落區睇樓──香港島.北角/北角半山(2011/12/09)

陪你睇樓──港島.北角/北角半山
http://hk.biz.yahoo.com/111209/366/4daf5.html

HK-北角從維多利亞公園到鰂魚涌公園及模範村之間,是北角的範圍,雖然當中有天后、炮台山及北角三個港鐵站,不過這一片相連的平地並沒有明顯的分野,所以筆者視之為同一地段;對上的寶馬山山麓地帶都有一片樓價較高的住宅區,一般稱之為北角半山。北角繁盛程度及商業價值不及銅鑼灣,樓齡大體上比鰂魚涌略高,不過基於其特別的地理環境,部份住宅的呎價都可以過萬,同時間有些舊樓平起上來也可以低至五千多元,在港島北岸都可算是較低,這種樓價懸殊的現象值得研究。

樓價最高的當然是北角半山,可以與東半山及大坑相比,即使規模較細的小屋苑或單幢住宅,樓齡即使達三十年,都一樣可以開到過萬:

其次是港鐵站上蓋而同時享有海景,有天后站柏景台,炮台山站康澤花園、富澤花園、豪廷峰,前者向著維園,後者建在山腳墊高,都可以享有海景。反而北角站港運城及樂嘉中心,海景受阻,所以呎價就遠遠不及了:

北角三大臨海屋苑,雖然樓齡偏高,但由於單邊向海,加上實用率接近九成,所以樓價亦可以接近一萬:

餘下是沒有特定賣點的中小型屋苑以及舊樓,呎價就較上述有賣點的屋苑為低,舊樓之中新都城已經算是質素較佳,都只能夠做到五千左右,等而下之的單幢舊樓,價格就更低了:

列舉眾多不同檔次及價格的數據,其實是反映在個別差異較大的地段,樓價懸殊是合理的現象,而決定樓價高低以至投資價值的,並不是某一兩個條件,而是要綜合而論。單位面積大,有海景,近鐵路站,樓齡不太舊,這些都是賣點,越多賣點就越有投資價值,比如北角半山樓價之所以較高,是因為單位面積大及有海景,就抵銷了樓齡舊及遠離交通及購物設施的缺點;近車站及有海景,最好兩者兼得;甚麼賣點都沒有,就只能跟隨大市;再差到連居住環境都欠佳的話,是港島樓又如何?

北角另一需要注意的是市區重建,除了零星的地盤如明園西街或新東方臺外,海旁油街地盤已拍出,北角村尚待勾出,這兩幅大地皮發展後,都有助於區內改善社區及增加商業價值;而另一規模較大的重建區為繼園街兩旁,繼園街以東已由新世界統一業權發展,以西則仍在進行收購,再往西隔著丹拿花園,是房協丹拿山村地盤,據說計劃興建「白金長者屋」。這些地盤地勢較高,有機會享有較佳景觀,相信樓價都以一萬以上為目標,間接令到區內樓宇增值。

北角大部份地方都已成熟發展,未來社區改善就有賴區內重建項目帶動,不過變動很慢,期望以之帶動樓價實在不設實際,所以選擇物業時,都是以「現狀買入」為原則:現時可以接受的,幾年內都可以接受;現時條件欠佳者,買入博收購恐怕有排等。

4 replies »

  1. 柏景台方便但好噪,和富和城巿花園向海單位是向東區走廊,嘩!沙麈滾滾,係內地人先至鐘意嘅海景喎,康澤又係好方便,但對著英皇道又係噪到痴線,最大問題係啲電車和巴士聲好噪,住高層都聽到,每日早上五點幾電車巴士䦕工嘅時候最噪,講居住環境,北角其實好差,要住到寶馬山,天后上面先好,但呎價要萬幾蚊,交通也不太方便,但相比英皇道啲樓都是萬幾呎價,我寧願唔係咁方便
    [KKB回覆12/16/2011 14:39:35]你认为認為呎價與跟黄大仙同價,肯定中半山是物超所值, 這是你個人的想法,並不能解釋点解有好多買家(包括大陸人) 肯用$14000去買黄大仙,我quote Dr Lam 文章只係想 illustrate 點解o 我大都同意脫兄之見解,我只係想 share views from different persons….
    [亂博回覆12/14/2011 18:28:54]大半生都住在天后,亦買過康澤來投資,好清楚該區的環境,唔使你教!康澤並不實用,富澤不是炮台山地鉄上蓋,雖然不及康澤方便,但有電梯上去,內園算是靜中帶旺,而樓齡較舊,但呎價較便宜,實用率達九成,自住幾好. 至於Dr.Lam的文章,不願致評,但在下就正是居於中半山,就認為呎價與跟黄大仙同價,肯定中半山是物超所值,並不是Dr. Lam所講的港人舊思維,我認為你應該買脫兄寫的書「睇市」和「揀樓」尋找哪一些樓的真正價值
    [KKB回覆12/13/2011 09:29:06]要知道点解大陸人钟意買方便嘅地方,同埋点解佢地唔介意嘈,睇吓林一嗚嘅文章……
    http://blog.yahoo.com/drlam/articles/56741/category/%E6%A8%93%E5%B8%82%E5%88%86%E6%9E%90
    [KKB回覆12/12/2011 14:10:54]康澤有一半单位向南望北角半山,厘边会靜好多,尺价貴幾百至一千﹔和富、城市有部份单位向內园都好靜﹔和富好似有D大单位廳望海、房望內园,厘D咪靜 law﹔富澤花园向康澤、豪庭峰方向咪超靜law ﹔如果你識搵,炮台山、北角有好多旺中帶靜嘅选擇…..
    不过要方便又点会有靜,大佬?? 就算係大埔,我都揾唔到一个完全唔嘈嘅屋苑…..
    [版主回覆12/11/2011 19:54:06]根本成個港島北岸都係咁

  2. 有D 表中單位 / 樓齡 掉轉咗!!
    [Achilies回覆12/16/2011 11:56:25]還沒改好
    [版主回覆12/11/2011 19:53:29]已通知修改,謝謝

  3. 這區算不算典型的俄羅斯結構?
    [版主回覆12/12/2011 22:05:49]都可以算係,不過一級同一級之間,相差太遠,要換到上山有點難度

  4. 想在2013年買形品細單位 (<400尺) 結婚自住用, 請問質素如何? 在北角區, 有沒有其他值得考慮的樓盤選擇? (樓齡可舊一點(最好不超過15年),希望在350萬左右, 400尺左右就夠). 我有見過另一單幢盤叫港逸軒, 但放盤少, 網上資料欠奉. 請問對此盤有何評價? 謝謝!
    [mingkit回覆06/06/2012 09:10:34]We plan not to have children in at least 5 years, so we can accept a tiny flat. And we don't prefer 2-room flat as we don't need 書房 or store room. So a tiny flat with one room is big enough. But we need to live in North Point or Quarry Bay to keep close with parents. And we prefer newer flat to avoid huge renovation fee.
    [Keith回覆06/06/2012 00:19:55]do u plan to have kid mingkit? if u plan so, then I suggest u find a flat >550 at least if possible. Otherwise <400 will make u crazy after u have kid.
    [版主回覆06/05/2012 23:14:46]港逸軒網上樓書:http://app.midland.com.hk/residential_ebook/%B4%E4%B6h%B0a-glory-rise
    北角有幾個舊式屋苑,例如百福、富雅之類,都有八九千蚊呎的選擇。

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