物業符合投資商品的三個條件:
1. 再售後升值獲利的價值
2. 現金收益的價值
3. 再融資的價值
筆者稱有三種物業不符合,包括未補地價的居屋和「租者置其屋」的出售公屋,以及公務員合作社房屋。讀者問有一些這類物業都可以賺錢增值,為甚麽不算是投資商品呢?
很多物品都可以投資增值,卻沒有人視之為投資商品,比如古董,甚至一些錢幣丶車票等,一樣可以「再售後升值獲利」,問題出在另一個投資概念「流通性」(liquidity )。
無錯,包括未補地價的居屋和「租者置其屋」的出售公屋,都可在第二市場出售或者由「白居二」持有者購買,只是接了貨的人,難以自由放售,這些物業具有流通性低的致命缺點。
在沒有白居二之前,已經有個政府管制的市場,給符合白表資格人仕去買入未補地價的居屋,只是眾所周知,其成交量極低,每年大約只有2,000宗成交。「白居二」推出一年,使用計劃購樓者不足四成,可見即使有政策扶持,這類物業的流通性也沒有多大改善。
據估計未補地價居屋達25萬,而租者置其屋大約出售了13萬,這36萬個單位,在報章上所顯示的天價公屋,只是鳳無麟角,絕大多數都沒有流出市場,如此低流通性的資產,並不符合投資商品的條件。就正如一些所謂「限量版」的東西,其實都沒有投價值。
我們再回頭看一下,私人住宅有投資價值有多少:
- 再售後升值獲利的價值:相信這個不用再說
- 現金收益的價值:租金收入
- 再融資的價值:物業以加按或轉按套現
筆走至此,相信大家都會覺得,「樓是必需品,唔應該用來炒賣」的論調是否合理。當然,有一些地方如德國,用各種法例和行政措施去剝離物業的投資價值,而德國的房價收入比又的確降至單位數字。
可是香港的未來棟樑們,如果物業真的沒有投資價值,他們又會不會去買呢?如果買樓不是能夠賺錢,還可能要面對負資產,甚至令人傾家蕩產,他們又會不會急著想買呢?
這亦解釋了,為甚麽未補地價的居屋和出售公屋,為甚麽長期偏低:只有使用價值,沒有多大投資價值的資產,也沒有多少人有興趣的。