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北區十年來從邊陲市鎮變身中港經濟的前線，除了開放邊境和發展東北三鎮，還有新建出境口岸和遠期的鐵路規劃，區內產業將持續發展
分區簡介
一提起北區，大家只會想起上水和粉嶺，其實並不只這兩個市鎮。現時政府正在諮詢的新界西北新發展區，就包括了古洞北和粉嶺北兩個新發展區。不過，本來還有坪輋／打鼓嶺，不過已經擱置，改為納入「發展新界北部地區初步可行性研究」」的範圍，甚至有鐵路諮詢說，長遠來說要由北環線建鐵路支線到坪輋，不過都是很長遠的事情。
現時北區兩個新市鎮，上水的範圍較少，鐵路以北是傳統石湖墟為基礎的社區，以下是新興的住宅區，除了一些中型的屋苑外，還有一些樓齡較新的豪宅格式物業。粉嶺範圍則較大，除了火車站附近的屋苑外，鐵路以南是原和合石支線地帶，以北則是聯和墟範圍，再向北過了梧桐河，已經是粉嶺北新市鎮的範圍。
平情而論，北區的最大賣點，是鄰近深圳，對於要北上工作南下生活的人來說有一定的吸引力，可是區內面對學位的不足的情況，對於有小朋友就學的家庭來說，就未必是一個好選擇了！
分析北區樓市，最重要是了解邊境經濟。1951年港英政府在邊境劃出2,800公頃（約28平方公里）土地作為禁區，大部分位於北區之內，凍結髮展，居民限制出入。要待1978年後中國開放改革，加上新市鎮發展，才以上水及粉嶺為中心發展起來，但仍以公屋、居屋，及中小單位私樓作主導。
兩大契機
第一個契機是CEPA，即「內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排」的簡稱，內地與香港於2003年6月29日簽署了CEPA的主體文件；其後，雙方再於2004年10月27日及2005年10月18日簽署了第二階段及第三階段協議。後果是啟動了北區的地利，例如是上水站對面的上水廣場，已全面轉型為服勨自由行的商場和樓上鋪；相連的幾個商場也作出硬件和商舖組合的提升；甚至連石湖墟新豐街的街舖都帶旺了。不過所謂物極必反，活躍於上水站的水貨活動引發多次事端，再加上政府限奶令，估計再進一步發展的機會不大。
第二個契機是開放邊境禁區，特區政府於2008年1月11日公佈，決定將邊境禁區覆蓋範圍縮減至約400公頃，即是將2,400公頃（約24平方公里）開放發展。
第一階段：米埔至落馬洲管制站段、蓮麻坑至沙頭角段（2012年）
第二階段：落馬洲管制站至梧桐河段（2013年）
第三階段：梧桐河至蓮麻坑段（2015年）
政府積極推進「新界東北新發展區」，在北區建立三個小型新市鎮，各有主題：
古洞北：集商、住、科研發展及生態保育於一體的多元化發展中心
粉嶺北：與粉嶺／上水緊密連繫的河畔市鎮
坪輋／打鼓嶺：發展特殊工業及優勢產業的優質產業區
以現時的住戶月入分佈，北區連中產區域也談不上，即使雲集較新的私人屋苑的粉嶺市，中位數也只是26,000元，主要原因是現存大多數物業，從居住環境或建築硬件的設計，並非以中產以上為目標對象，再加上公營房屋佔大多數，拉低了整體收入水平。
主客易位
現時粉嶺區居民收入比上水為高，然而筆者看到上水在兩方面的潛力，其一是隨著邊境經濟的發展，上水站附近已成為北區的商業重心區，粉嶺站無法與之競爭，皆因沒有辦公大樓亦沒有大面積相連的商業物業。而且上水站以北的九巴車廠及幾個停車場有機會收回作商業或住宅發展，石湖墟的舊樓亦可重新發展，相反粉嶺站鄰近的土地已用罄，聯和墟與安樂工業村與該站有一段距離，而且隔著祥華邨，變無可變，所以粉嶺名都及粉嶺中心的商場亦難以轉型。
由於開放邊境及新市鎮發展，上水受惠的機會大於粉嶺。雖然上水只是連接古洞北，而粉嶺連接粉嶺北及坪輋／打鼓嶺，然而古洞北加入商業及科研發展，粉嶺北只是新市鎮的伸延，坪輋／打鼓嶺是「特殊工業」，從商業價值上看，自然是上水的含金量較高。相對而言，上水物業樓價的潛力亦看高一線。
揀樓秘訣
港鐵上水站實用呎價已升到8,000元以上，粉嶺站7,000元以上，而沒有港鐵覆蓋的聯和墟則只是6,000元以上，相差可達兩成半，究竟是否值得支付這個差價，視乎交通的差別是否值這個價。如果要頻繁地北上出行當然值得，但如果是市區工作的話，交通上的分別就縮小了，雖然聯和墟沒有港鐵服務，但有巴士接駁港鐵站，以及小巴直出九龍，加上北區正進行巴士路線重組，其實可以考慮在交通和樓價之間作出取捨。
北區外圍也有一些硬件升級版的屋苑，如奕翠園丶皇府山丶禦皇庭等，雖然位置稍偏，但對於追求更佳生活環境的駕車一族可以考慮，不過要留意現時向北沿梧桐河對岸是粉嶺北新發展區所在，未來的開揚山景將會出現變數。
此外，古洞近年成為低密度住宅新供應區，如歐意花園丶御林皇府丶天巒，呎價絕不便宜。天巒單位面積由3,000-10,000呎，是全區最大，單位總數330夥，是區內最大的低密度發展項目。
區內精選屋苑／小區
未來發展
除了前述的新發展區外，新鐵路線可以帶更長期的利好因素，連接元朗和北區的北環線、港鐵古洞站，以至於將鐵路作進一止的伸延，又一次被提上議事日程，不過距離落實又一好一段時間。
節錄自拙作：《香港各區置業指南》 (2013年)
