筆者在旺角朗豪坊落成時，驚覺砵蘭街上海街中間居然可以開西武，經長時間觀察，證明商舖租客比筆者聰明得多；新城市廣場翻新後，火車站那一層的商舖變為諸如agnes. b丶Tommy Hilfiger丶Armani Exchange，惠康也要讓路予CitySuper!，連珠寶行都被趕上一層，這顯示兩個現象：顧客（包括附近居民）消費力提高丶經濟活動令到土地價值上升。

樓價由兩大部份組成：建築硬件丶地價。前者最容易理解，建築成本在一開始就決定了，往後的保養以及後期的改建修繕，只是反映在物業建成後的折舊，比如河畔花園，大維修之後樓價大升，即表示物業的折舊因大維修而大大下降。主導樓價的其實是地價，樓宇升值的部份主要也是地價，甚至還要抵消因建築硬件折舊導致的減值。

地價又由甚麼決定呢？中原地產創辦人施永青先生曾說，樓價是反映土地的生產力，換句話講，即是該土地上能夠賺多少錢，便會反映在地租及地價身上。與樓價關係最密切的是回報率，即是租金相對於樓價的比率。租金追不上，樓價就會下跌；租金上升，遲早谷高樓價。所以市區某些舊樓比附近物業低價，以至1997-2003那段樓價下跌的日子，其實是反映商業活動減弱，引致租金與地價的下跌。

樓價的升跌，可視為「建築硬件折舊」與「地價升跌」角力的結果。鄰近屋苑的地價相近，樓價的高低便反映了建築硬件折舊，決定樓價最顯著的因素是樓齡，所以一手樓價比周圍的舊樓貴是理所當然的。其次是在區內的相對位置，車站及大商場附近的樓宇地價最高，然後隨距離及交通時間漸降。建築硬件隨著時間折舊，除非因大維修令到物業的外觀顯得較新，因此選擇物業，樓齡已高的不易保值。