香港分區房地產概覽(10):各據一方──葵青區│脫苦海(2015/10/30)

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香港分區房地產概覽(10):各據一方──葵青區│脫苦海

看房葵青區小區各自分割,難以整合為俄羅斯公仔換樓結構,欠缺交通和小區改善計劃,局限發展空間,唯一希望是貨櫃碼頭重新發展

分區簡介

葵青區是新界各區中最接近市區的,即使沙田和西貢(含將軍澳)也和九龍隔著個山,由深水埗到葵涌是平路直達,可是這種位置上的優勢,並沒有在價格上反映出來,甚至連遠一樣的荃灣也有所不及。主要原因是,無論居住環境或商業價值,葵青區均不及上述各區。

葵涌是傳統的工業區,以及公營房屋為主,私樓只是零星地分佈,較具規模的有葵芳站丶葵興站的上蓋項目,還有上葵涌的舊樓群,都是數百夥至千多夥,缺乏成大片的私人住宅,令到物業的流通性和升值受到局限。

相反,青衣的私人屋苑成片發展,包括傳統的青衣碼頭,以及青衣站,其中翠怡花園丶盈翠半島和灝景灣都有三千多夥,反而成為區內的指標。相較之下,青衣就遠比葵涌更值得留意。

政府在各區物色土地以改劃住宅用途,葵青區佔13幅,涉及1.5萬個單位,其中有九幅位於葵涌,四幅位於青衣,部份地皮鄰近現有的屋苑,定必被居民反對。

而其中一幅位於貨櫃碼頭路,原本是「貨櫃丶工業及道路」用途,將用作興建公營房屋,這是開發貨櫃碼頭土地的先例。筆者之前多之提及,更好地應用貨櫃碼頭土地,葵青區的樓市才會有大變化。

新界各個區域均由前身理民府演變出來,只有一個例外,就是葵青區。葵青區原本是荃灣理民府轄區的一部分,1981年成立荃灣區議會;由於人口膨脹過大,而於1985年從荃灣區中分拆出來,包括葵涌和青衣;1988年改稱「葵青區議會」。

地塊拼圖

本書是講述置業而非掌故或歷史,卻要搬這段往事出來,皆因筆者認為那是本區活像幾塊地拼合起來而不成體系的根本原因,結果就是交通難以整體規劃,小區設施支離破碎,連商業活動也難以集中起來,難免影響樓價。

葵涌被幾條行人難以通過的大路分割,例如葵涌道便是由南到北切開兩邊,行人要過路只有幾條距離很遠的行人天橋,再加上這些道路均是通過葵涌道串連九龍及荃灣,人流過而不留。

同樣地青衣幾條大橋均是方便居民走出去而不是吸引區外人進來,由西營盤到元朗的三號幹線及沙田到機場的八號幹線,看似四通八達,實際只是過路,連停車處都沒有,青衣島形同橋躉。

小區設施方面,青衣島固然自成一國,即連陸地部分也分為上葵涌及下葵涌,各自有圖書館、診所等,以前甚至各有官立中學。葵涌本取名自村落名稱,有上葵涌村、中葵涌村及下葵涌村,但只有下葵涌村位於境內,上葵涌村及中葵涌村仍屬荃灣區。大窩口道及大窩口邨均在葵青區內,可是大窩口港鐵站卻在荃灣區內。而現時該站附近幾個住宅發展項目如縉庭山、升柏山,全屬荃灣區,葵青區無份。

缺乏高收入社群

葵青區是新界各區中住宅收入中位數最低,主要原因是大部分居民均住在公營房屋,而且欠缺成片的私人屋苑,自然無法形成收入較高的社群。只有收入最高,青衣站上蓋一帶的偉盈選區月入中位數高於30,000,超過一半選區收入低於全港中位數20,700元,這是葵青區接近市區樓價卻比不上沙田荃灣的原因。葵涌的公屋集中區經十多年的重建發展,原有居民四散,代以較年青的核心家庭及新來港人仕,連僅有的分支家庭購買力亦難以積聚。

商業活動離散

葵青區商業活動最活躍有兩個地點,分別是青衣站的青衣城及葵芳站的新都會廣場,可是兩個商場均是服務上蓋住戶及搭乘港鐵的遊人,只要稍遠一點的居民要么光顧屋邨附屬的商場,要么就到更遠更旺的地方購物。

以青衣城為例,當然能夠做到盈翠半島、灝景灣的生意,可是只隔一個公園的青衣碼頭眾屋苑,寧願搭小巴出葵芳也不到青衣城,皆因所花時間相近,為甚麼不到直出葵芳站而到青衣站呢?結果青衣城也做不了多少青衣島的商業活動。

即如以葵芳站為中心的興芳也是相似情況,新葵芳花園、葵涌廣場、恆景花園覆蓋得到,可是莫講和宜合道及荔景山上屋苑未必達到,連近在咫尺的葵興或葵盛圍也可能選擇當地商場或乾脆出九龍或荃灣更繁盛的地方購物,結果無法形成具高度商業價值的重心區,難以藉此推高樓價。

欠缺「俄羅斯公仔」結構

基於地形及土地用途等因素,葵青區亦無大片的住宅地帶,無法形成集聚效應。筆者略作解釋:何以港島東或沙田等地成交活躍,屋苑間樓價互相頂託呢?皆因當某區出現成片的住宅區域時,不同條件的屋苑自會帶動換樓潮,而且吸引區外人入住。例如在荃灣荃景圍,上車可以選擇荃灣中心及荃威花園,貴一點可以選擇荃景花園或翠丰台,再貴一點可以換愉景新城。被換出來的細單位又可以吸引區外客。

葵青區屋苑同構型較高,居民如想「跳級」,唯有搬出區外,有錢的人走了,結果是塘水滾塘魚,致令樓價欠刺激。相反,如東區北角鰂魚涌一帶,或奧運站大角咀,屋苑分佈像「俄羅斯公仔」,有上車盤、中價盤、豪宅盤,區內自然形成一條換樓階梯,單幢舊樓換入上車屋苑,中產屋苑換上假豪宅,甚至有像賽西湖大廈、寶馬山花園一號銀海等呎價過萬的「貴宅」。不同屋苑之間因換樓潮而成交活躍,樓價因而互相頂托。

可是葵青區各住宅分散在不同地方,地方與地方之間要不是隔個海隔座山,就是隔著一大片公園或工業區,又或者是五六條行車線的高速公路或高架橋,這樣不利於形成整體小區的概念,從而各自為政,甚至產生離心。

最典型的例子是葵青與深水埗劃界事件,荔園重建區內有盈暉台、居屋荔欣苑及公屋華荔邨,原本劃界是盈暉台第一座屬深水埗區,第二、三座及其餘的居屋公屋屬葵涌區,幾經爭取之下整個盈暉台被劃入深水埗區屬九龍,結果惹來部分荔欣苑及華荔邨居民抗議,何以盈暉台及清麗苑能享用九龍區校網?

正是這種小區分割的現象,令到換樓現象較少發生,加以相鄰住宅​​質素接近,總不成會有人由新葵興換到新葵芳、海欣換到翠怡、葵星換到寶星嘛!如要跳級換大或換貴,隨時就一跨到區外,比如與其換雍雅軒,何不一換到出九龍?

因此之故,筆者認為葵青區並非理想的投資區域,即使是居住也要細心衡量,皆因成片的工廠區及貨櫃碼頭就在本區中心,此所以即使半山物業,也並不見得特別貴,要去到華景山莊海峰花園等山頂,或青衣城上蓋的新屋苑,才能與市區物業一爭長短。

揀樓秘訣

從屋苑的收入水平可以看到,華景丶盈翠丶灝景,屬中產以上水平;翠怡丶海欣丶藍澄灣屬中等收入水平;新葵芳丶青怡丶美景月入屬上車水平。正因葵青各住宅小區均是質素相似的屋苑,所以選樓幾形同選地點。除了在石蔭路丶光輝圍丶盛芳街等單幢樓外,最平的私人屋苑有葵涌的葵星中心及寶星中心;上一級是荔景山路的華豐園丶荔灣花園;再上是葵芳葵興站附近;而最貴的是上到山上的華景山莊丶海峰花園及鍾山台曉峰居。揀樓等如揀區,可算是葵青置業的一大特色。

如能把青衣島視為一體,勉強可以結成換樓組合,最低的美景花園,是鉛水窗時代產物,雖然大部分單位已更換為鋁窗,但仍有極小量單位是鉛水鐵窗框,可能要預算更換鋁窗的費用;上一級是碼頭區的翠怡花園及鄰近的青怡花園;再上是海欣花園及處在寮肚山中的曉峰園;到頂就是青衣站的盈翠半島及灝景灣。筆者認為青衣仍可算受惠於東涌線之便,但只是對於車站鄰近樓盤較具影響,畢竟對外交通比島內方便,要轉車到青衣站搭港鐵,不如直接搭車出九龍。留意盈翠半島是長實和黃同係出品,但灝景灣是長實丶新地及華潤合資,不同座數是由不同發展商興建,據稱建築質素有所不同,選擇時宜問清楚。

區內精選屋苑/小區

未來發展

葵青區現時既沒有待勾之地,亦沒有市建局項目,碼頭不能動,工廠動不了,只有一個西鐵葵芳遠期的發展地盤。位於昌榮路的同珍醬油廠希望重建住宅,傳了十多年,動也不動。國瑞路是一片重建區,不過一街之隔劃了給荃灣區,對上一個重建項目是雍雅軒。

基於住宅呎價不高,利潤有限自然未能吸引重建。政府政策亦希望維持葵青作為公營房屋區,連葵芳站後的警察宿舍也作公屋發展。最終葵青區成為只有居住價值,沒有投資價值的地方。

長遠來說葵青區要有所作為,唯一的希望是搬遷貨櫃碼頭,政府正諮詢在青衣西南填海發展物流業,如果能把部份現有的貨櫃碼頭泊部搬到青衣或大嶼山,則可有超過100公頃鄰近市區的臨海土地可供發展。以現時香港貨櫃碼頭吞吐量增長放緩,部份貨運量轉到深圳是遲早來臨的,兩大貨櫃碼頭營運集團同時在深圳設有碼頭,其母公司也是發展商,十多廿年後此事成真亦未可料。

節錄自拙作:《香港各區置業指南》 (2013年)

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