地產投資(5):租是主人,樓價是狗│脫苦海

 

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租價比(rent-price ratio)在分析樓市的作用

香港人之善忘,從網上及傳媒上多人多次要求政府多賣地多建居屋來平抑樓價可見一斑,對於更遠的時間內的樓市當然就洗腦一樣忘得一乾二淨。附圖是根據差餉物業估價署網站的「平均樓價」及「平均租金」數據製作用成的「呎價及租價比」,剛巧該等資料最遠追索至1982年,即是上一次香港人到超市搶購糧食的時候。選用B類單位,即面積40-69.9平方米(約430-753平方呎),相信大家公認其代表性。

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樓價由1983年見底一口氣升至1994年,比如港島區呎價由$685升到$5,935,九龍區由$554升到$4,473,新界區由$503升到$3,975,其間幾乎沒有調整過,當中已經歷87股災、伊拉克入侵科威特及其後的海灣戰爭等,一些表面的分析說是因為中英聯合聲明限制賣地50公頃所致,筆者經查閱相關數據推翻了這個論點,詳細數據在此不贅。簡單講,以賣地面積計住宅用地供應在回歸前大約是150,000-250,000平方米左右,即使到2001年前也在這個範圍徘徊,換句話說回歸前後樓市狂升暴跌,政府賣地的面積並無大幅的改變。

那麼筆者怎麼解讀這個現象?大家看一看租價比就一目了然,1982-1984年間香港經歷中英談判及移民潮,很多人不問價拋售物業,有地產商更主動放棄投得的多個地鐵上蓋地盤,但租金並不跟隨樓價的跌幅,結果租價比高達10%以上!後來樓價的狂升,除了租金的增長外,便是租價比回復正常水平,即大約4%左右見頂,證諸之後的數據,無論1997年或2005年,均難逃這個指標。

可是租價比不能死板地應用,一口咬定一見4%就一走了之,事實上租金與樓價是互動的,當租價比下降時,即是樓價跑贏了租金;相反租價比上升時,租金反而跑贏了樓價,此即解釋了即使抵達了4%(如2005年),當租金並無下跌甚至繼續上升時,樓價只要回一回氣,租金增長就會推低租價比然後推高樓價。

租金推算樓價

筆者發現回歸後,大多數時間租價比在4-6%浮動,配合租金的上升或下降趨勢,即使未能沽頂撈底,也可避免高價買入低價沽出。要考慮樓價究竟是太貴還是仍在合理水平,物業投資者便要小心計算租金回報率與樓價間的關係。

就以著名物業投資者黎汝遠先生為例,在2005年中一份訪問中表示,租金回報要求3-4厘;又在2007年10月的訪問中,一面出售漾日居一面大談看好九龍站住宅,看似自相矛盾,實質上要求物業回報有4厘並且每年有半厘增長。所謂4厘回報,如計算各種駛費後,大約相當於租價比4.5-5%,以筆者的詮釋,即是當租價比較高時吸納,如能提高出價至租價比相對較低的水平,則不妨沽之可也。

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