早兩期筆者在本欄的文章，在網誌上引起一些網友的回嚮，一些認為筆者又睇好又睇淡，講左等如無講；另一些認為要睇通晒世界大事，知道甚麼是QE3時才好說樓市好定淡。屈指一算，筆者炒股票已有23年了，現時分析樓市很多方法亦是來自於股市，從經驗得知，牛市也有下跌的時候，跌市都有反彈的時候，所以睇到大方向固然重要，一些較短期的波動也不能忽略。
筆者是長期睇好樓市，尤其是當經濟向上發展時，樓價及租金自自然然地谷起，再加上目前的通脹低息環境，在這些基本因素之下，實在不應該去睇淡！不過問題是股票也有過熱的時候，要入市也要等調整之後，樓市也一樣，早前連二手市場都高溢價，筆者想問究竟為甚麼還要追入？現在碰到跌市的導火線，市場即時像燒紅鐵淋冷水，判斷之為短期轉勢實乃正路的分析。
在此款市況之下，就會出現各種混亂的消息，我們既可以看到擎天半島撻訂蝕過百萬，又可以看到太古城海景呎價萬二創新高；一時又話前周末睇樓量下跌四成，又一時說上周末睇樓量大幅回升；屯門區新盤據聞食白果，沙田區新盤又聽聞一個周末掃幾十伙。
其實訊息之所以如此混亂及自相矛盾，一方面可能是因為市況果真如此，好淡消息紛陳，但更可能是筆者一向主張：餐牌寫乜我食乜，睇好的傳媒就有睇好的消息，睇淡的當然就有睇淡的消息，一個話叉燒，一個話白飯，其實是叉燒飯！請勿盡信報章或網上的消息，因為那是經過編輯及加工，只是表達某些人的觀點。
所以筆者認為，現時最好的應對之道，就是一動不如一靜，有樓的可繼續持有，因為即使賣也不能像早前般用溢價賣，不如等一下人心穩定後再定行止，否則就像某些報章報道，有人以市價折讓一成賣樓！而無樓又想買的話，應該開始親身到有興趣的區域積極睇樓，睇得多自己做分析，就知道自己想買那種單位，用甚麼價錢，睇得黎做得黎，遲點銀行一放水就知道點做！
順道評一評首富的言論：如果將樓市視為一個整體，的確買入樓宇十多年，都會覺得自己以前買平了；但脫離理論返回現實世界，揀錯樓就唔係咁講法！就講嘉湖山莊，十年前(2001)大約是千九一呎，現在是三千一呎，對呀！不過再回一回帶，1997至1998年買的話，就仍在沉船之中。當然，樓價繼續升下去的話，始終會有超越的一天，不過人家賺大錢，你才見家鄉。
所以，揀樓固然重要，適合的入市時機亦同樣重要，尤其是估值不低時，就更加要三思而後行。
問親朋友個個都話好想買樓收租搏升值，唔怕摸頂高追瞓身買樓但一講到買股就話冇信心，苦口婆心叫佢哋把握機會買多D藍籌(已經唔敢提股仔)，講到口水乾都只係應酬買少少….記得06-07年叫同一班朋友快D買樓，點知個個啋你都儍只買基金同股票，結果…..
[版主回覆04/02/2011 15:08:00]咪就係筆者所講，人類行為避淡趨旺，反而令到自己高買低賣。
見個市咁混亂,都係賣左層old既樓先.但係D買家出唔到價.我地已經空左間屋5個月,再係咁,隨時空一年都有喎,但係出租就會令D新裝old晒囉.點好呢?
[版主回覆04/02/2011 15:07:00]點解裝完修至賣？
我都吾明d人一聽見買股就好似叫佢入賭局咁，而家恆指PE才13,好多藍籌派緊3-4%息，我都唔明佢地驚乜。
[版主回覆04/02/2011 15:07:00]可見香港的投資教育有改善的空間
4月1日收市國指 PE 12.88 倍，抵買到爆。純投資來看，相對買樓值搏率現在不高。
自住就複雜很多，太多其它因素。有時真係覺得，一定要早早搞掂自住的一層，之後的投資決定就容易很多。
[版主回覆04/02/2011 15:05:00]其實將自住層樓有咁多借咁多，有咁長供咁長，居住問題就已經解決，可以專心做投資
而家已經2011Q2
你講過2012／2013可能有大幅度一點的調整
短期亦有調整
咁即係跟住幾個月會跌
今年尾至下年尾會升？
其實你話2012／2013有調整
又話呢排有黑天鵝
但又話長遠會升….
呢啲真係比人覺得又升又跌
[版主回覆04/02/2011 15:04:00]放在眼前係跌，黑天鵝事件是其一，更令人擔心係金管局的立場，以及銀行的態度，點都要回一回。不過筆者不認為升市已結束，最近幾篇都講過，可以買，但不是眼前的價格，希望你分得出短線與長線的分別。
借錢買樓可賺博多D, 如果一炮過買黎收租不如買領匯好過
[版主回覆04/02/2011 15:01:00]遲d買樓收租被人驗屍咁驗，否則就要比貴息
脫兄, 到現在你還說不出香港樓市近兩年的未來走勢
1997 入市坐蟹貨業主, 可歸類為蠢人 ………
CCL 近 100 , 蟹貨區開始鬆綁 , 早於 1997 入市的蠢人可望甩難, 放貨走人的推動力自然大, 配合香港銀行私自加拆息, 日本又地震, 對蠢人的心理壓力升至自 2003 年新高.
蠢業主見樓價重返 97 價, 紛紛去貨, 驚金融風暴再現.. 中原指數一定連跌幾週, 說不定有機會跌至 90 – 92 .
及後 QE III 的再推行, 銀行再次水浸.
而那時的樓宇供應者已由 1) 收租客 2) 掉空客 3) 自住業主 ,
減少為 1) 收租客 2) 掉空客
樓價會以極速回升及爆升 , 升穿 100 後, 蠢人會明白做了蠢事便會回流入市
2011年中的 QE II 完結及 QE III 的遲遲未落實, 我看你一點研究也沒有
你說不出 QE II 及 QE III 的關係 , 更說不出 QE III 前將發生什麼事, 可見你對經濟知識只局限於「中炒家」, 不是 「大炒家」
我勸你不要再出書 , 你的書給蠢人看會有點用處 ; 給醒人連望也不會望一望
[版主回覆04/02/2011 16:05:00]good bye, catholic
點解個咁多費話嘅人叫自己做catholic，真係影衰晒D catholic，救命！
[版主回覆04/02/2011 20:17:00]人地有壓力掛？
到熊市傻佬會再多一D 多謝分享~
[版主回覆04/03/2011 00:33:00]大家，當學野吧！
hi,我地層樓住左十幾年,地板,牆角都唔好睇.用幾萬蚊整幾整可以賣貴D wor.900萬,1%都9萬啦.我簡單整下都係4萬幾,不過整左2個月囉.比起好多同類放盤,應該有優勢啦=]
[版主回覆04/03/2011 00:33:00]但願如此
脫兄, 我想問信貸資料 庫對先買後賣的換樓人仕會有咩影響 換樓人仕點令銀行相信會賣掉舊物業而不是買多間??? 會唔會借唔到靚LOAN架?
[版主回覆04/03/2011 00:32:00]具體情況不敢講，筆者覺得可能同SSD咁，又係令到成交少及鎖死晒ｄ盤。
脫兄,
非常非常真心多謝你的股票建議, 我買了3隻(因想儘快返本, 無買收息的941). 若我無改動原來的股票組合(但都有幾隻輸得非常慘重, 唔忍心斬), 3月尾至昨天的升市只可以有幾千元利潤, 現在單是和黃(我買了3千), 已差不多有2皮利潤. 而且, 這3隻股票, 我自己好放心; 之前那些, 我日日都提心吊擔的).
再次多謝你在樓市及股市的建議. 若我在去年放了淘大無買返樓, 我同老婆都會極之後悔.
再次講句萬分感激!!!!
[版主回覆04/03/2011 00:31:00]不用客氣，現在很多藍籌股仍然好平，那些次等股票，盡快換掉就是了！ 唔用核電，風電太陽能趕不了，石油太貴，所以呢一期煤股炒到飛沙走石，其實現價亦不算太貴。
唔好意思呀,咁我想問下…而家應唔應該等下去呢?
[版主回覆04/03/2011 08:01:00]如果你問的是比著筆者會點做，答案是賺多賺少不是重點，在不明朗市況下同時持有兩個物業風險大增，當然是盡快脫手。
脫兄，你好。唔好意思，由於租金上升，若因自用需要，我想請教脫兄現在適合買樓自住嗎?還是先繼續租樓？
另脫兄你認為＂向銀行有咁多借，有咁長供咁長，居住問題就能解決。＂請問背後理論是怎樣呢？
謝謝你的指教。
[版主回覆04/03/2011 22:25:00]現在的樓價根本就不適合長線投資或自住，而筆者估計未來一至兩年樓價就會大調整，不如等一等。 所謂居住問題的解決，一係租一係買，坊間有些有意無意的誤導，認為要供甩層樓才算是解決，其實個個月供樓，同時又有樓住，欠銀行的，由得佢被通脹貶值吧！
超級多謝脫兄指點指點^_^
[版主回覆04/03/2011 22:25:00]不用客氣
脫SIR
我想問2012~2013你認為會有較大的調整, 大約幾多%?
另外, 現時樓市仲有幾多上升空間(至2012~2013) ?
[版主回覆04/03/2011 22:27:00]如果筆者現在就給你一個答案，好明顯唔係亂up就係吹水。我們都沒有水晶球，邊有得事前知道跌幾多嫁？大家能夠做的，是根據已知的市場狀況，進而推測應該做的事。
"請勿盡信報章或網上的消息，因為那是經過編輯及加工，只是表達某些人的觀點。" 非常同意!!
[版主回覆04/03/2011 22:21:00]所以連筆者所講的，也不要無條件接受
不過我覺得+湖係一個退休既好選擇.環境不錯,設施都足夠,只不過車$貴了點.所以樓價一直落後=o=
[版主回覆04/03/2011 22:27:00]退休都唔一定住香港喇！
TO: tmcatholic
It is unlikely that US will launch QE III (as the US economy is improving <<– this can be shown from its latest statistics)
Rather, if US increase its interest rate next year, there is a chance that some capital will flow back to US
PS: Europe has already increased its interest rate
智破地產黨
[版主回覆04/04/2011 21:47:00]所以咪唔買囉！
政府過去一年做左好多野，令到唔夠實力人士上唔到車，如果經濟轉差或者出現筆者所講的信心危機，要下跌，個幅度都未必會好大。
97時大量負資產 或銀行體系崩潰的情度應該都相對地低，如樓價真的由高位跌3成，冇樓要上車，有樓就換樓了。
[版主回覆04/04/2011 21:39:00]不過呢次可能只係跌一成，金融海嘯都跌唔到兩成呀！
脫兄，很感謝你的意見和指教。
[版主回覆04/04/2011 21:39:00]不用客氣
我近日同同學討論到買樓收租,有個同學話房產基金不錯,比收租更高回報.流動性更高同埋唔使理裝收.對不對呢?
[版主回覆04/04/2011 23:57:00]咁不如買地產股，盈利增長率較高
薯仔們, 睇黎爺爺醒過我地 woo…日本仔已經幫老尾推左 QE3 喇…..唔信咪賭下過左 6月有冇人買美債 law….. 1) 之前老尾成日想推爆中國, 不過爺爺好好波冇比佢老點到. 結果中國未爆中東開始通脹失控重除時頂高油價, 我預計 Q3 老尾會中番爺爺 ge 內需通脹神拳。。。+ 埋少左人買債, 咁樣牌路係咪應該會變下??? 例如坐低傾下偈講下數… 2) 美國開始選舉喇, 好快就天下太平. 你信唔信? 3) 就算而家加利息…係咪可以一加就係 3%? 今年香港通脹就算可以叫打個和… 咁出年呢? 另一個 3%? Sorry, 我唔相信老尾可以頂到 6% woo…… 4) 香港人好快會忘記輻射, c9 可能成年都會用 Album Chan 送飯, 輻射送飯? 一個月都比多佢… 5) 之前重擔憂租樓需求會減少, 睇黎都係 …
脫兄:
你好，想請教：我想買窩8, 唔知算唔算地段好 (我睇晒你寫的書，唯獨買不到《智識揀樓》)…發展商係SHK，應該算係名牌…但要500萬…我只得一成半首期 (80萬)…我月入五萬五(政府工)…想請問是否值得買入? 風險是否太大呢？謝謝！
我剛閱畢今期<<下駟對上駟>>, 發現內容有誤, 請留意. 文中提及由元朗或到中環是一個小時左右. 想澄清由元朗或到中環只須37分鐘, 比由沙田第一城站到中環快1分鐘(須38分鐘) 詳情可參考地鐡網站或嘗試坐. 此可解釋為何元朗樓價升得快.
[版主回覆04/22/2011 20:44:00]咁要改一改了，多謝提醒！