物業市場

住宅物業市場仍然暢旺，房屋價格進一步上升，買賣持續活躍，亦有跡象顯示暢旺勢頭已延及工商物業市場。

4.5 物業市場

住宅物業市場

住宅物業市場保持暢旺。二手市場的住宅物業價格於2010年下半年上升10.4%，全年累計增幅為20.4%，和2008年12月比較，價格累計上升54.8%。於2009年大部份時間集中於豪宅市場的價格上升已滲透至一般市場，中小型單位（實用面積少於100平方米）的價格於2010年上升20.9%，較大型單位16.2%的價格增幅為高。同時，住宅物業交易於2010年十分活躍，於土地註冊處註冊的買賣合約共計有135,778份，這是自1997年以來的最高值。這輪成交量的升勢於2009年第2季展開，以過住標準而言，成交量維持在目前高位的時間偏長（圖4.28）。

政府及金管局推出措施以促進房屋市場穩健發展及維持銀行體系穩定。就審慎監管措施而言，進一步收緊了認可機構按揭貸款的批核準則以防止過度借貸。自11月19日開始，價值800萬港元或以上但低於1,200萬港元的自住物業，其貸款與估值比率上限從70%降至60%，而價值1,200萬港元或以上的自住物業，其貸款與估值比率上限則從60%降至50%。全部非自住物業，不論價值多少，其貸款與估值比率上限均劃一下調至50%。按揭貸款申請人的實際供款與收入比率上限50%繼續適用，認可機構還須對申請人的還款能力進行壓力測試。此外，政府在去年11月推出額外印花稅以抑制投機活動，稅率為樓價的5至15%。以上措施，特別是最近推出的措施，為住宅物業市場降溫及抑制房價飆升發揮了一定作用。然而，根據主要地產代理最近的臨時買賣記錄，物業市場已出現反彈跡象（圖4.29）。

由於住宅物業價格的增長較收入的增長快，置業負擔能力進一步減弱。根據金管局的內部估算，1月份的收入槓桿比率（一般50平方米單位的按揭供款與私人住宅住戶的家庭入息中位數之間的比率）達到54%，而去年1月則為44%。同時，住宅物業價格與年收入比率亦顯著上升，從10.1升至11.8（圖4.30）。豪宅市場的收入槓桿比率及價格收入比率亦有所上升。8買租價差即置業成本（包括按揭還款及所放棄的房屋權益可得的利息收入）與租賃成本的比率平穩攀升（圖4.31），這主要反映房屋租金增長相較價格增長緩慢。

投機及投資活動方面，常被引用的確認人交易佔二手市場交易總數的百分比在2010年大多維持在2%以下的水平（圖4.32）。然而，其他指標如買入、持有至出售期不足12個月的轉售活動於2010年前期及整個下半年顯著上升。這兩組指標的趨勢出現偏離，部份原因是低息環境大大地降低了將物業持有至超過確認人交易一般允許時限的成本。雖然如此，最近推出的額外印花稅及更嚴格的審慎監管措施，已增加了從事短期持貨交易的成本，因此確認人交易及轉售活動預計會於近期減少。至於由2010年8月起禁止樓花單位以確認人方式轉售，其影響會在未來統計數字中更明顯地反映出來。9

按揭貸款條件仍然寬鬆，按揭利率大多維持在1%水平。拆息按揭仍受追捧，佔新批核按揭貸款的比例，從去年6月份的83.9%進一步上升至今年1月份的92.2%。拆息按揭的利率定價一般為一個月期的香港銀行同業拆息加上0.8至1個百分點，上限為最優惠利率減2.5個百分點。由於物業價格上升及成交活躍，住宅物業的未償還按揭貸款在12月份上升至7,955億港元，較6月份增加8.4%。

我們可以利用涵蓋8項住宅物業相關指標的圖表來概括近期市況。圖4.33的八邊形描述了這些指標自1997年以來的高低位及近期走勢。位於左上方的指標，即實質物業價格、實質新造按揭貸款及價格收入比率已接近1997年的高位。基於目前的超低息環境，涉及利率的指標，即買租價差及收入槓桿比率仍然處於溫和狀態，雖然後者已超過其長期平均水平。

整體成交量雖仍低於1997年的水平，但已處於高位。按過往標準而言，這次維持這麼高成交量的時間偏長。確認人交易不算活躍，但是買入、持有至出售期不足12個月的轉售活動卻顯著增加。總括而言，該八邊形圖表突出說明了住宅物業市場面臨過度擴張風險，公眾人士及決策當局務須提高警惕。

新單位供應於2010年有所上升，這是8年以來的第一次。新落成的私人住宅單位從2009年的7,200個的低位升至2010年的13,400個（圖4.34）。中期而言，由於政府積極增加土地供應，新單位的供應量預期將會進一步上升。估計2011/12年度勾地表及招標出售土地表內可供出售房屋土地將提供約16,000個單位，多於2010/11年度勾地表估計的9,000個單位。連同契約修訂、換地交易及私人協約方式批地，尤其是因為落實港鐵上蓋項目及市區重建局的重建發展項目，潛在供應量將進一步增加。

工商物業市場

工商物業市場與住宅物業市場亦步亦趨，發展勢頭暢旺。買賣交易活躍，這在2010年下半年尤其突出（圖4.35）。就全年而言，於土地註冊處註冊的買賣合約合共達26,961份，是10年以來的高位。確認人交易佔二手市場交易總數的百分比亦於2010年後期明顯上升，顯示投機活動加劇。