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大埔區既沒有沙田的熱鬧繁榮，亦不像北區那樣發展邊境經濟，產業沒有提供大量高增值職位，卻因居住環境優良而出現成片的貴價住宅

分區簡介

大埔區內的購物點比較集中，圍繞大埔超級城有一串商場群組和街舖；另外在大埔墟內的廣福道以及廣福坊則是傳統的舊街舖及食肆，變相令到大埔墟和大埔市在生活起居上比較方便。

不過，康體設施則集中於太和之內，有體育館丶泳池丶壁球及網球場丶手球場等，由於大埔區內大多數屋苑都沒有會所，加上鄰近山徑，衛奕信徑穿越其中，對於講究居住環境及熱愛體育運動的人來說，太和可能才是首選。

政府公佈未來五年用作房屋的152幅發展用地當中，有23幅於大埔區內，預計發展單位達27,600個，以每個單位居住三人計，新增人口達82,800人，相當於大埔現時人口的三成。可是大埔市中心經十多廿年沒有大量住宅發展，社區設施老化，原本區內多間戲院結業，賽馬會泳池也未能重置，在多年以後，將會步今日元朗區那度，購物及社區設施追不上發展速度，影響生活質素。

相信大多數人都不知大埔是全港第二大的行政區，更多人不知大埔亦是東西跨度第二長，兩者均僅次於離島區。一般人心目中的大埔，由林村到船灣淡水湖，南面僅到中文大學，事實上全港最東點東平洲（深圳鹽田港對面），以及西沙公路樟木頭帝琴灣經企嶺下海到塔門，由東至西達到33公里，相當於由中環到羅湖的直線距離，可是由於大部分住宅均建在大埔工業村以西2公里的土地上，所以樓價並不像東區那樣受距離影響。

無用之用

雖然大埔區有兩個港鐵站，但人流最多商業活動最繁盛，卻是大埔中心巴士站四周的商場，可見鐵路站並非必然是商業重心。原因是無論區內或區外，搭巴士或小巴的人均比火車多，而且兩個火車站隔鄰也是小商場。即使如此，大埔區近年來連一間戲院也容不下，可見商業價值亦不足以帶動樓價。從居民收入找線索，收入較高的住戶多住在四周的低密度住宅，車站及市中心住宅次之，其餘的公屋居屋最低。而且往往公共交通不便的地方，無論居民收入或樓價反而更高。

大埔既沒有沙田的熱鬧繁榮，亦不像北區那樣發展邊境經濟，雖則有大埔工業村、太平工業園及科學園，卻沒有為區內人提供大量高增值職位，大家試想一想，哪些人會喜愛住大埔區的高價物業呢？

筆者認為他們是追求恬靜生活及大自然美景，低密度住宅如在南區或西貢動輒過萬，平價的如元朗區、北區或離島則太過偏遠，大埔的低密度住宅，有齊高中價選擇，再低一點更有屋苑式村屋及丁屋。

即使居住在車站及市中心，由於近年沒有新供應，所以亦沒有像將軍澳、元朗等區，在回歸後爭相興建四十層以上住宅，一般私人住宅均三十層以下，公屋居屋四十層以下，而且沒有像沙田、葵涌等區在屋邨空地「插樓」，所以沒有密麻麻不見天的感覺，代價就是樓齡高，呎價難以大升。

低密度住宅除一般私人發展外，還有些是「屋苑式村屋／丁屋」，亦有獨立村屋／丁屋。村屋與丁屋是兩種不同的物業，涉及不同的條件及手續，買賣時一定要注意，筆者不便在此詳談。有趣的是有些人住村屋／丁屋是貪其不需要支付管理費，然則為何「屋苑式村屋／丁屋」能大行其道呢？

中密度的選擇

私人屋邨集中在兩個港鐵站之間和大埔工業村的三角形地帶，大約可分為林村河以南的大埔墟，而林村河以北以汀角路（南北段）為界，以東是大埔市中心，以西是太和。大埔墟以單幢舊樓為主，屋苑式物業只有新達廣場、寶湖花園及大埔中心第三期；市中心則是樓齡較高大中型屋苑；而太和則是樓齡較新的單幢樓、低密度屋苑，以至丁屋式屋苑。

論交通方便，當以太埔墟為最，想搭港鐵可以到大埔墟站，想搭巴士在廣福道上車之後就到吐露港公路，更有極速小巴行大埔公路，出九龍只需大約20分鐘；太和則最不便，不搭港鐵想搭巴士小巴，往往要行到寶鄉橋；而市中心雖然要駁一程車到港鐵站，不過由於大埔中心是巴士大站，出市區的巴士線有多個選擇。

若說購物及生活起居的方便程度，當以市中心最理想，除了有大埔超級城這個大場外，天橋還連著大埔廣場及昌運中心，其他屋苑都有地舖，再加上大元村街市翻新，購物飲食最多選擇；排第二就係大埔墟，大光裡及大明里系街舖購物區，價格比較廉宜，還有大埔綜合大樓，除了熟食市場有多間店鋪是舊街市搬上樓的老店外，地下更有大片平價海鮮店，甚至可以在地下買海鮮拿上樓叫人煮，可算是平價版的海鮮餐。至於太和，就只有太和商場及舊墟的幾條街舖，不過行過汀角路，已經是市中心的購物區，不介意行一段路的話，其實都算方便。

似乎太和無論交通、購物及生活起居都是較遜，以為這樣就輸蝕的話，其實不然。大埔市內的康體設施，包括體育館、游泳池及運動場，均設於此，文物徑及河道公園，甚至衛奕信徑都穿越此處，再加上完善的單車徑，以及更低的發展密度，其實太和是極理想的居住環境。大家想一想：大埔市內大部份的屋苑都沒有會所，家住太和就相當於住在大型會所旁邊。

區內精選屋苑／小區

揀樓秘訣

康樂園無疑是全區眾物業之首，規劃為自給自足的社區，與錦鏽花園同時由加拿大發展公司興建，家庭月入中位數超過100,000元，是富裕階層的社區，但要留意近火車路單位有噪音及治安隱憂。

帝琴灣位於吐露港東岸的樟木頭，其實是西貢半島的北部，對外交通是通往烏溪沙和馬鞍山，區份屬大埔，但實際上依賴沙田，不過以大單位和優美環境在沙田區中都算富裕級數。

私人屋邨硬件及樓齡分別不大，由於多數樓齡都超過20年，硬件配套稍欠理想，比如就算有泳池都未必有會所，大同之中見小異：著重交通的可選新達廣場丶大埔中心丶昌運丶翠屏；喜愛優美居住環境的可選擇太湖花園丶帝欣苑丶大埔花園；純粹要求平價上車的，可考慮菁泉雅居丶美菱居丶翠怡花園等；甚至想住屋苑式村屋，也有太湖山莊及華樂豪庭，可算是滿足不同人仕的需要。

未來發展

白石角近科學園天賦海灣是區內一大物業發展計劃，均由信和為首財團奪得。首兩期已經入夥，正在進行的D1和D2地盤也有1,091個單位。位於大埔工業村附近的鳳園嵐山，單位數目1,350個。還有在寶湖道富．盈門，只有122夥，都是大埔近年罕見的新供應。

大埔區在對岸尚有一大塊飛地，與沙田馬鞍山連接，區名叫「西貢北」，既不屬沙田，亦不屬西貢，2008年城規會已通過十四鄉住宅項目，將興建51幢住宅，提供4,730個單位，比大埔中心還要多，不過至今仍無進度，甚至連公司年報都沒有顯示。

大埔區沒有大型交通或小區改善項目，吐露港填海選址在沙田區，勉強算得上的是龍尾人工泳灘項目已決定力排眾議而興建，理由是大埔區游泳設施不足。在大埔中心旁有一荒廢的泳池，原本是大埔體育會經營，由於賽馬會拒絕撥款，大埔體育會已放棄重建計劃，區議會建議政府接手重建，得到的回復是因為有龍尾泳灘項目所以拒絕接手。

「為甚麼要有龍尾泳灘？因為大埔區不夠泳池。為甚麼不重建賽馬會泳池？因為將會有龍尾泳灘。」典型的循環論證，同樣地：「為甚麼大埔區沒有新供應？因為沒有土地供應。為甚麼賽馬會泳池、大元邨週沕桅小學和富善邨基正小學地盤不作房屋發展？因為大埔缺乏新發展。」正因為政府對大埔缺乏長遠發展的規劃，只能視之為有居住價值的地區。

節錄自拙作：《香港各區置業指南》 (2013年)