商業地產(9):發掘舊區仍待未來│脫苦海

 

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現時的新蒲崗區,仍然是以舊住宅與工廈為主,其馀還有近太子道的幾座較新的商廈,以及越秀廣場及新蒲崗廣場這兩個住宅連本地商場。Mikiki以跨區商場來定位,其實都有一定的冒險性,始終交通不如APM那樣有港鐵站,又沒有巴士總站,除樓上新入夥的住客外,附近又缺乏高收入階層。Mikiki的成敗,有待觀察,假日多人不表示平日也多人。

情況要有改善,就要看未來幾年發展,現時正興建天橋連接對面的啟德發展區,根據筆者在網上找到的資料,應該是連接啟德政府合署​​,再過多個街口就是啟德站,本身就是一商業項目,再行才是住宅區以及公屋。不過這些現時都是畫餅充飢,啟德發展計劃已落實的只有南端的郵輪碼頭及東邊近麗晶花園的公屋及市建局樓換樓項目;沙中線因環評官司停了一大段時間,連立法會撥款都未做,所謂千億基建真是望穿「抽水」。

不過新地的算盤一向都打得好長遠,報載正申請將新蒲崗爵祿街協力工業大廈,連同葵興九龍貿易中心對面的聯泰工業大廈活化改建為銀座式食肆及零售大廈。葵興一帶缺乏較高級的食肆及購物場所,而新蒲崗現時有了第三個略具規模的商場,協力工業大廈就在Mikiki轉角,究竟未來幾年後新蒲崗的轉型速度以及啟德的工程能否配合此種轉變呢?

筆者認為展望東九龍的樓市,必定要考慮啟德項目以及沙中線,不過政府網頁( ktd.gov.hk/)仍然只是提及郵輪碼頭丶活化啟德河及龍津大橋丶體育設施及綠化用地等,對於其馀的土地應用丶商業發展丶住宅興建卻語焉不詳,正好配合現時「雞毛蒜皮發大黎講,大興土木放埋一邊」的政治氣候。那筆者就簡介一下:

  • 九龍城對面:太子道旁將會作商業發展,背後是中密度住宅發展,西端是沙中線土瓜灣站
  • 新蒲崗對面:主要是政府合署在內的公營設施,背後是啟德站一帶的商業發展,再出是另一中密度住宅
  • 九龍灣對面:主要是公用設施,尤其是交通幹道建設
  • 土瓜灣對面:綠化地帶丶康體設施
  • 跑道南端:除郵輪碼頭外,主要是低密度住宅丶酒店及旅遊相關用地
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所以請勿奢談甚麽千億基建,十劃都只有兩撇,如果沒有沙中線的配合,將會大打折扣,那麽沙中線幾時才會落實?天曉得!

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