香港分區房地產概覽(11)：硬件不能補地利──荃灣區│脫苦海(2016/01/11)

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香港分區房地產概覽(11)：硬件不能補地利──荃灣區│脫苦海

荃灣區市中心集中商業活動，更有兩鐵覆蓋，樓價比美市區；相反外圍的地段即使在硬件上短期佔優，樓價最終要反映地利不足

分區簡介

荃灣區原本包括葵涌和青衣島，後來分割出葵青區，不過仍保留最具商業價值的荃灣市中心，加上荃灣線及西鐵線，以及行人天橋系統貫通，成為新界南最方便的地點。

隨著西鐵直達九龍，過去數年荃灣西站一帶的樓價跑嬴大市，再加上荃灣西站的多個上蓋項目已全數批出，未來幾年都有新盤落成，成為市中心的擴展區。現時荃灣市中心的住宅以舊區單幢樓為主，大型屋苑以荃景圍最為集中，形成區內上車盤的集中地。大窩口站則有一系列的中型屋苑，加上沿國瑞路多個工廠重建發展項目，成為另一擴展區。

沿著青山公路，油柑頭和深井都有一系列的大型屋苑，包括麗城花園丶浪翠園丶碧堤半島等，由於交通及社區條件較次，樓價也有一定的折讓。

荃灣區有沒有真正的豪宅呢！當然有，就是位於荃錦路上半山屋苑，享有開揚海景，單位銀碼動輒過千萬。

展望未來，由於荃灣市中心的範圍不斷擴展，商業價值也水漲船高，居住條件已與九龍市區睇齊。至於周邊的屋苑，則只能視為傳統的新界市郊屋苑，要樓價突圍而出，難免會令人失望。

雖然荃灣區也像葵青區那樣只有半壁江山，人口只有葵青區大約六成左右，但留下來的卻是新界南的精華所在。荃灣市中心是一大片私人樓宇及繁盛的商業街道，工業區僅在邊陲幾片，公屋只有四個邨，居屋更是全無，而在外圍仍有大片可供發展的土地。

弱得有無道理？

在「建華八年」樓市大跌中，跌勢最慘烈的是天水圍及青山公路沿線，1997年高峰期時，天水圍嘉湖山莊第6期美湖居以建築呎價5,000元（實用呎價約6,500元）開售，深井浪翠園第5期帝華軒以9,000元（實用呎價約10,900元）開售。近期美湖居建築呎價約4,400元（實用呎價約5,800元），帝華軒成交價5,900元（實用呎價約7,200元），在大市超越九七之下，仍然要蝕12%和34 %。筆者將天水圍嘉湖山莊、深井浪翠園，及屯門黃金海岸的中原調整呎價整理如下：

2003年前中原指數反映大市下跌約七成；天水圍嘉湖下跌達七成半，即跌剩四分之一；青山公路沿線的屋苑下跌八成，即只跌剩五分之一。2003年至2013年的升市中，嘉湖上升2.87倍，黃金海岸2.94倍，大市2.89倍，而深井的浪翠園上升3.45及倍。表面上浪翠園升幅最多，但是計算自1997年高位至今仍有一段距離，而嘉湖差不多返家鄉了。

天水圍嘉湖山莊屬大西北深處，屯門邊緣黃金海岸跑輸大市亦是意料之內，但深井作為荃灣的伸延，交通受惠於三號幹線、汀九橋，青山公路（俗稱下路）擴闊工程已完成，屯門公路（俗稱上路）亦已展開，於是市場上有人認為深井樓價屬低水而有潛力。

以筆者愚見，當年銷售深井屋苑時標榜「南區環境，市區價錢」，以當年的標準，該等屋苑無論硬件、設計、設施等角度，與南區屋苑比確是有過之而無不及。在1997年高峰時，港島東一眾屋苑約8,000元，南區置富花園、香港仔中心呎價約6,000-7,000元，荃灣綠楊新邨、海濱花園及麗城花園約6,000元上下，以麗都花園6,000元，浪翠園7,000元計，屬於「比港島平，比荃灣貴」，原因是雖然沒有港島的地利，硬件卻比荃灣市中心為佳。

硬件可以透過建築時投放資金而提升，地利卻是難以改變，深井的地利不單止不可以與港島同日而語，明顯地也與荃灣市中心有所不及。早期受硬件吸引而高價購入，隨著歲月流逝硬件折舊，地利的缺點便顯露出來。所謂好壞高低，是從比較得來，十多年前屬於先進超前的硬件，與新近興建屋苑並肩將相形見絀，而現時發展商新盤在硬件上的比拼，幾達惡性競爭的程度。

比較從來都是最實際的事，筆者試舉深井三大屋苑設施：

樓價最終反映地利

相信很多南區深水灣、淺水灣、壽臣山、大潭的住宅在硬件方面拍馬都追不上，但人家就是可以幾倍的價錢成交，全因地利照住。而這處所謂的地利，並不單指交通。那些豪宅區隔座山後大量商業活動，而很多所謂有錢人（不論是堅還是充），不喜歡在其視線範圍內有所謂「窮人」（其實只是相對）居住。

真正豪宅區，除傳統的港島區深山野嶺之外，新貴區域如京士柏、九龍站等呎價過萬的地區，均是全無公營房屋以至村屋寮屋。對比之下單是以「深井」為名的村落，便有深井村、深井舊村、深井新村、深井東村。將豪華硬件插入村屋之中，也不會變為豪宅。

筆者這樣寫道，可能已有讀者認為是超級勢利眼，筆者也認同，但勢利是地產市場現實。可是筆者看到一個好處，就是用普通樓價能享受豪華級設備，當然這是對低價購入者而言。歷史不斷重演，今天仍有發展商把豪華硬件插入公屋區、舊樓群，甚至工業區，標價也是絕不手軟，置業者如何應對，請自行其是。

除深井外，荃灣市中心及半山上有幾個豪華硬件屋苑，筆者且把其設備分列如下：

如果能以深井或半山荃錦公路朗逸峰、寶雲彙的呎價，買萬景峰或禦凱就十分理想！可惜優良地點加優良硬件的組合，樓價就有實質支持，所以萬景峰和禦凱樓價堅挺。退而求次被譏為「工廠三寶」的爵悅庭、樂悠居及立坊，有硬件優勢但位置稍次，樓價表現也不會太差。

揀樓秘訣

荃灣屬最早期的新市鎮之一，所以市中心很多單幢樓樓齡甚高，即使私人屋苑中，荃灣中心及荃威花園是上世紀七十年代產物，原裝窗戶是鉛水窗，選擇時要留意單位有否改動及是否化妝樓。荃灣站附近的樓齡較高，荃灣西站較新，而兩邊在交通上成為兩個樞紐，到九龍以荃灣站較方便，但對於到港島上班以及到屯門元朗，荃灣西站就快捷得多。

深井浪翠園分五期發展，而第5期名為帝華軒，但五個屋苑並非全部相連，第1期與第2期之間海雲軒非新鴻基樓而是嘉華信和合作發展，連同第3期均位於「青山公路青龍頭段18號」（海雲軒是18號A）的一段斜路。第1期是巴士總站，第3期是青山公路的路口巴士站旁，其馀要搭車則要行一段斜路。第4期離第三期有一段路程，第5期帝華軒又有一段路程，位置是青龍頭龍騰路8號，相距達一公里之遙。

青龍頭另一屋苑華懋豪景花園也是分期，1至6座是第1期，7至12座是第2期，13至28座是第3期。第1期在1986年入夥，第2期在1987年入夥，第3期大部分在88/91年間入夥，但是27及28座報稱在2000年入夥，19至21座報稱在2002年入夥。筆者未能查核該等座數何時落成，但根據一本1999年的地圖，這幾座大廈早標示出來，其中現在稱為傲庭峰的19至21座名稱本為「麗人丶芝蘭丶牡丹」，現在則稱為「駿庭丶怡庭丶帝庭」，落成期與入夥期究竟相隔多久？而第15座依麗小築是低密度格式，選擇時要多加留意。

楊屋道三個服務式住宅項目爵悅庭丶樂悠居及立坊，留意其建築格式類近酒店，部分單位冷氣機行風槽，廁所往往無窗而行抽風，與一般住宅屋苑不同。