落區睇樓──香港島.銅鑼灣/跑馬地/渣甸山(2012/01/06)

陪您睇樓──香港島.銅鑼灣/跑馬地/渣甸山

HK-跑馬地夾在堅拿道東與維園之間的銅鑼灣,毋容置疑是全港島北岸最繁盛的地區,雖然樓齡很舊,居住環境又擠迫,不過商業價值支持了樓價:如百得新街42年樓齡的珠城大廈呎價7,600元、52年樓齡的百德大廈呎價7,300元、34年樓齡的伊利莎伯大廈呎價更達12,100元,單看硬件明明是舊樓,卻直迫鰂魚涌的大屋苑。一過銅鑼灣道以東,又是另一番景象:人流固然大減,樓價亦反映出商業價值的下降:如46年樓齡的灣景樓呎價只有6,600元,就比珠城大廈低1,000元。

由於平地住宅的景觀大同小異,撇除樓齡的折舊因素,人流、地價、交通等就是決定性因素。不過,遠離繁華地段,樓價又會被另一因素主導──居住環境,尤其是景觀。馬場以南到司徒拔道及大坑道的山坡是跑馬地,樓價就比銅鑼灣高得多,如山光苑呎價9,400元、蔚雲閣更達14,800元,良好的居住環境又超出商業價值的重要性。

筆者認為,因為「樓價是由支付能力決定」:同是鬧市舊樓,當然是越旺越貴,因為旺區提供更多就業機會,出入起居更便捷,人們願意支付更多去買方便,所以灣仔區的舊樓比中西區更貴。不過,更富有的人追求的是生活享受,他們寧願乘一程車去避開繁囂,越有錢的人越是追求寧靜多於方便。

結果,比跑馬地更寧靜的樂活道,比華利山呎價14,400、樂陶苑呎價14,000元、樂翠臺更達16,700元,因為樂活道依山而建,所以即使低層單位均無遮擋,而且所望的是馬場景,就比大坑道屋苑所望的球場景優勝,何況部份住宅曾投訴球賽或演唱會時的噪音呢!

再往高處有西邊的司徒拔道玫瑰新村及松柏新村,造價分別18,200元及20,600元,以及東邊的渣甸山嘉雲臺17,500元,不過,講到全區最貴的龍頭盤,卻是自成一角的半新樓禮頓山呎價26,200元,皆因樓齡只有十年,會所設備新,既接近繁華又享有寧靜,不過最重要是單位數目夠多,交投遠比附近屋苑暢旺,直接點講就是「好炒」。

所以,選擇銅鑼灣跑馬地住宅,平地物業居住環境較遜呎價卻偏貴,連賺住都無得賺,唯一好處是博收購;倒不如補更多錢買山坡上的高價豪宅,筆者尤其欣賞沿樂活道幾個較具規模的屋苑,能平衡各方面的優點;反而,上到高山上的老齡屋苑,戶數少成交疏落,投資潛力就有所不及。

1 reply »

  1. 最近看新聞片段介紹太空倉牀位,每個位租$3200,在大學附近,話target大学生,有點像高檔籠屋,這屬旅管經營牌照定是普通住宅出租?
    [亂博回覆01/07/2012 23:30:29]多謝脫兄分析!
    [版主回覆01/07/2012 15:50:47]結論:有人想走法律罅。正如迷你倉並唔係出租物業而係物件托管服務,太空倉並唔係住宅出租,但係人並唔係物件,出左事有無保險賠值得懷疑,正如租客貨車去機場,出左事第三者保都唔會包。
    [版主回覆01/07/2012 15:47:46]2. 引入太空艙的銀河星宿行政總裁黃偉麟表示,已在皇后大道西一帶覓得單位,但不會擺放多於12個太空艙。他稱會提醒擺放多於12個太空艙的加盟者申領牌照。對於牌照處所指,早前曾接獲有關太空艙宿舍的查詢,但未能證明出示的「太空艙」圖樣符合相關條例的規定,黃承認早前曾向相關政府部門查詢,但因其太空艙單位少於12張牀,目前亦無法例規管「太空艙」,對方着他完成裝修後再申請,他稱日內會再向政府部門查詢。
    [版主回覆01/07/2012 15:47:13]綜合報導:
    1. 牌照處總主任余德祥表示,該處早前曾接獲相關查詢,但根據當時查詢者所提供的資料,並未能證明出示的「太空艙」圖樣可符合相關條例的規定。牌照處至今並未收到任何使用「太空艙」的旅館或牀位寓所的牌照申請。
    他說:「《旅館業條例》及《牀位寓所條例》的目的是確保旅館及牀位寓所在樓宇、結構及消防安全方面符合規管的標準,以保障入住者及大廈其他住客和訪客的安全。根據現時一般發牌條件,要考慮多項重要因素,包括住宿用途的房間不可少於二點五米高及須有足夠的天然照明與通風,其設計亦須符合有關耐火間隔及逃生途徑等要求。至於消防安全方面,有關處所必須按照消防安全要求以及因應其設計和使用物料而提供適當的消防裝置及設備。此外,就結構安全方面,有關處所須能承托施加其上的荷載及外加荷載,而任何加建的支撐鋼架結構安全等亦需加以考慮。」
    發言人又稱,任何人違規經營無牌旅館,一經定罪,可處罰款200,000元及監禁2年,並可就該罪行持續期間的每一天,另處罰款20,000元。至於違規經營無牌牀位寓所,一經定罪,可處罰款100,000元及監禁2年,並可就該罪行持續的每一日,另處罰款20,000元。

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