商業地產(17):商業物業板塊的形成│脱苦海

 

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前北角邨地皮由新地以69.1億奪得,有報導指長實維港兩岸紅磡及北角沿海版圖再次被其他發展商打破雲雲。久不久就有報章以某某區是某某發展商的版圖王國為題,如該發展商再次奪得同區地盤,就說是協同效應;如果由其他發展商奪得,就會出現類似的壟斷被打破的論調。

北角邨地皮以住宅物業為主,附屬商場只有約十六萬呎,與新地旗下其他商場比較,沒有三十萬呎以上都不算是大場,附近亦沒有其他商場可供連接;而長實附近的物業均以住宅為主,如城市花園丶和富中心丶油街地皮等。住宅物業一早賣散,馀下的商場面積不夠大或者沒有相連,對於發展商來說亦沒有甚麽協同效應。所以會德豐投得66B2地皮,立在新地立場亦沒有甚麽可不可惜,當然有報章沒有為此大造文章,原因亦是路人皆見。

反而商場及商廈,由於是由發展商長期持有,就真要考慮協同效應,所以一些發展商亦銳意將投資物業集中在一起。最早建立這種商業物業板塊的是置地,在中環由12座商廈組成,早在上世紀80年代就自資興建行人天橋系連接,創全港的先河;不過自該公司購入大道中9號現址後,該板塊已停止擴展,交易廣場以北的國際金融中心已由新地恆地財團奪得。

第二個商業物業板塊是太古集團旗下的金鐘太古廣場,前身是金鐘域多利軍營,已興建為集商廈丶酒店及商場於一身的綜合性物業,現時已擴展到一山之隔的灣仔太古廣場三期,再進一步擴展到重建先施及大生兩商廈,以及收購永豐街一帶的舊樓。太古另一商業物業板塊在東區鰂魚涌太古坊,是陸續收購糖廠街兩旁及華蘭路的工廈而成。值得一提的是由於這兩個板塊附近都有住宅物業,提供的商業活動及就業機會,都間接有助附近樓價提供支持,何況太古目前仍在收購永豐街丶海光街及海灣街一帶物業,不時都傳出天價成交。

華資地產商亦有建立這種商業物業板塊,新地就在沿觀塘道逐座收購廠廈,並重建為創紀之城,至今已興建到第六期,除商廈外第五期更有區內龍頭商場APM。要留意的是創紀之城並不是全部都連接,中間是有其他建築物隔開,而原來的第七期已改稱為絲寶國際中心,鴻圖道20-22號命名為俊匯中心,如果巧明街前九巴車廠不再以創紀之城為名,則這個板塊已停止擴展。

另一商業物業板塊是信和奧運站商場板塊,包括港鐵奧運站第一期項目維港灣商場丶第二期的柏景灣帝柏海灣商場,以及信和為首財團透過公開拍賣投得的帝峰.皇殿奧海城第三期商場。附近的匯豐中心及中銀中心亦是由信和興建,坊間傳聞是信和在地產低潮時以抵押品賣給銀行套現抵債,傳聞無法證實,不過兩間銀行均為附近的商場帶來不少人流及消費,所謂塞翁失馬焉知非福是也!

商業物業板塊的重要性在於帶動附近的商業價值及人流,間接令樓價增值,所以附近的住宅就更具長線投資價值。

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