[轉載]買樓10大誤解(2010/11/11)

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買樓10大誤解

1. 我可以係跌市買樓

一再強調,大跌市時雖然樓價平,但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現?因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你?因為冇水。冇水點解唔問人借?因為銀行閂水喉。大家必須記住,大跌市的出現,一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁,打2個電話就借10萬,點解要賤賣層樓俾你?因此,在大跌市時買樓,你必須有心理準備估唔足價,同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬,但銀行只肯估80萬,兼只肯做6成,那麼你就要嘔52萬。如果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盤,可以返屋企訓覺。

還有,要係大跌市時買平樓,你要有好多現金。我強調係現金,唔係股票或其他需要變賣既資產,因為你既股票係大跌市時一樣會下調。

估價8折做6成,係非常樂觀保守的估計數字,事實上,在08金融海潚時,部份銀行在簽按揭契前突然終止申請,1成會都唔俾上既個案真係發生過。另外,除非閣下係公務員,否則在大跌市時好難保証收入不會下跌。

結論:你需要持有目標樓價50%以上的現金

2. 樓價一定會下跌

樓價在短期內有上落是事實,但另一個更重要既事實係,以30年為觀察期的話,樓價只會上升不會下跌!03沙士價是香港近十年最低價,美孚的03呎價約為1600,但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍!事實上,某時期的低價,通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友,要有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。

因此,如果你係用家,諗住長住20~30年,只要供款係能力範圍內,就算97年買樓一樣冇問題,因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款,20年後樓價一定會超過買入價(請對比1983及2003的樓價)。

結論:以20~30年長線睇,樓價一定升。短期升跌只係為炒家而設。

3. 遲早會加息

講得呢句說話,即係話而家息平。係人都知遲早會加息,但重點係息口仲平既時候你還左幾多本金?房貸好公道,本金少左,息會按比例減少,係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。即使加息,對你的實際影響極微。

結論:趁息平多還本金,點會怕加息!

4. 供30年樓係樓奴

我寫包單,講得出呢句說話既人學歷不會超過小學6年級。世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值,簡單來說,30年後港幣的購買力,和現在的日圓差不多,即是說,今日我借港幣100萬,還到第30年就變左100萬yen。當然,中途你係有不斷供款,但你每期供款的購買力都會貶值,變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。幻想一下你可以用今日既身家,坐時光機回到1980年買當時既樓。因此,30年的供款期內,供款壓力係會越來越低,因為你的債項不斷貶值。頭10年是最艱苦困難的,中間10年可以有閒錢去下旅行,後10年供款比飲茶錢還要低。

結論:供樓係會越來越輕鬆

5. 唔買樓可以租

供樓壓力會隨時間減弱,因為你用未來貶值後的錢,去還今日未貶值的錢。但租金就相反,你一定要用當時的錢去還當時的錢,即是說,當供款金額固定下來,租金卻係會隨時間不斷上升,例如貨幣每30年下跌95%,租金就會同樣以每30年升20倍的速度上升。當然,這是假設沒有加息。但即使有加息,亦不見得租樓會有著數,因為業主會按成本加租,冇死錯人。

租樓的另一個問題係,你和業主的財富差距越拉越大,假設今天你和業主身家都係100萬,租了2年樓洗左20萬,你的身家變成80萬,業主就120萬,差距係40萬,亦即你現有身家的一半。當然,你投資有道,可以用呢80萬本金賺超過40萬,則另作別論。但假如你唔投資,純做租客,你會白白將日後入市上車既資金送俾業主。租金回報5厘知唔知即係點解?即係話你租20年的話,你就送左層樓俾業主。多謝夾承惠。

結論:年輕人應該同阿媽住,省回租金支出。要2人世界可以租時鐘。

6. 生活質素唔可以妥協

好多人唔接受舊樓、單幢樓、大西北,話唔會為上車而降低生活質素。請讓本人告訴你一個殘酷的事實,如果你的能力只能買舊樓、單幢樓、大西北,你冇資格講質素。如果你係打工仔,每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時,有乜質唔質素?訓到朝早11點,然後先考慮今日返唔返公司打點一下,呢d就叫質素。

結論:先講資格,後談質素

7. 炒家炒高樓價

錯!實際係「買家買高樓價」。冇炒家唔代表用家會平賣俾你,有人肯接炒家貨,代表炒家有眼光,估計到未來樓價有水位,係先有購買力後有炒家。其實有買過樓都會知,買炒家貨好買過用家貨,議價空間比用家盤大,因為炒家係做生意,計好個ROI唔怕平少少賣俾你,但用家就皇帝女唔憂嫁,大不了住多2年先賣。再者,炒家買完一定賣,穩定供應,用家就有入冇出,炒家有時反而會有調低樓價的平衡功能。

結論:自願的價就係市價

8. 市區樓抗跌力強

抗跌力是大跌市時業主繼續供款的能力,因此,以下類別的物業抗跌力一定強:

一、        大部份業主已供斷的屋苑(沒有供樓壓力)
二、        大部份業主的買入價都很低(供樓壓力極低)
三、        業主真係好有錢(沒有收入壓力)

因此,老牌屋苑(第1類)、新界100萬上下的物業、半山豪宅的抗跌力一定高,其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市區,故產生抗跌力強的假象。

以下物業抗跌力最弱:

一、        被發展商食盡溢價的一手樓
二、        業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)
三、        入伙日期接近爆破日期的物業

此三項條件可以同時出現。

9. 以外幣代替房地產作為儲蓄保值工具

QE配合部份準備金制度,令美元的流通量大幅增加,其他貨幣相對美元因此出現顯著升值。身邊有不少朋友考慮將港元兌換成人民幣或澳元搏升值。

首先,我不反對將手頭持有的少量現金換成外幣對沖港幣貶值。但若果手頭持有數十萬至數百萬港幣,樓與外幣2擇其一,則一定是選擇磚頭實物。

QE是聯儲局在帳簿上無中生有數以千萬億計的美元,其好處有四:

1. 刺激美國本土消費市場,改善失業,這個是官方解釋
2. 用貶值後的美元償還美國國債,借10蚊還7蚊,淨賺3蚊
3. 削弱以美元作儲備的國家之國力,尤其是與美國有大額貿易順差的國家,如中國
4. 增強本國出口的競爭力,尤其農產品

顯而易見,美國以外的國家為保出口貿易與及國家的整体經濟,必須參與印銀紙遊戲令本國貨幣貶值。澳元、人民幣和美元一樣正在不斷印銀紙,盡可能維持現有的美元匯率,由於澳元、人民幣不斷增加貨幣流通量,令本土物價上漲,坊間因而指控美國「輸出通脹」。澳元、人民幣及其他貨幣正在不斷印銀紙,不斷貶值是鐵一般的事實,香港人之所以會產生澳元升、人民幣升值的感覺,是因為美元港元的貶值速度更快。任何一個中國、澳洲的老百姓,在這一刻都會感到自己的貨幣在本國內的購買力越來越低,通脹猛於虎!

澳元、人民幣等貨幣雖然在近期相對港幣有顯著大額升幅,但相對實物例如物業甚至日用品,澳元和人民幣同樣是不斷貶值。將身家投放在澳元和人民幣,只不過是由一條賊船跳去另一條,到最後即使外幣有所斬獲,對實物的購買力無可避免一定會下跌,因為貨幣的供應增加速度遠超實物的生產速度。因此,我是極其反對賣樓買外幣的投資方法。但我要強調一點,人在社會生存一定要有一點現金,購買貶值速度較低的外幣作對沖我是贊成的。我所反對的是以外幣作為主要投資/儲蓄工具。

香港使用人民幣作為儲蓄工具還有一個嚴重問題,就是日限提款2萬元的限制。即使你在滙豐、恆生、渣打、中銀、東亞……等10間銀行各開一個人民幣戶口,提款或轉移100萬仍需時5個工作天。顯而易見,對香港人來說,以人民幣作為大額儲蓄貨幣現時仍然是不可行的。

10. 中國富豪的資金會徹離香港

要分析中國富豪為何在香港買樓買股,就一定要明白中國的國情。在中國要發財,一定要有人脈關係,所謂「關係」,說穿了其實是利益輸送,行賄送禮送女人。這些行為雖然是中國商界的基本功,但名義上其實是犯法的。在中國要發財而又出於污泥而不染,基本上是沒有可能,所有人都有犯法,甚至應說所有人都必須犯法。中國的富豪心知肚明中國是人治不是法治,都會怕有朝一日自己會變成第二個黃光裕或周正毅,突然有一天被人上門抄家,家財盡失,瑯璫入獄。財產只要仍在中國國內,都會有被完全充公的可能,為保獲家產,富豪必須將生意運作以外的錢偷運到境外(走資也是非法的),日後即是不幸在中國被抄家,仍然可以有資金行賄購買自由。否則一旦成為一無所有的階下囚,則一定永不超生。

因此,中國的富豪千山萬水把以千萬計的現金偷運到香港買樓買股,你要他把錢送回中國即是要他的命。香港是中國富豪的保險箱,只要香港的法制仍健全,行政司法仍獨立於中國大陸,中國富豪的資金是不會離開香港的。(國內同胞如欲轉載,請自行和諧)

後記:市場會嚴懲睇錯市既人,若果你覺得我的觀點係錯的話,就讓市場去懲罰我,同樣,閣下若果睇錯市,必須要有被市場嚴懲的心理準備。補充一點,沒有自住樓的租客,你們現時正在被市場懲罰,反不反省是你們的自由。

另外兩篇comment:

買樓8大誤解 — Comment in blue

好友臨死前 7 大謊言找傻仔接火棒!

無來一排竟然有人亂 up 一 d 似是而非的言論! 睇到眼火爆! 極忙的情況下, 依然要出個 post 拆解謊言所在!

1. 跌巿借錢難!

只要你手頭有樓價高時的首期,要在跌巿借返跌巿時的 loan 其實唔難, 如果跌巿借唔到錢, 原來係銀行唔肯借, 咁你就錯, 係因為銀行唔知樓巿跌到幾多, 為防止信貨風險, 才唔願借咁多, 即係好友講既估唔足價, 現價 – 估價的 difference 就係 credit buffer, 以防樓巿有咩事, 銀行都有位走, 唔洗 CALL LOAN。如果你連跌巿時都要借 9 成去買樓, 咁我好明確的講一句, 你真係無能力買樓, 呢點係事實, 但唔洗失望, 看埋以下講西。

如果跌巿時, 因為銀行唔知你份工穩唔穩而唔借錢, 咁我諗從以往跌巿的成交可說明, 如果跌巿都有MORGAGE 做到, 咁即係機會很微, 總好過, 跌巿時真係無左份工, 而又在樓價高時入左巿, 被迫斷供, 做銀主盤, 做負資產。這是跌巿/升巿都係一樣的道理, 並不會因為升巿時買左樓而受惠!!

2. 長期樓價都係升, 幾錢買都唔係問題

先唔計幾年後的樓用實用率計價呢個令現在的發水樓價值下調因素。有人用過去 30 年比, 但呢個趨勢係 30 年前, 用過往的 20 年比, 樓價係升係跌, 大家一睇個圖已知, 唔睇圖, 用 97 價比, 已經唔洗拗! 我都同意 50 年後, 樓價好大機會比現在高, 但明顯, 呢兩年的樓價係因為美國量化印錢, 而做得銀紙貶值, 帶重資金湧入樓巿, 在超低息環境下, 做成的樓泡現象, 你現在買, 和遲 1,2  年買, 可能相差 50% 的樓價, 什至 70%, 用 3 成錢, 或 7 成錢便可買相同的東西, 可不等下? 傻仔都知買平貨總好過買貴貨, 幫人賺錢。

3. 息平趁早還多 d 錢

邊個知幾時加息? 如果只有 3 年的低息期, 樓價比多 30% , 你覺得值嗎? 用下腦諗就知, 呢 d 連小學 6 年級都唔會受騙! 卻出於好友打手口中!! 但唔好唔記得, 每加 1% 息, 你供樓要俾幾多錢息, 你還款期係幾多年, 捱高息要捱幾多年!各國都部署加息的年代, 仲憧量有很長的低息期, 真係騙小學生! 係唔會永遠或長期低息的!

4. 做樓奴 幾十年

銀紙的確會貶值, 但有個譜, 其實所謂貶值, 只係通脹的另一名詞。貨幣的價值要視乎貿易幾多, 出口多少。當時該貨幣的期貨及炒買狀況, 而港元與美元掛勾, 這就要看美元的走勢。同樣一通脹, 你樓的升值能力亦會減少, 這是互相低銷的, 最簡單的方法係即賺即用, 咁就可以與通脹走近。如果講保值, 不如買金, 為何買樓? 長江實業 0001.hk 幾十年前 5 蚊, 而家 120 幾… 為何買樓? 多乜餘! 08 最低時都係 50 幾元。足足 10 倍, 如以現價計, 卻是24倍。而且樓要維修要折舊, 這點又為何唔計? 唯一可爭的係地價, 與及可自住呢 2 樣, 才何為樓宇作保值! 看看而家政府提出的逆按揭, d 老野就係得返層樓咩都無, 又未有人收購, 食都無得食, 有樓, 無樓, 到頭來都可能係一樣, 無話百份百保證買樓可安享晚年!

5. 租樓都有錯

呢點先笑死人, 什麼租金只升不跌,
紙卻大幅貶值, 樓價跌時, 你就唔會去租, 係買啦。何來會一世都租樓? 如果無錢買樓, 咁樓價幾多都無關係。即使一世租樓又如何? 起碼唔使負擔 d 咩維持, 第 3 者責任。業主的租金係按當時息率而調節的, 而家講緊每年 5% 回報, 係按巿值現價, 當樓價跌時, 所謂的 5% 亦會係按樓價現價計算, 同你當時買入的價錢絕無任何關係。樓價唔好時, 租金自然大幅回落, 一樣係跟息率行。

6. 要妥協

無錢買巿區樓, 自然要往外移, 呢點係事實!

7. 分明係炒家炒高價

巿場講 supply and demand, 但 supply 俾人壟斷時, 就唔可以有一個巿場價, 係 supply 價惡哂, 之所以, water supply 唔可以由私人機構做就係咁解,否則, 香港 d 窮人, 連香港水喉水都無資格飲, 好多炒家一個人買幾個單位又唔放, 一定要抬高個價先肯放, 好明顯係屈人高價買貨, 熱錢流入就係導致呢 d 炒家出現, 做就左個先天低息環境俾佢地, 用很低成本就可有很大回報。但熱錢一流走, 佢地又好多都燒炭, 走佬或跳樓, 一般小巿民及自住者, 唔想燒炭, 跳樓, 就迫住等佢地炒, 造成今日的局面!

8. 乜有樓在樓巿大跌時可抗跌既咩?

唔洗多講, 看看中原樓盤過往屋苑走趨就說明一切! (點解用 800 萬供完, 都要用 500 萬賣?) 好簡單遮, 這就是樓泡爆破的後果囉! 唔多你企硬! 好似當年 97 過萬一呎買, 後來要幾千元賤賣? 炒家走佬時所造成的大劈價亦是部份因素… 部份高價追入的業主變成銀主盤, 斷供… 加加埋埋造成樓巿不景氣!!

9. 你地睇幾多樓蟹支持就知幾多人晚晚訓唔者, 靠這 7 大謊言作安眼曲催眠就知!

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23 replies »

  1. 脫兄呢篇 言簡義精, 應該po 係各大媒體, 教化大眾啦
    [版主回覆11/12/2010 21:06:00]講得太白,d人唔喜

  2. 謝謝脫兄的轉載, 講左我一半想法, 另一半令我學到野. 即係我已有齊呢100%知識了. 我也轉載了收埋REMIND自己.
    [版主回覆11/12/2010 22:32:00]又唔好咁諗,仲有好野你同我都唔知

  3. 你需要持有目標樓價50%以上的現金 。
    起銀行存 一百萬好似好on居?
    咁持有官債(指香港政府)咁又得唔得?
    咁持有1M$ ABF Hong Kong Bond Idx ETF(呢隻野話持八成港府債,長短都有)又得唔得? code=2819<強烈推介….岩1-100歲投資…當儲錢….
    買公司債我諗都唔得啦….股市跌…..公司債一樣跌….
    [版主回覆11/12/2010 22:34:00]佢穩陣姐!事實上邊駛咁多錢?

  4. 如果你係打工仔,每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時,有乜質唔質素? 訓到朝早11點,然後先考慮今日返唔返公司打點一下,呢d就叫質素。 真到不得了,此篇文,當頭棒喝也~
    [版主回覆11/12/2010 22:35:00]80後之類的標籤人成日乜乜物物,究竟先有條件後有要求,還是先有要求後有條件?

  5. 此文有它的見地,道出背後的真實。 但,是否只對樓市熾熱中期(一兩年前)想買樓自住的人有效? 如果身處一個瘋狂的樓市(現在?),可能接近爆破的時間,會否另作別論? 如是,又怎樣判斷瘋狂與不瘋狂?
    [版主回覆11/12/2010 22:36:00]佢所講的,係一般的情況,或者筆者寫個續篇吧!

  6. 到肉
    第二點亦係小弟諗依家買唔買樓既原因….爆唔到九七咁,分分鐘跌完都仲係高過依家or一樣….白白唔見左幾年時間~__~
    [版主回覆11/12/2010 22:37:00]成篇文最大的立足點,其實係現金購買力的貶值

  7. 其實我都諗左好耐,都係覺得佢係錯既.第1到底我們工作為什麼?為什麼要買樓?都係為左有好D既生活.第2,如果我地係屋企既清醒時間少就唔使有好既view,咁好多旺角既板間房都得啦,只要千多至二千姐.所以辛苦左一日,反到屋企如果係大馬路+密樓景會開心嗎?心理健康對都市人好重要.第3,如果比較貧窮既,可以買公屋(已賣散的)同居屋,再唔係幾個人一齊買.唔一定冇質素.第4, 豪宅唔一定抗跌唔一定較多,我見08年最差個陣有位商人破產,其所持有的海名軒拍賣,但係反應好差.所以証明豪宅都可能下跌好多.第5買用家盤一定好過炒家,因為炒家好鍾意同單位化妝,所以當你以為可慳反D錢時往往係相反.所以呢個作者係大錯特錯.
    [版主回覆11/12/2010 22:40:00]獨立思考是好事,無需要無條件接受 事實上呢篇文係建基於好多假設,並不是通用的。

  8. To Sunny: 債券市場是靜D….尤其是港債….更加靜…連中電/太古話好少出港元債 唔好香港D公司債/官債信用唔好或者經常走數 是政府唔推介呢一隻好野….(我是指簡單…同股市無關….只要香港政府唔破產就無問題….呢一隻ETF WIN晒好多保本/保乜保乜既爛MPF…….)

  9. 謝謝大人轉載, 又學到野. 尤其是分边d樓抗跌力強弱,有趣實用. 

  10. 上車可能30-40 萬都夠
    廿萬首期+ 十幾萬裝修
    如果而家仲有得借95.. 所需既錢仲少
    我是借9成半供三十年.. 最貴都係裝修果度
    [版主回覆11/13/2010 08:39:00]所以仲有人買新樓,就係因為慳裝修費

  11. 其實有樣野大家可能唔發覺,當樓價大跌之時,你手上既現金可能已經因為投入股票市場而損手唔少。所以雖然話口講容易大跌時買入,但大前提係你先避得過股災先講啦。
    [版主回覆11/13/2010 08:35:00]不同的市況,不同的投資工具當旺。現在買樓好,遲些買股好,話唔埋有cash is king的一天,都只係資產調撥吧!

  12. 呢篇嘢似係行內人寫…
    [版主回覆11/13/2010 08:40:00]睇下你指的是那一行,經紀都未必可以說出這些大道理來。

  13. 第6點真係最到肉. 我唔食唔玩唔交租都存唔到首期的, 談什麼買樓. 呢班人應該點做? 1. 讀書希望改善收入? 2. 做PART-TIME/FREELANCE? 3. 炒股? 4. 過大海??????XD 5. 唔做野拎綜援等公屋?
    [版主回覆11/15/2010 07:58:00]生活質素唔可以妥協           玩字姐! 生活質素要有所取捨

  14. 脫兄
    其實大家針住佢(第一篇)都係貨幣理論既睇法姐…..
    如果全球貨幣由七幾年開始既跌勢(兌金/assets)既趨勢不變(assumption) 其實佢既分析又無錯姐
    咁講真, 而家美國咁印銀紙法, 同尼克信當年脫勾金本位貶值還錢係同一個道理 不過, 個變數係, 以前國際市場美國係老細, 除非你去共產姐, 美國話印你就要接錢架啦 而家歐洲亞洲(主要祖國啦下), 都有自己既貨幣制度, 做傻仔做左三十年想轉太, 但呢個政治國力問題, nobody knows. 咁即係作者頭幾個pt純係以舊趨勢講, 唔一定係岩晒, 但我覺得唔係反駁個個咁講一定錯晒既又
    而且, 反駁個個, 佢既論點又只有一個, 就係黑天鵝會出現 係, 總有日會出現, 但真係無人知係下個月, 下年, 定下個十年堝 到時跌到邊又係無人知, 而家平定個陣平?
    整體黎講, 我覺得第二篇說服力比較低
    我唔排除自己有偏見架, 我屋企有物業, 我都想升多過跌- –
    [版主回覆11/17/2010 22:03:00]黑天鵝咪出現左囉!就係金融海嘯,但出現左又點,買樓人繼續買樓,唔買的人繼續唔買,根本睇中都無用。 一樣野,五十年者左四十年o岩,唯有就當佢o岩,真係碰上果十年,認命囉!

  15. 籃色比先幾年入左樓的人,或若者既得利益人士啱睇.
    而家先話樓好,ed pionts 就係先幾年d樓平時,引d樓蟹平賣,炒股交租,去股市博埋老本,話等樓跌至買番,海嘯都未買等沙士價,越等越加租,等天災人禍執平貨.
    綠色比d做過樓奴輸過,或者炒股交租,現在無樓人士啱睇. 
    人心險惡,週街騙徒,黑心眼紅,自欺欺人d人,買股會賺到好多錢,用黎交租,幾有趣.
     
    [版主回覆11/17/2010 22:04:00]夏天著背心,冬天著大褸,無話邊個o岩唔o岩。

  16. 金融海嘯d樓都無點跌啦…至少同十年前七年前比都唔係一回事 (個陣賣左等佢跌又係而家日日都心痛)
    的確認命係好方法, 蝕晒d錢申請公屋, 好過住五十年既舊樓呀~
    [版主回覆11/19/2010 21:31:00]好快可以知道堅定流 1. 我可以係跌市買樓

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