地產投資(10):影子樓效應│脫苦海

 

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筆者讀大學時有一個習作叫「心理地圖」(mental map),上堂時要求同學們不看地圖單憑記憶及個人觀感繪劃校園地圖,結果是人人只會把自己常到或留意的劃出來,其餘不是劃得特別細小便是索性忘記了。

即是說香港雖然是彈丸之地,但對於很多比如中環一族來說,可能是不知道比如將軍澳或馬鞍山甚至天水圍,乘搭港鐵可以只是大半小時一程。比如日出康城熱賣,就會有些人好奇到附近視察環境,新盤清貨後的結果必然是吸引向隅人仕睇樓及買樓,帶動同區二手樓上升。

這種「影子樓效應」,早在恆基高價出售嘉亨灣時出現在鯉景灣、逸濤灣甚至太古城身上,受惠最大不會只是購入嘉亨灣的小業主,而是附近屋苑的業主。又如奧運站三期君匯港開售以至入夥時,帶動奧運站其它屋苑的交投及樓價。新盤附近較新盤價低而有一定質素的屋苑一如乾柴,新盤熱賣一如烈火,兩者相遇一發不可收拾,但誰人得益較大呢?

尤其是炒樓人仕,必定追求最短時間獲得最大升幅,一如銀行股上市炒銀行股,鐵路股上市炒鐵路股,當然以新盤開售在即的地區更為值搏。翻查地政總署已批及待批住宅預售樓花同意書,不難發現那些地區具有「影子樓」概念。一兩年內沒有新樓落成的地區或者俱有居住價值,短線炒作恐怕白費心機失望而回。

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