地產投資(16):另類角度分析物業投資價值(中)│脫苦海

 

前文講述即使樓市整體窄幅上落,但精於選擇的話,買入跑贏大市的物業類型也有投資機會,舉一個例子:據統計去過一年騰訊(00700.HK)的表現與恆指相若,去年年頭升到年尾,是否人人買股票都賺大錢呢?

其實不是,恆指成份股那50隻是精英股票,當中也有一些跑贏大市,其實同時亦都有一些跑輸大市,才會出現這個結果。例如公用股和地產股在加息預期之下,就跑輸大市,但同時手機設備相關股和汽車股則跑贏大市,但其實最穩陣的方法就是買盈富基金(02800.HK)和恆生H股基金(02828.HK),這些指數基金就可以跟到大市,甚至進取的可以買含有槓桿的ETF,那就可以一倍槓桿受惠於升市。

可惜在樓市是沒有中原指數ETF或者美聯指數ETF,那就只好尋找跑贏大市的物業,其實2018年就是由西九龍到東涌沿線的基建概念地區,如四小龍、美孚、青衣站、東涌等,都必定受惠。又或者是經濟轉型中的荔枝角、屯門市中心等地方,而要避開將大量供應的元朗、將軍澳南、烏溪沙等區份。

非住宅物業方面,如商廈、舖位、車位等等,其個別性就更加強。筆者日前到朗屏站附近的長實世宙商場食飯,就看到附近有潛力成為元朗市北部的新興商圈,因為世宙以南提供了一個開闊的名堂,是可以給內地旅客聚集,在這裡做地舖甚至樓上鋪就別具潛質。至於北區的地舖,有可能因部份旅客轉到邊境購物城甚至高鐵而偏弱。

至於車位,一定要對於附近的需求有深入的了解,若果是商住混合區的車位就因為多外來客而受惠,純住宅區則要看實際的供求,比如烏溪沙站的車位由於新建的屋苑普遍車位不足,就可以看高一線;反之如深井青龍頭一帶的純住宅就一入龍門深似海。

下一篇最終章,將講述從國內買家的角度分析住宅市場。

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