祥益文庫:400萬以下的上車天堂│祥益地產汪敦敬

小陽春之後樓市可說終止了「劈價勢」,樓價雖然沒有出現大升現象,但之前驚人的劈價盤就已經幾乎沒有再出現了,樓價對比最低的時候已略作回升,不少買家都驚覺現在是入市的時候了,所以以400萬以下上車盤為主的屯門區(400萬或以下有940個、300萬或以下284個)就得到「開倉效應」!過去一個星期比之前一個星期成交多了60%!

但是,一如全港各區經歷小陽春的結果一樣,成交多了反而指數下跌,祥益地產的「屯門樓市呎價領先指數過去一期是下跌了4.4%!這就是「開倉效應」,即是說購買力堅持將貨就價,即是不願提高買樓預算及成本去次一級的單位,所以你會看到屯門區過去一星期成交多了三房,因為三房呎價比兩房更平得多!亦多了一些二、三線屋苑、低層、甚至連約不交吉的成交!

買賣成交增加後,指數不升反微跌,亦顯示到一個社會新現象,就是業主對前景趨向悲觀的!這悲觀情緒在租務上更加顯著及嚴重,租務上不少行家也在傳媒上呻「清倉」!以盤多見稱的祥益地產,屯門區的租盤有378個,但是比去年3月的時候就大幅減少了43%,比3月1日的時候仍然大幅減少了16%!這個與供求行相反方向的情況是市場上罕見的!究竟悲觀情緒是傳媒或者民間過份渲染!還是經濟的負面效應比我們想像中大呢?值得大家要深思!

但是作為專業的分析員,我必須要提醒各位,這種成交較多卻價格微調的現象,雖然相當可愛,但是我認為價格上升只是稍遲出現(這就是我所說的樓市Halloween了)!市場最後應該會被供求影響的!

但另一方面,大家不要忘記「買有風險!不買也有風險!」,好友都會看到不買的風險,但買的風險永遠存在!如你盤算市場後是樂觀的話的確應放膽去,但是必須要為自己留下餘地!樓市的最大獲利不是留給好眼光的人!是留給有Holding Power的人!

 

汪敦敬 祥益地產總裁

汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。
撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!
近年提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。
經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

祥益地產 網頁:http://www.manywells.com.hk

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