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黃大仙區公營房屋佔83.1%，導致私樓邊沿化，中產住宅只作點狀分佈，較宜選擇靠近港鐵站的黃大仙和鑽石山，以及受惠鄰區發展的新蒲崗

分區簡介

黃大仙是全港最多公屋居屋的區域，甚至曾經是中原指數沒有成份屋苑的區域，後來才星河明居和譽．港灣，可見區內較少大屋苑。

反而中型屋苑是區內的特色，包括最老牌的是「黃大仙」港鐵站的新光中心心和豪苑，「牛池灣」三寶：威豪丶怡富丶怡發，「新蒲崗」的新蒲崗廣場和越秀廣場。這些地方，無論交通和生活方便度，都是有所選擇。

至於一些位處山上的地區，如「慈雲山」丶「斧山」，交通就稍遜一籌，只可以選擇小巴和巴士，好彩都可以直接去市中心，不一定要轉駁港鐵。

始終區內以公營房屋為主，所以私樓市場就未受注目，過去的樓價走勢亦從來都不是強勢，馀下來的僅是較低的居住成本。

筆者以往常說，分析香港樓市不能視為鐵板一塊，因為政府數十年來積極介入房屋市場，至今公營房屋已佔有很大的比重。比如很多人說失業率上升對樓市構成損害，或說薪金裹足不前將拖著樓市的後腳，他們說這句話時有沒有想過，香港大量社會低階層人士是受惠於政府的「房屋保護罩」，樓市升跌甚至租金升跌也未必會落在他們身上？

以下是房委會網頁提供的2012年永久住宅單位數目：

全港共有44.3%住宅是公營房屋，當中各種公營租住房已達29.3%，私人房屋只佔55.7%，換句話說分析樓市應集中考慮社會上較富裕的一半人，他們才是需要從私人市場租置物業以解決居住問題。家住公屋居屋又要大叫買不起樓，純屬無病呻吟。既然有些區域極少公營房屋，如灣仔、油尖旺，自然就有另一些區域佔有極大比重，以下是2011年人口普查數據：

只有中產點，沒有中產地段

中西區、灣仔區和油尖旺三區公營房屋佔10%以下，黃大仙區佔83.1%，意味每6間屋當中有5間是公營房屋，全區只有23,399個私樓單位，是全港最少的。再從收入的數據看，只有區內最大的私人屋苑星河明居所處的龍星中位數超過30,000元，第二大私人屋苑譽‧港灣處在舊樓群新蒲崗當中，收入中位數只有23,000元，可見黃大仙區中產社群較少。

黃大仙區內呎價較高的屋苑，都是離開公屋居屋群。由於公屋、居屋和大型屋苑每多設有本身的商場，因此亦沒有形成商業重心區域，現時只在鑽石山站荷里活廣場較多人流及商業活動，相信未來也不會改變。但由於新蒲崗隔著工廠區，前面屬九龍城的啟德區發展潛力極大，假以時日可以變成另一商業活動點，但含金量不高，不能形成貴重地段。黃大仙亦沒有成片的中產地段，只有零星的中產屋苑分佈在私樓群的邊沿地帶。

揀樓秘訣

星河明居的荷里活廣場是區內最大的購物商場，港鐵轉巴士行大老山隧道的中轉站亦設在這裡，因此能支持其人流及商業活動，可是一離開商場範圍，四周又是寂靜的住宅區，附近的屋苑受惠有限，對面的沙中線鑽石山站工程，以及前大磡村用地發展，意味要忍受幾年工程帶來的滋擾。

譽．港灣入夥後樓價仍在星河明居之上，樓齡固然是主要因素，再多一賣點為未來啟德發展概念，但一樣有大型工程帶來的滋擾問題，他日塵埃落定可能是十年之後，令人舉棋不定。

豐盛街上兩個私人屋苑，如照其他各區半山貴過平地的情況，本來應不止目前的樓價，但由於平地上的樓價不太值錢，所以託不起半山的樓價，不過新鴻基賣峻弦時用飛鵝山概念，以曉暉花園一倍價錢出售。電視節目爭拗豐盛街究竟屬牛池灣還是飛鵝山，事實上豐盛街東邊是斧山，西邊是飛鵝山又如何？都未能改變地段上的缺點。一般人所謂的飛鵝山豪宅，是指山的東坡飛鵝山道兩旁，區域上屬於西貢區。以前深水埗區有條斷成兩截的達之路，打通後形成又一居丶又一城等物業，黃大仙區斧山與飛鵝山之間夾著斷成兩截的豐盛街，他日會否因道路打通而變天呢？筆者實地考察，發覺電纜及煤氣喉均在此小山經過，相信打通的機會甚微，交通仍將是老樣子。

新光中心丶豪園丶威豪等小屋苑，樓齡舊，位置偏，投資價值不大，但勝在樓價平而近港鐵站亦可將就作居住之用。

區內精選屋苑／小區

未來發展

前大磡村用地原來規劃為車廠，現已港鐵把車廠改為設在紅磡站旁紅磡貨場，地盤交回政府發展。項目改名為「鑽石山綜合發展區」，發展為住宅、文化及休憩用地，建議興建酒店、辦公室及服務式住宅或居屋，開闢地下購物街，將鑽石山荷里活廣場、新蒲崗及啟德新發展區連接，以配合「起動九龍東」計劃，促進九龍東轉型為另一個商業核心區。

規劃署就中央的住宅部份提出兩個發展方案：

方案一：作純私人住宅項目發展，提供約1,130伙單位，並設有大型商場、寫字樓、酒店服務式住宅及酒店

方案二：以860夥居屋代替酒店服務式住宅，私人住宅則減至718夥

初步諮詢區議會的結果是傾向方案二，提供更多居屋單位，亦有議員反對作酒店或商業發展。本來黃大仙區有很多機會擺脫成為公營房屋區的命運，無奈幾乎每塊稍具規模的發展土地均不作私人發展，包括彩虹軍營轉作居屋、蒲崗村道轉作學校村、嘉禾片場轉作居屋、上元嶺村轉作寺院等。未來可發展為私樓的有衙前圍村、大磡村、聖若瑟安老院等。即使如此，也無法改變公營房屋主導的現況。

筆走至此，或者已有讀者心中不禁嘀咕：筆者是不是歧視公營房屋的居民呢？這是一本置業安居的書籍，而不是研究社會問題，公屋居屋與私樓樓價可以互相影響，比如奧運站附近有公屋及居屋在私樓的汪洋中，便是私樓托高了公營房屋的樓價；西灣河私樓公營屋數量差不多，樓價只是互相牽制；在黃大仙觀塘這些八成公營屋中的少數私樓，結果當然是私樓樓價被拖累。

政府亦建議將慈雲山道及沙田坳道交界的兩個配水庫搬入岩洞，提供土地作住宅發展或興建政府、機構或小區設施。莫講計劃十劃未有一撇，土地位置也是公營房屋群當中，無關大局。

節錄自拙作：《香港各區置業指南》 (2013年)