在電視台的睇樓節目，看到地產界名人湯文亮博士和葉景強King Sir講述豪宅的投資，湯博士一針見血地指出：由於豪宅的租客的要求很高，所以他的公司有一隊專人做管理服侍。如果只是買一兩間收租要親力親為就很麻煩，這個說法是很合理的，因為一份錢一份貨，豪宅租金貴所以租客要求就自然高。豪宅的好處是租金收入穩定，更有增值的機會。

另一位名人蘇民峰則說，豪宅和地舖的租金回報率，基本上已經沒有投資價值，因為要現金支付，買股票收息也有這樣的投資回報，所以他也多時沒有入貨。那麼怎樣看待這兩種各走極端的評述？筆者反而會換轉一個角度看問題：豪宅的用家，不論是買或者租，究竟是那一類人？他們是怎樣思考這個問題的？

坊間主流分析樓價是使用一般工薪族的收入水平來衡量，這是很合理的，如果是講述一般的平民百姓的住宅的話。但以現時的樓價水平，有實力買樓的人無非只有幾類，大致分為用家和投資者：

用家：有產階級的分支家庭，又稱「成功靠父幹」；大企業高級職員，特別是金融界；外來特別是內地的富豪用作供家屬居住之用。

投資者：本地傳統富豪或企業用作收租之用；外來特別是內地的富豪或企業用作投資之用。

比較之下，用家除了會計數外，亦會考慮實用性，特別是配合家族成員的需要；至於投資者，純粹是計數，特別是看重其借貸的能力。

筆者反而認為，主流用住戶收入中位數去計算樓價，已經不合時宜，因為正常沒有資產的家庭，根本上已經被淘汰出市場。他們不是沒有足夠的收入供樓，就是沒有錢做首期，唯一的出路是希望在股市上博一博或者樓價大跌才有希望。正因如此，用所謂「痛苦指數」分析已經失效。

所以要分析樓市，特別是個別物業還有沒有投資價值，針對富有的用家是衡量居住條件能否支持樓價，租金回報率反而是其次；至於投資者，除了租金回報外，能否作出槓桿式供貸反而是其重點，在政府聯同金管局重重限制之下，對於投資者來說現水平的住宅已經沒有吸引力，反而非住宅如車位、商廈等，還有多少投資機會，下文將會詳細表述。