地產投資(17):另類角度分析物業投資價值(下)│脫苦海

 

如果未來大市是橫行,就要選擇跑贏大市的股票和物業,特別是從誰是買家的角度去考慮,例如港股當中,有北水支持的股票,如騰訊就是因為BATJ只有這一間在中國境內上市的獨市,即使未來有中國預托證券(CDR),騰訊在香港第一上市也保證了其一股獨大的優勢。

至於物業市場,亦是同一道理,就是北水買那些物業就會跑贏大市,問題只是很多香港人仍然停留在自己的世界觀之上,卻未能設身處地考慮內地買家是怎樣看的。

香港是全國唯一沒有限購的大型城市,只要肯付款,買多少間都沒有人管,雖然內地人來香港買住宅要多給印花稅,但總好過不許買;另一項是按揭的利率,內地是動輒7%或以上,但香港普遍只是造2%以下,所以在香港人眼中很貴的樓,在他們眼中卻覺得物有所值。

其次是對於區域的概念,內地人並沒有中環情意結,樓價的分佈與中環的距離沒有關係,反而是對於他們來說來港最方便的地方就是最好,在過去十年,屯門元朗和北區升幅跑贏大市就是這個原因。可是這個因素將會改變,就是高鐵和港珠澳大橋將會分薄客源,現時上水一帶已開始出現吉舖和租金下跌,也可想而知住宅樓價亦將會步其後塵。

至於商舖市場,不少人說銅尖旺多吉舖,甚至連百老匯都不再租銀行中心巨舖而由化粧品店接手,其實根本的原因是香港人覺得方便的市區地鐵(主要是荃灣線市區段),對於內地人來說並不方便,反而東鐵和西鐵更好,無怪乎荃灣西站的新盤會熱賣。

再說戶型,內地人100平方米(約1,076方呎)是起標,納米樓在他們的眼中只是「房」,房是用來住的,不是用來買的。當然,更佳的是獨立屋,排屋也可以接受,退而求其次過2,000方呎的多層單位也可以接受。

但是最根本的一點,是內地人特別是富裕階層的生活習慣,與香港人是十分之不同,例如校網對他們來說沒有作用,因為他們讀國際學校;有商場和社區設施也沒有作用,因為他們駕車和用工人,所以新盤少車位才是一個問題;醫院則是以私家醫院為主要考慮。

那麼以九龍為例子,目前的豪宅區有:九龍站、京士柏、嘉多利山、又一村、畢架山、何文田山、九龍塘(窩打老道以西)、九龍仔(窩打老道以東)、飛鵝山等,真正符合內地富豪心水的只有:京士柏、嘉多利山、又一村、九龍仔、飛鵝山。比如九龍塘對他們來說,學校多沒有用、反而經常塞車就是缺點。

 

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