商業地產(27):商場的人流和「人留」│脫苦海

趁聖誕節假期,筆者到尖沙咀著名劏場首都廣場參觀「無人書店」,順道觀察這個商場。首都廣場共分三層,書店位處的二樓,就遠比一樓和三樓熱鬧得多。一般的劏場都像一樓和三樓那樣冷清,奇就奇在二樓為何特別熱鬧呢?

其實最大的分別,是二樓設有兩個大面積的閒坐間,並且有小食和飲品供應,另外又有一條巷擺設了一系列的遊戲機和夾公仔機,於是便有數十人聚在那裡,他們聚下來就生意可做了。

另外一個劏場荃灣地皇廣場,也有其中一層改裝成美食廣場,也能夠聚集到一些人留在那裡,雖然未能帶動其他舖面的生意,至少能夠令到小業主們有租出的機會。歸根到底,劏舖業主要自救,只能夠各出奇謀。

筆者卻看到一個商場常見的現象,就是成功的商場往往會設有一些設施以便顧客聚集,典型的例子是新城市廣場,以前第一期中央的噴水池移走以後並沒有改裝成舖位,於是成為人群聚集之處,在節日時更會成為舉辦活動的場地,達到「人留」的效果。

反之,不少商場業主卻刻意要用盡每一呎的空間做商舖,為了達到地盡其用,以及防止顧客長期停留,更不設有任何座位,固然可以令到閒雜人等不會留在商場,但同一時間亦令到顧客沒有意願留在場內,無形中影響到商場的人流。

筆者在三個Location一文中就提到便地的定義,在新作中也有提及:「如果只是交通方便,卻沒有聚腳之地,例如那些巴士轉車站,就不算是便地,因為人人到此一遊,而不是「到此一留」,沒有其他設施,就不能夠算得上是便利。」商場也是同樣道理,如果只有商舖,沒有其他設施,卻想商場人流興旺,其實是背道而馳。

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