香港分區房地產概覽(18):山海不隔──西貢區│脫苦海(2016/08/18)

編者的話地產投資香港 中國國際通識 烹飪生活玄學 │

 

https://zhuanlan.zhihu.com/p/27912870

香港分區房地產概覽(18):山海不隔──西貢區│脫苦海

西貢區雖然份屬新界,但仍能在容納大量市區工作人口之餘,在鄉郊保留優美環境,作為香港的後花園,未來除了將軍澳的高密度屋苑外,亦有西貢數個大型低密度獨立屋項目

分區簡介

西貢區的主體人口在將軍澳,直到現在都被視之為一體,但筆者早在2009年已著數把將軍澳按鐵路站作進一步的劃分。北部的寶琳站樓齡較高,但建築密度和社區設施較充足。中部以坑口站周圍,是建築密度最高的地方,起過40層高的住宅成為主流,是「八萬五政策」的後遺症,居住環境欠理想。南部以將軍澳站和調景嶺站為主,現時多數是大型屋苑,由於較近海,密度亦較低,居住環境略為理想,即使近年的多個地盤落成,由於高度向海邊遞減,也保留了一些海景。

當然還有沿環保大道的屋苑,包括清水灣半島丶日出康城,以及石角路的三個項目,這些地方除日出康城少數的期數外,均與港鐵站有一段距離,再加上接近堆填區,呎價也因而是較低的。

將軍澳以外的地方,是西貢傳統的鄉郊地帶,即使西貢墟也是以較低密度發展,雖然交通欠便,但住得西貢,都是被其良好居住環境吸引。

若以樓價與居住價值劃分,寶琳站的性價比最高,將南會漸漸變成龍頭區域,反而坑口則價貴而條件稍次,至於住到環保大道,相信都要寫個忍字貼上牆,都不要抱太大的期望。

提起西貢令人想起海灘、遊艇、漁村,提起將軍澳卻令人想起又密又高的大廈,而西貢區的住宅,亦有著這種城鄉之別,兩者之間只是隔著清水灣半島的山脈。山脈以東除了西貢墟有些低矮大廈,均是低密度房屋或村屋丁屋;山脈以西卻是全港最密集的住宅區。

密度二元發展

雖然不像灣仔旺角深水埗等舊區道路狹窄造成壓迫感,可是由於將軍澳新市鎮是九十年代至2000年「屋荒」時代的產物,住宅樓層動輒高達三十層以上,部分甚至超過五十層,而且大多數的屋苑均是「生日蛋糕式」設計,即是在大型基座上起住宅大廈,不單地面上看到一個個大基座,中低層單位均有「樓望樓」的現象。

離開將軍澳居住環境則截然不同,沿清水灣道、西貢公路及大網仔路,除村屋、丁屋外,亦有很多屋苑式低密度發展,即使西貢墟最高的住宅是房協翠塘花園,其他私人住宅均在十層或以下,形成截然不同的居住環境。

西貢區的居民收入以大型私人屋苑較高,而且越新發展的收入越高,以港鐵站劃分計,調景嶺及將軍澳站最高,坑口次之,然後是康城站,寶琳又再次之;郊區如清水灣道沿線的坑口西、西貢離島等收入中位數與居屋差不多,即如「遊艇屋」匡湖居位處的白沙灣收入也是如此,筆者相信是因為西貢原居民比重大,而高級住宅戶數少之故。西貢墟又再低一級,與公屋居屋區睇齊。

將軍澳出市區交通,目前道路有寶林路、將軍澳隧道及經坑口道上清水灣道,港鐵有寶林到北角的將軍澳線及調景嶺到油麻地的觀塘線。由將軍澳出九龍路線選擇比到港島為多,因此到九龍工作的人亦多於港島。

比較2006和2011年人口普查數據,西貢跨區工作人口增長當中,港島區幾乎佔去一半:

這樣便解釋了將軍澳樓價追得上九龍的原因:港島區住宅多年缺乏新供應,但產業及工作崗位因商業物業不斷落成而增加,人口北移至九龍及新界已是數十年來的社會現象。對於港島區工作人士來說,將軍澳的通勤時間與九龍相差無幾,港島區住宅樓價及電費長期高企,西九龍樓價亦不低,將軍澳由於有港鐵將軍澳線相通,繁忙時段的擠塞程度卻較荃灣線低,凡此種種便帶來移居的誘因。

所以即使將軍澳與九龍隔座山,與港島隔個海,也不能改變其作為港九市區伸延的市場現實。同樣地葵涌及荃灣亦是市區的伸延,甚至沙田亦可由是觀之,因此該等地方樓價與九龍邊緣地帶接近,港鐵站附近物業樓價甚至媲美市區。

西貢區除了可作城鄉之分外,將軍澳也可分為南北兩部份:鄉郊包括西貢墟和沿岸的低密度地帶;將軍澳北部是寶林和坑口,發展較早,所以樓齡也較舊;南部是將軍澳、調景嶺和康城三站,以及沿環保大道的百勝角。

揀樓秘訣

選擇將軍澳住宅要留意港鐵走向,如在九龍工作上學,調景嶺站的維景灣畔及都會駅較理想,可不用轉車直達。港島工作上學,要不是頭站寶林站康城站,或第二站坑口,如果住將軍澳站就會「守尾門」。將軍澳線目前上班時間已出現擠迫現象,觀塘線在油塘站轉車已出現上班時間難以上車的情況,將來日出康城完成後達21,500夥,無論由寶林站或康城站開出列車均填得滿也!

居住密度由北向南遞增,到將軍澳站及調景嶺站一帶​​,將軍澳站以南都是住宅用地為主,只有海濱長廊是休憩用地。寶林站一帶樓層較低,密度較低,公園也較多,居住環境較理想。

將軍澳南部有四個堆填區,第一期在1994年關閉,第二期及第三期在1995年關閉,現時已沒有堆填垃圾,並已完成複修;正在運作的正名為「新界東南堆填區」,亦即是現時一般泛指的「將軍澳堆填區」。另外在佛堂門以南是「將軍澳堆料庫」,用來儲存建築廢料。臭味感覺得到,土石沙塵難以察覺,對於將軍澳南有何影響?不問可知。

綜合而言,將軍澳北寶林坑口一帶物業居住環境略勝一籌。

西貢郊區多數由某一條公路連接,早年設計時沒有考慮現時的人口增長,所以在假日遊人多有時會塞車。當中以清水灣道路段交通情況較理想,因為一端直出飛鵝山到黃大仙牛池灣或觀塘四順,另一端經坑口道或影業路直落將軍澳。

另一值得留意是將軍澳的商業活動,坑口位置接近將軍澳隧道出口,又可以經影業路上清水灣道,亦是唯一可以乘塔新界綠色的士到西貢的港鐵坑口站公共運輸交匯處,加上數個商場串連在一起,現時是區內的商業重心。

不過,隨著將軍澳站上蓋天晉落成,把將軍澳南兩大商場群組連接起來,提升了協同效應,數年後將軍澳南各住宅項目相繼落成,商業價值將繼續上升,到時會成為另一個商業活動中心。

區內精選屋苑/小區

未來發展

除了將軍澳南地盤和日出康城餘下期數外,西貢區還有兩個增長地區,包括百勝角石角路工廠重建,其中8號地盤A峻瀅已開售,6號地盤B和1-3號地盤C兩個項目正在興建中,總共提供3,378個單位。鄉郊地帶也有一些中型獨立屋項目,當中最觸目的涉資100億,鄰近科技大學的大埔仔項目,將興建680間獨立屋;另外鄰近西貢墟的甲邊朗、沙角尾和沙下有四個地盤,總樓面達125萬呎,規模超過大埔仔項目。

未來還會興建通往九龍的新通道,包括連接海灣兩岸的將軍澳跨灣連接路及接駁東九龍T2幹路的將軍澳-藍田隧道,落成後將進一步加強與九龍的連繫。政府預料,兩項工程都會在2016年動工,2020年完成,屆時來往將軍澳與東隧車輛,所需行車時間由12分鐘大減至只需3分鐘,而由將軍澳駛到油麻地,車程會由現時的35分鐘減至15分鐘。

 

節錄自拙作:《香港各區置業指南》 (2013年)

 

發表迴響