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11. 1997年泡沫爆破，所以1996年賣樓
根據差餉物業估價署資料，香港2003年再對上一個樓市低谷是1984年第3季，指數是16.7(1999年=100，並非中原指數)，而97年最高位發生於10月，指數是172.9。即是說，假如有人在84年第3季買了一個16萬7千的物業，並在1997年以172萬9千放出，他的利潤是156萬2千。
很多淡友酸友也有一個極嚴重的誤解，就是「預知」2012~2013會泡沫爆破，就預早在2011賣樓等跌。打個比喻，1996年有人預知1997年爆，先知先覺地在1996年賣樓。這些「先知」可以用高姿態話俾人聽佢一早估到樓市幾時爆，但實際上佢地既策略極為白痴，原因如下：
1996年1月的指數是105.2，即是說，如在那時賣樓，上面個案的例子可以有88萬5千的利潤，與1997年10月賣樓作比較，賺少了67萬7千。換句話說，由1984至1997這13年間，樓市有43%的利潤是集中在1996~1997這2年之內，其中25%更是高度集中於1997年的頭10個月！因此，即使先知有預知能力，卻沒有太大的賺錢能力，大部份的利潤也在最後關頭白白流走。預計下年爆但今年先賣樓，簡直不知所謂！
我們再睇睇在1996年賣樓的先知是什麼下場。1996年1月指數105.2，有個傻人唔聽先知話，在1998年7月才放，指數108，在泡沫爆破後差不多一年才放，竟然可以反勝先知！
咁究竟今次樓市幾時爆？我唔知。但我再次重申，樓市爆係因為大量業主供唔起樓要劈價賤賣，這是分析樓市的第一道重要定律。我假設聯儲局在2011年6月開始加息，再每季加半厘(極瘋狂的假設)，而香港銀行跟足，亦要2年時間才P=10厘。我就當佢2013年爆，睇完我上面的分析，各位師兄都應該明白 2011~2013這3年內我們應該做什麼。2011賣樓等跌，基本上等如自殺。
12. 境外有天災人禍，香港樓價會跌
先問大家一個問題：89年64事件，對於8年後就要回歸的香港來說，算不算大事？若算，那樓價應該跌多少？1成？2成？
事實上，89年第2季指數40.8，第3季跌至39.2，只微跌了3.9%，但去到第4季，已反升至41.4，64事件令到大量香港人走資移民，對前途信心盡失，但樓市就硬過鐵，輕輕微調後就一直上升至1995年才出現一次1成以上的向下調整。
一個直接影響香港前途的重大事件，對樓市的影響力只不過是3.9%。數據就是如此。若果有人覺得香港境外死人冧樓可以震散香港樓價，他正在發綺夢。
13. 銀行減優惠 = 加息
有酒家推出1蚊一隻雞吸客，後來改為2蚊一隻雞，消費者就投訴話做乜加價100%，通脹潮又黎。如此無理取閙的消費者，就正正等於那些將「H+1.2%」稱為「加息」的人。對於供樓人士來說，加息的正確定義是P利率上調。H按由+0.7轉為+1.2，只能稱為「減優惠」，現時正在供樓的業主完全不受減優惠政策的影響，何來加息？何來週期？
實際上，銀行減H按優惠，即強烈暗示「H+x.x%」中「H」的部份在可見將來沒有可能大幅抽升至啟動P的cap位，故只好向「x.x%」的部分動腦筋。逆向思維，若銀行預計半年後同業拆息可以升至啟動cap位，那可大安旨意推出「H+0%」的超特惠plan「呃」人落搭，半年後立即啟動P的cap位賺個痛快，為何要減優惠趕客？
14. 居屋 = 用市價7折買樓
居屋實際上並不是政府「補貼」業主，而是政府和業主「合資」購買物業，業主出7成，政府出3成。表面上業主好似好著數，「7折」就可以買到樓，但問題係負責出其餘3成的那位股東很惡，不但限制業主的售樓對象，更封鎖業主一切(賣樓以外)產生利潤的可能，不可出租，即使供斷了亦不可加按。按道理來說，用7折買了樓，應可以租俾人，再將3成分給「股東」，而股份佔7成的大股東，要加按融資冇理由要得到只佔3成股份的小股東同意，但事實上居屋就是一種如此荒唐的系統。再者，買樓時就話7折，到賣樓時，補地價往往任佢up，可以去到樓價的1倍(即地價佔50%)都得。祥益的汪老闆分析得好好，不愧居屋專家之名，佢話政府起居屋，冇乜人補地價政府其實有著數，因為政府持有的3成業權隨時間升值。事實上補地價是以現市價計，很明顯政府都係咁諗。
嚷要起居屋的人，眼光短淺，只看到買居屋時所謂「折扣」，忽略了業權完整的重要性。事實上只要買遠些少、細些少或舊些少，已經可以有7折，無需和政府這個惡股東「合資」買樓。
再者，居屋是發水最勁的物業種類，沒有露台、沒有大型會所、沒有工作平台，一梯10伙以上，但實用率卻只得8成甚至7成半，那20~25%的面積去了哪裡？
因此，居屋其實對市民有百害而無一利，嚷要起居屋的人，根本唔知乜野係居屋，或者這些人的目的只不過是想增加供應，方便自己買私人樓。
13. 銀行減優惠 = 加息 <— 從來樓價唔受息口影響, 所謂供求 影響租金，信心 影響 樓價 … 也許你會講供 20% 利息重唔叫冇影響? 而家加3%都瓜老襯喇…. 讀死你0個本書就咁寫喇, 但係歷史係點? 睇下 97/ 03 就係最明顯, over 幾多供唔起都照買; or 點低利息點平都唔入市. 就係由於預期 樓價有升冇跌( 有 跌 冇 升 ), d 咩野新樓供應/ 需求關係, 都只係 間接 野…. 簡單講, 20% 利息 你供唔起姐, 大把人 供得起 幫你接貨喇, 只要重有人相信 樓價會繼續升的話…
[版主回覆03/28/2011 08:03:00]無關係又要話係有關係（上）──樓價與名義利率的關係(2008/07/06)
最理想當然是等到樓市升夠回落才沽，但樓不同股票，唔喺放盤就立刻有人接，仲有，大跌時有無人同你買都喺一個問題喎…
[版主回覆03/28/2011 19:39:00]所以在估值低時去買，在估值高時賣，後市升跌唔到我地睇得到
脫兄:
小弟仲未有樓, 想等遲d樓價平番d既時候係經磡區買樓, 請問以投資角度黎睇, 邊個屋苑好呢? (黃埔花園, 黃埔新村, 海濱南岸, 半島, 紅磡灣中心, 海逸…..或單棟物業? 真係唔知邊度好, 請脫兄幫幫忙分析下, 萬分感謝!)
BB
[版主回覆03/28/2011 19:42:00]紅磡區及黃埔未來將會因沙中線及觀塘延線而表現跑贏大市，單以樓論（即係唔睇估值同價錢），半島係最好的。
哈, 我都有睇原post….結果數字兄+黃老闆比人鬧…..@@@
[版主回覆03/28/2011 19:45:00]筆者都好耐無同人在網上爭論，例如甚至通脹率及失業率的定義，道理一如下圖：
即係巴菲特在$14沽中國石油，後來中國石油升到$25，你可以話佢係白痴，賺少$11。冇人知幾時是頂，到見頂回落才賣就很難出貨了，因為成交縮減。這時候賣樓，自己是地產经紀就最着數吧！因為有客到都是帶佢睇自己D盤，出自己D貨先喇，係味？！
[版主回覆03/28/2011 20:59:00]有錢賺就得喇！無可能賺盡，因為根本就執行唔到。 而1989年之所以錄得咁細的跌幅，原因是當時的樓價指數，每三個月至計一次，平均數對平均數，跌幅梗係少喇！當時樓價大約跌了兩成左右。 筆者認為股票及樓市的高低估值是這樣的：
你好 !
有冇 D ,
point 1 至 14…你認為 係 正確 呢?!
[版主回覆03/28/2011 22:43:00]我地唔好咁易判斷一樣野是否正確，因為不同的情況下，一件事可以由正確變為不正確，另一種情況下一件事亦可以由不正確變為正確！ 今天大升市，睇淡梗係錯喇！以前大淡市，又輪到睇好的錯了！
脫兄:
"紅磡區及黃埔未來將會因沙中線及觀塘延線而表現跑贏大市，單以樓論（即係唔睇估值同價錢），半島係最好的。"
請問可唔可以給我一個"單以樓論"既排名, 半島之後二三四位係邊幾個呢? 唔該晒!
[版主回覆03/28/2011 23:40:00]半島→黃埔花園→海逸→都會軒→黃埔新村→海濱南岸→紅磡灣中心
脫兄, 有件事想問你很久 你分析問題和回答問題, 即使是預測的事也好, 都很斬釘截鐵。是因為你很肯定你的分析是對, 抑或性格使然?
[版主回覆03/29/2011 08:03:00]講說話如果連自己都沒有信心，別人連聽都不想聽，很多人連日常應對都是「滑san san」，久而久之人們便不會重視。 不過有信心還有信心，要說服人還要分析及理據，筆者從來不認為自己的分析一定對，對於自己不懂的事，直接承認便可以了。
你highlight左文章中的句子，代表了什麼?
是你同意 還是不同意文章作者見解呢?
[版主回覆03/29/2011 18:26:00]轉載而又無批評的，筆者大體上同意，但不表示完全同意 Highlight就是文中的重點
脫苦海 2011-03-28 23:40
半島→黃埔花園→海逸→都會軒→黃埔新村→海濱南岸→紅磡灣中心
脫兄 您好
可否詳述排名的準則？本人有意購入紅磡區一間三房自用，當中以紅磡灣中心600 呎三房較為便宜！ 謝謝
[版主回覆03/29/2011 18:27:00]未來紅磡及黃埔區最重要係車站位置 第二重要是俄羅斯公仔結構 居屋及單幢樓，評分最低 平野係好，好野無平，不過平之中唔係太差，仲話可以考慮
我都想知脫兄點睇黃埔D樓 我先前賣出黃埔花園自住了多年的三房單位 住左黃埔花園咁多年 覺得都幾煩, 上面果層漏水落我果層, 我果層又漏水落下面果層 同D隔離鄰舍傾過, 呢個問題極常見 好多單位都係咁 你投訴我, 我投訴你 佢D水管係藏係地 台架 如果你地買黃埔花園, 唔想比下面嘈, 記住入伙前搞好D水電 不過唔保證你上面會唔 漏水落你到 我現在搵緊同區租盤…集中睇半島同海逸大單位 半島D FLOOR PLAN正常D, 海逸D FLOOR PLAN好得人驚 個KITCHEN係大過D房架??? 不過如果有小朋友, 半島完全無空地比小朋友玩 (入面個空地係行車架), 咁交通方便一定是半島啦 脫兄說的是否樓的工同料?
[版主回覆03/29/2011 18:32:00]點解半島排最高？又近車站，又新，又俄羅斯公仔結構較高位置。 舊樓梗係有野整，太古城美孚第一城都係一樣，呢個因素在樓齡上已經反映左。
對於居屋的看法，作者只用投資角度分析，故有盲點。你會和別人合資買樓投資，但只會和家人/男女朋友合資買樓同住。若果有位三唔識七的人和你協議買樓，佢出3成，但永不入住，即是你可以住埋佢3成地方，只要你賣樓時將賣價3成退回，如此條件對某些人是否吸引?
鬼唔知買居屋的人可以以同樣價錢買私人樓，問題就係住遠D、細D或舊D。如果"馬榮成"同你講你出一成樓價住他的倚纞山莊直到你賣樓為止你制唔制?
很多人就係忽略左樓宇的使用價值和機會成本的考慮，本人並不同意居屋政策，但這是基於公平問題，並不如田北辰所說居屋助人投資，請問如果居屋改為免費租住直至自願搬出為止，是否解決了助人投資的問題?
[版主回覆03/29/2011 22:15:00]你只係看到抽中房屋六合彩（即係居屋）的人的利益，看不到社會整體的利益。 有人用比市價低的價格買或租了樓來自住，請問這個差價是天上來還是地下來？最終咪又係直接或間接佔用了社會的資源。唔夠錢或者唔想出咁多錢來買或租的人，唔該佢地老老實實「住遠D、細D或舊D」。 而買入居屋的人，明明可以一路住一路賺，就係為左少少唔知邊度來的所謂著數，賺左仲要同人分。
唔，照咁睇，加息因素只是樓市上升或調整的其中一個因素，仲需要好多因素配合
[版主回覆03/30/2011 19:36:00]加息或減息，從來都唔係主要因素，影響樓市最重要係經濟走向及樓價估值
HI, 我4個月前仲住緊私樓,父母為左退休而般左去坑口既居屋.的確,居民質素,大堂,lift…全都好低檔次,但係樓價平+有大量商店.而家我層樓都係做緊天水圍既價,放係裝修多20萬,30萬都唔會介意.而且景觀比私樓好好多.管理$都係私樓既6成.所以只要有心揾,一定可以揾到D上車既盤.大家都++油啦=]
[版主回覆03/30/2011 19:35:00]最緊要知道自己做緊乜：買私樓要考慮投資因素，買居屋淨係預住好勒！
想你是誤解了本人的意思, 本人絕對反對居屋及置安心計劃, 只是針對"買樓誤解續篇"作者對購買居屋人士心態的了解, 購買者不全都是傻仔, 他們都經過計算(當然有可能計錯數).
能力不足的當然要住遠D、細D或舊D, 所以政客不要說居屋可幫助那些 買不起私人樓的人上車 , 本人只想說明並不是通過買賣差價的利潤才叫著數, 以低於市值享用物業也是另一種著數, 本質一樣, 只是程度有別, 所以反對居屋的人不要用助人投資為反對理據, 否則免費租住就不是投資. 這是錯誤引用理念, 正如給予殘疾人士的特別設施及福利不是基於公平原則, 而是根據人道原則, 否則健全人士會說"你多拿福利就是對我不公平".
[版主回覆03/30/2011 19:39:00]同意，賺住都係賺，都可以叫做著數，不過就同投資無關，居屋最大的問題是資源分配問題：當住套房籠屋的人都未得到照顧，幾時輪到比得出首期供得起樓的所謂中產？ 買居屋根本就沒有投資價值，私樓升多多，佢至升少少，仲要在升少少中同政府分錢。
脫大人呢排都睇得幾淡喎！ 小弟諗住如果銀行估價同成交價接軌，就即刻九按買喇！ 早排keep住相差十幾廿萬， 不過唔知d銀行會唔會又跟住收水呢…
[版主回覆03/30/2011 19:41:00]筆者只是比較謹慎，樓價短期沒有升的理由，亦不是買樓的時機，換樓當然就係第二種考慮：向上換定向下換呢？ 如果你有居住需要，同時又計得掂數，又同時銀行又有平息，都可以考慮，不過呢期銀行好似唔係好積極
TO QQ: 唔知你係唔係話我誤解你既意思呢? 其實我說的一段不是針對任何人OR事件,只是以一個居屋住戶的身份向一些有意上車的人說居屋都不錯呢?可能居屋係幫唔到一D連首期都冇既人,但係絕對幫到一D結左婚數年,剛有孩兒的人.以佢地既能力,私樓可能不足夠3人住,但係同一個預算在居屋可找到呢?至於沒有成交,這是因為以相同呎價很難再買一層私樓.所以對我來說居屋的確不錯喎^_^
我諗佢地係想找一個退休既居所
居屋係用呢住既
政府唔係比你投資
我住左居屋廿幾年
一筆過比三十萬
息都唔使比
有嘜蝕底？
比住公屋還化算！
[版主回覆03/30/2011 20:42:00]香港地就係有ｄ人明知居屋係用黎住，偏偏金融海嘯時只有六成人出席揀居屋，骨子裏多數人都係輸打贏要。 另一方面，就以呢五年為例，買私樓的人少則賺十幾廿萬，多則百幾二百萬咁賺，相對黎講買居屋就蝕章了！當然，撞著大跌市就剛剛相反。
另一方面， 就以呢五年為例 ，買私樓的人少則賺十幾廿萬，多則百幾二百萬咁賺，相對黎講買居屋就蝕章了！當然，撞著大跌市就剛剛相反。
如果以十年為例 ，買私樓的人少則蝕十幾廿萬，多則百幾二百萬咁蝕，
針邊度有兩頭利架！
[版主回覆03/30/2011 22:06:00]十乂剛剛又叫人買樓，佢計條數正正係十年，嘉湖由千九升到現在三千，不過咁，1997-1998買果班就慘了！
To : Sunny
從來人生(包括買樓)都是魚與熊掌的問題，居屋當然有他的優點，最重要是知道其優點及缺點並欣然接受。
本人其實只想指出"買樓誤解續篇"作者分析居屋的偏差，不了解購買居屋人事的考慮。這常發生在那些經濟人身上(特別是芝加歌學派)，他們的思維和一般人有別，所以有線孫柏文會認為買局屋的人不明智，原因是銷死資金(不能加按做生意)。
用1996年1月(102.3)係唔公平的~由於94年4月出左一個頂~(134.0) 賣樓者心態多數會等到差唔多上一次浪頂~覺得又見頂先會賣~ (正如近期好多97鬆緊盤一樣) 應該係96年11月-12月賣(128.2-134.8)賣出~ 97年10月浪頂為(180.8)~如筆者所言~的確是賺不到最後的煙火~ 但到了98年4-5月(130.9-125.6)就跌穿了94年的頂位了 直到08年3月(124.1)貼近…~需到QE1+QE2後09~10年再回到94年的頂位~ 當然買賣物業有很多因素~指數只作參考~ 本人而言在最有利因素賣出就可以了..摸頂自問未夠班~
[版主回覆04/12/2011 08:43:00]昨天開始一連三日經濟日報連載李四自傳延續篇的節錄，昨天講到1997時二公子用五十億投左大埔地皮，ｄ人叫李四撻訂，李四都知道死梗，但都要簽支票：做壞規矩仲衰！ 人地一家大細做幾十年地產，都摸頂喇！邊有人估到樓市幾時見頂嫁！
我就呢笨人今年年頭放左, 唉而家買又唔係唔賣又唔係, 唔知點算??樓主可否建議下, 謝謝迷網中, 又怕租金蠶食左我既老本,, 謝謝!
[版主回覆10/16/2012 21:34:23]所謂賣仔莫摸頭，都已經發生左就無得後悔。現時黎講，係唔值得再入市，尤其是你想買都無乜樓盤，不過11月後開始陸續會有鬆綁盤，到時或者會有多Ｄ選擇。
想問下你覺得應唔應該係呢個時候入市呢??因為我另一半覺得會跌就唔肯係呢個時候入, 因為佢之前曾經做過負資產, 所以唔肯, 但見個市只有升唔跌, 都唔知等到幾時
[版主回覆10/17/2012 12:04:56]筆者不會建議現時入市，個市唔會只升不跌，而且股票或買樓都好，最緊要的並不是個市升定係跌，而係有沒有買了貴貨？買了貴貨，睇中賺得好少，睇錯輸到開巷；低位買貨，就算睇錯他日都升得返，睇中就更加開心喇！
咁點樣去睇貴定平？以股票黎計係用市盈率，早排跌到得果8-10倍，係長線買入的估值，而家個股市咁強，就係因為股市根本就好平，一有QE就去馬。買樓入市時機，係睇租金回報，而現在得果2-3%，根本就係好貴。之前筆者都講左好多次。
嚮投資市場，要睇得遠，睇得廣闊至可以快人一步致富。
謝謝你的回覆, 希望承你貴言啦!!