八萬五,貪口爽?│脫苦海(2015/09/15)

發展局局長陳茂波在其博客《再談到土地供應和私人住宅樓市》,結果被一些傳媒轉述為「陳茂波:八萬五」:

http://www.devb.gov.hk/tc/home/my_blog/index_id_143.html

可是細閱全文,並沒有提及過八萬五,原文是「在6月底,預計未來三至四年的潛在一手樓供應量將高達83,000個單位」。而個數字的來源,是另外一個政策局,運輸及房屋局的「私人住宅一手市場供應」:

http://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing/private/pshpm/

或者因為八萬五這個數字太敏感了,導致有些人看錯,這裏所謂的「八萬五」,並不是每年有八萬五個住宅單位供應,而是指未來3-4年大約可提供83,000個單位,大約相當於每年23,700個單位。

 

若客觀一點去看這個數字,應該與歷年來的落成量作比較,下表出自同一文件的2014年12月數據,顯示除2004年有26,000個供應之外,23,700個是多於絕大多數的年份數字。

 

因為由施工到落成大約有4年左右的時差,所以2004年的落成量是大約2000年左右施工的結果。那麼2004年之前的供應量是怎樣呢?可以看一看2004年12月提供的數據:

換言之,要觸發當年的大跌市,供應量要多到每年25,000-30,000個以上,23,700個的年供應量,尚未算得上是供應過剩。

 

至於這個未來3-4年供應量的增加,算不算是一個「根本性變化)呢?以下是歷年來年末的數據,2015年已出版的兩個報告也包括在內:

報告 未來3-4年供應
2004年12月 56,000
2005年12月 55,000
2006年12月 59,000
2007年12月 55,000
2008年12月 54,000
2009年12月 48,000
2010年12月 49,000
2011年12月 49,000
2012年12月 67,000
2013年12月 71,000
2014年12月 74,000
2015年3月 78,000
2016年6月 83,000

 

大家可以得到一個印象,就是近年的潛在供應數量,大約是50,000-60,000個之間,到2012年開始才穩步回升。而這個數據,是由數個不同來源數據計算而成,可以看看最近數個報告的變化:

2014/3 2014/6 2014/9 2014/12 2015/3 2015/6
已落成但仍未售出 6,000 6,000 5,000 6,000 6,000 5,000
建築中 62,000 62,000 60,000 60,000 61,000 63,000
 減去:已預售 -8,000 -6,000 -6,000 -7,000 -10,000 -9,000
已批出可動工土地 12,000 11,000 15,000 15,000 21,000 24,000
  72,000 73,000 74,000 74,000 78,000 83,000

 

其實,所謂增加了的供應,是來自已批出可動工土地,由2010年起,每個月都有地賣,故此即使發展商預售的單位有所增加,也被多售出的熟地數量所抵銷。問題只是:究竟這些已獲批出的土地,並不是指可以施工的地盤,而僅是已賣出的土地。這些土地是要在獲屋宇署批出動工通知,才計入施工量,而施工之後還要等多4年,才能夠落成。

所以,這個供應上的增加的確是事實,只不過何時才真正落實,未必是3-4年之內可以發生。

Categories: 樓市漫步

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