最近商廈市場最觸目的消息是「物業投資者」黎汝遠將力寶中心41樓全層撻訂,以及印度尼西亞財團De Monsa頻頻傳出撻訂的傳聞,市場一片淡風。筆者早前在本欄(《檢了西瓜獻上芝麻──核心地區商業土地應用》,2008年3月22日出版)指出,未來兩年將會有大面積商業樓宇落成,租金將會受壓。
回歸到實際數字,根據差餉物業估價署《香港物業報告2008》初步統計數字(http://www. rvd.gov.hk/tc/doc/PR08_ Prelim_Findings.pdf),私人寫字樓的落成量、使用量及空置量如附圖,落成量2007年開始已大大拋離,預計2008年落成量更再創新高。寫字樓的需求遠沒有住宅穩定,在經濟擴張期,不單營業的公司數目會增多,同時亦因業務所需佔用更多的樓面,可經濟放援企業減慢甚至停止擴張時,需求可能大幅減少。

觀之目前金融業風聲鶴唳,以至港人在內地工廠大量結業,唯一較好的消息是某些國內的運作部份如CSL將call centre搬回香港,基於人民幣計成本節節上升,以至各種國家政策,或者會陸續有來也說不定,可他們會租商廈,還是工貿物業呢?
力寶中心撻訂這個案是很值得看多一點。根據報章報導,力寶中心41樓全層回歸至今曾四易其主:

黎汝遠向傳媒表示,購入至今市價已下跌了15%,撻訂只是損失了10%,計算一下即該層物業已下跌至1.938億,呎價$16,006。對於創冠集團來說,由2007年12月持貨至今只升值了6.7%,可是計入殺訂金額2,280萬,以及6個月的租金收入216萬(該單位六月前由工商銀行以呎租$30租出,月租約36萬,現時空置),仍然有20.5%賬面利潤。
再從租價比分析,目前力寶中心呎租大約$60-70,取其中位$65計,黎汝遠的購入價租價比是4.14%,可是之前的租約呎價$30計,租價比只有1.91%,以黎氏數口之精,如果單位可以租到市價,亦不至於守也不守。至少北海中心他就沒有撻訂,皆因將全層分為五份,2008年1月買入時呎價$6,500,6月能以$6,900出售其中一個單位,其餘單位連租約至明年4月。
報章上是這樣報導的:「黎氏稱,今次選擇完成交易,因為乙級商廈價格仍屬偏低,租金回報達5厘,是穩健的投資買賣,現投資部署為『放棄沒有水位的貨,保留有水位的貨』。」
答案已然呼之欲出,沒有水位即是未能低於市價,再加上租約滿未能租出,明顯是力寶單位由四月或五月放租到七月都未能找到滿意的租客。對於炒期指或用孖展炒股票的人就深有體會:無錢賺不特止,仲要責息責本,不如引刀成一快!週街平貨無謂輸掉機會成本(opportunity
cost)。
力寶的成交價表現其實並不差,以下是某兩個成交活躍坐向的成交紀錄,屬於平穩而非大跌在即,市價下降15%,託辭而矣!

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