紀受歡迎的地段，但由於遠離西鐵站，出九龍卻是尾站沒有座位，所以樓價近年表現落後同區。

再落一級的地段是「青山」和「藍地」，分別位於屯門的西部和北部，最近創屯門多年地價新低的地皮，正是位於青山；而藍地是緊接洪水橋新發展區，要發展都是很多年後的事情，所以這兩區樓價略低，提供上車的選擇。

沿青山公路出九龍，有兩個地段：「掃管笏」和「小欖」，前者是最著名的是黃金海岸和愛琴海岸兩個大屋苑，後者則是屯門罕有的豪宅屋苑帝濤灣。近年已有多幅低密度發展地皮拍出，再加上大欖也有大型的屋苑計劃在進行中，未來這兩區將會成為屯門的低密度豪宅地帶。

從整區去看，屯門據稱有22幅地待售，不過新地皮集中在周邊為主，而市中心則有待屯門站對面的兩個綜合發展區，包括巴士廠及周邊的工廠，重新發展的話將令屯門市中心進一步擴大，不過都是五至十年之後的事情，而經多年升勢，西鐵直出九龍的概念已經充份反映，要再進一步，需要更多的有利元素。

以前一般人認為屯門區交通隔涉，隨著三號幹線及西鐵相繼落成，對外交通狀況才有顯著改善，但由於兩者均是先到元朗再過屯門，對居住在港九市區的人來說，就會覺得屯門離市區最遠。但居住在屯門區可以選擇不同的出行的方式。

由於屯門站和兆康站均位於屯門區的北部，乘搭西鐵線出九龍就比巴士快捷，由屯門站到尖東站只需35分鐘，如果乘車經屯門公路或青出公路，同樣時間只能去到荃灣，而且面對塞車的風險。不過由南部的屯門碼頭和青山灣出九龍，沒多久就上橋到高速公路，而且青山公路和屯門公路均已進行擴建，大大減低塞車的風險，若果是駕車的話，更可以由汀九橋接駁昂船洲大橋，經三號幹線直出尖沙咀，甚至可經西隧到港島。

交通改變樓價分佈

屯門樓價近年來大大跑贏大市，根據祥益地產「屯門樓市呎價指數」，由2009年初109.23升到至2013年315.86，上升接近189%；同期中原指數由57.51升到123.66，升幅只有115%。原因除了交通改善之外，更由於市區工作人口流入。

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對於市區工作的人來說，屯門近港鐵站一帶已變為「一小時生活圈」的考慮之一。就以旺角為例，45分鐘內可以到達屯門、大埔、將軍澳、柴灣，但樓價卻以屯門最低，結果吸引越來越多九龍工作人口搬入屯門居住。筆者根據三次人口普查數據，選出個別區議會選區代表屯門五個主要地段，比較其間居住在屯門區而工作地點在香港及九龍人口占總工作人口的比重，顯示接近港鐵站的屯門站和兆康站，已經有接近四成居民在市區工作；即使要接駁一程輕鐵的碼頭和屯門西也有三成半，沒有輕鐵接駁的青山灣再低一點。

商業重心和交通樞紐

另一亮點是屯門市中心的商業活動大量增加，以前屯門的商場主要以服務當地居民為主，自深港西部公路在2007年通車後，以屯門市中心的幾個相連商場相繼轉型為服務國內自由行旅的跨境商場，一些國際品牌也陸續落戶屯門。為甚麼不選擇位置上更接近的元朗，而要到遠一點的屯門呢？

原來港深西部公路是封閉式路橋，其落橋位在屯門藍地，就在屯門市中心的家門前；另一方面元朗近年人口大幅上升，卻沒有相應地增加購物設施，元朗大馬路的街舖已現人滿之患，相反屯門已有大型商場，而且像沙田市中心那樣，各個商場以天橋連接，更適合旅遊購物。屯門站上蓋上蓋商場Vcity於2013年開幕，市場定位為旅客購物的名店商場，並且以天橋連接屯門市中心商場群組，令到商業活動更上一層樓，結果屯門市中心樓價節節上升。

繼屯門至赤鱲角連接路計劃於2016年通車，接駁到西部公路的屯門西繞道亦已進入日程，到這些基建全面到位之後，屯門區北接深圳，南抵機場，再向西經港珠澳大橋抵達澳門和珠海，所以在未來的幾年，屯門樓市都會受到這兩方面的大力扶持。

揀樓秘訣

屯門區以中小單位為主，大多數多層住宅單位呎數均在1,000呎以內，如邁亞美海灣丶南浪海灣丶倚嶺南庭丶雅麗花園丶龍城花園等有千多呎大單位。400多呎的細單位已是稀鬆平常，最著名的是「青海三寶」，即麗寶丶利寶丶萬寶，全部單位均是300多呎，是典型的上車盤。當大家以為這是最小的單位時，原來還有200多呎的單位，分別是東威閣的290呎及青山灣花園的240呎。

屯門亦有獨立洋房式屋苑，如浪濤灣丶蟠龍半島，或幾層高的低密度如漣山丶棕月灣等。當然亦有兩者混合，筆者要指出當中有兩個樓盤要小心留意業權，就是由均來發展的愛琴灣及茵庭園（或稱茵翠豪庭），這兩個樓盤險告爛尾，幸而有人執手尾完成及重售。令筆者不得不提是不單青山公路或屯門鄉郊有獨立屋，原來屯門碼頭慧豐園也有十多間。

區內精選屋苑／小區

未來發展

市中心進一步的發展是將集中在屯門河以西，根據《屯門分區計劃大綱核准圖》，西鐵屯門站對面改作商住用途，附近的工業大廈以活化工廈方式改作商業用途。所以未來小區改善趨勢很明顯是朝著商貿、服務性行業的方向發展，除了改善小區外，更提升商業價值，而且可以連接以北的大興花園及卓爾居，擴大商住區範圍。

至於住宅發展，目前向南北方向發展，掃管笏、小欖到大欖已售出多塊地皮，現時賣地表內也有十幅待售，均作低密度住宅；向北則向藍地至洪水橋發展，多是發展商將農地或村地改變用途。再向北已進入洪水橋新發展區的範圍，亦園路以南、和平新村里以西仍是屯門地界，政府預留作興建西鐵洪水橋站的長形地皮就在地界之旁，以位置和商業活動的發展，未來的洪水橋將偏向屯門多於元朗。

屯門區亦有三項長遠的基建計劃，包括連接港深機場的機場聯絡線、屯門南站，以及龍鼓灘填海，不過現時尚待概念性的階段，即使已進行諮詢的洪水橋新發展區，真正有物業建成都是十年後的事情，放出來也只是聊備一格。

節錄自拙作：《香港各區置業指南》 (2013年)