香港分區房地產概覽(14):中心擴展──元朗區│脫苦海(2016/04/14)

香港分區房地產概覽(14):中心擴展──元朗區│脫苦海

元朗區多年來持續發展人口暴增,市中心向東南西三個方向擴展,商業價值與日俱增,未來進行洪水橋和元朗南兩大發展計劃,新田錦田則作低密度發展

分區簡介

現時元朗大馬路一帶的市中心,以舊式單幢樓為主,私人屋苑則是圍繞著四周興建,其中西邊公園南路以大單位為主,以南的馬田路和十八鄉路較多細單位,最方便則是元朗西鐵站的屋苑。

政府銳意將市中心向朗屏站擴展,除了將部份前元朗邨拆卸重建,推出朗屏南北兩個地盤外,更將近橫洲工業邨土地改劃為私人住宅甚至是新居屋,改變朗屏站現時冷清的局面。

根據洪水橋新發展區的規劃,天水圍站附近到洪水橋將會大力發展公私營房屋,而天水圍北部亦有多幅地皮將會用作住宅及商業發展。更長期的規劃還有元朗南新發展區,即現時唐人新村一帶。

不過,元朗有一發展的瓶頸,就是連續不斷的發展和人口增長,社區設施追不上需求,現時元朗大馬路一帶已經出現人車爭路,購物設施不足,其他如游泳池丶圖書館丶醫院等,規劃進度均追不上人口的增長。預期未來十多年,社區改善進度落後未夠快,將會影響元朗區的整體居住質素。大幅度的住宅增長,也會拖低投資價值。

元朗區近年快速發展,雖然仍保留大量鄉郊用地,但不講不知在新界區人口排第二,只比沙田略少而比屯門葵青多,皆因元朗位處全港最大的平原,不像屯門沙田大埔等受河谷地形所限。可是由於元朗可供發展的土地實在太大,再加上鄉間要保留村地及丁地發展,形成私人住宅區集中在兩個地點:元朗市及天水圍。另外還有很多低密度獨立屋群,最著名是新田公路上的錦鏽花園、加州花園及加州豪園,近年在八鄉、屏山、廈村等地湧現大批同類屋苑。所以筆者認為,發展元朗地產欠缺的並不是土地,而是交通、人流及商業等配套活動。

土地不缺、只欠配套

從住戶收入數字看,只有錦鏽花園附近居民收入較高,以天水圍大型私人屋苑和元朗站附近次之,其餘大多選區都低於全港中位數,可見從居民收入不能支持高價物業。

再从交通上看,未有西铁之前,区内以巴士小巴等车辆为主,辅以轻铁;西铁落成后,元朗一如沙田般拥有多个车站:锦上路、元朗、朗屏、天水围。可是无论哪个车站均无法形成商业重心,皆因目前只有元朗站旁轻铁总站早建成新元朗中心,余下车站的发展项目仍在规划中,即使有人流却没有载体,自然就没有人留,相对亦就没有多少商业活动可言。

一个中心,三个方向

打从元朗开发为新市镇,位于青山公路元朗段,即俗称元朗大马路两旁是区内最大的商业活动区域,数十年来至今地位稳如泰山。新近兴建的私人屋苑,只像众星拱月般在外围发展,如东面沿公园南路众屋苑,南面的朗晴居朗怡居蝶翠峰等,西面的新时代广场(Yoho Town),北面的采叶庭,现时生活所需大多仰仗大马路两旁的商铺。

现有的住宅项目,集中在向南的十八乡路,以及向西的沙浦村到锦田,两边各涉及数千个单位,不过除了新时代广场的商场外,仍未见有大型的商业发展,结果不断增加的居民,都是往大马路挤。即使元朗站的商场群组落成,也只是满足新增人口的需求。

市中心也开始向西扩展,朗屏站除了旧元朗村和大桥村项目外,西铁朗屏站南北两个地盘,以至东头工业村的居屋和私人住宅发展,看来都会像其他住宅般成为元朗市的一部份。

离远一点的天水围,虽然人口众多,有港铁站有商场,住宅收入稍高等优势,仍然无法动摇大马路的地位:从来只有天水围的人到元朗购物,何来元朗人到天水围购物?基于历史因素形成的商业重心区,并不因出现条件优越的竞争对手而失色。

拣楼秘诀

元朗大马路两旁物业均是小规模发展,选择时发展商是重要考虑因素。大型屋苑在元朗市外围,前述以东边最具潜力,当中新元朗中心更因兴建时未有环保装置,实用率较高,但要留意元朗站南北地盘以U字形方式包围屋苑,即使降低了发展密度,亦会影响景观,虽然如此,楼价仍居高不下。以西的公园南路每多屋苑在九七前後楼市高峰期落成,以致因蟹货众多而令楼价受压。以南的十八乡路,社区设施尚未成熟,有待进一步的观察。

乡郊置业首要考虑泊车问题,一般独立屋均自设停车位,丁屋及村屋则要注意查清楚屋前吉地的拥有权及使用权。但计算实用率前者计及车位等设施,後两者不计算入内,於是有人在传媒大幅炒作独立屋新盘实用率偏低。从数字看前者很蚀底,实质上後两者入伙後车位得物无所用,或要向第三者付费的争拗屡见不鲜,孰优孰劣见仁见智。 屋宇的格式亦有影响,四边窗的「屋仔」一般比前後窗的「排屋」贵。而分层间隔是否实用亦有关系,当中每层分房太细或楼梯占用空间等细节,新田某几个独立屋屋苑的价格差异,就是源自这些细节。

区内精选屋苑/小区

未来发展

目前以大马路为商业重心的现象会否改变呢?沙田区的发展过程可以参考,沙田新市镇发展初期的商业重心在沥源禾輋,当时的主要交通工具是巴士,沥源邨有巴士总站,再加上当时区内最大的禾輋商场,重心地位顺理成章。1983年九广铁路电气化,1984年新城市广场落成,两件事标志着铁路重要性超越巴士,及私人发展商场发展超过公屋商场,商业重心转到以沙田火车站为中心的七个商场,当中以新城市广场最重要。沥源禾輋虽仍然是繁荣的商场,但已沦为边陲。

笔者看到相似的过程很大机会在元朗市出现,当西铁沿线各上盖物业陆续完成,居民数目将超过目前的元朗市,其中已落实的有天水围站2,496伙、朗屏站1,756伙、元朗站2,214伙,另外八乡车厂24公顷地盘及锦上路站9.85公顷,再加上新元朗中心1,072伙及新时代广场(Yoho Town)完成后将有5,000伙。

除住宅外,还将会有一众商场作为商业活动的载体,包括现时轻铁总站上盖的新元朗广场商场280,000呎、新时代广场第二期249,000呎,西铁元朗站上盖商场规划为9,900平方米(约106,500呎),而整个新时代广场的商场将达100万呎。元朗站周边的商业价值将超越现时的元朗大马路。

不过这不意味元朗大马路将会衰落,而是新旧两个中心并存,旧中心保留本地民生日用为主,新中心以高价消费和旅游性消费为主,达到某种程度上的分工。

元朗區是全港各區最多發展地盤,政府亦進行兩大發展研究,分別是洪水橋新發展區和元朗南房屋用地,兩者均包括大量發展手頭上的土地,而沿新田公路至米埔,亦有多個低密度發展計劃正在進行,例如上沙浦村項目單位數目達3,000個,容納近萬人。根據《2021年人口分佈推算》,2012年元朗人口接近70萬人,有機會問鼎最多人口的區域。

節錄自拙作:《香港各區置業指南》 (2013年)

 

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