落區睇樓──香港島.灣仔/東半山(2011/08/19)

陪您睇樓──香港島.灣仔/東半山
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HK-灣仔狹義的灣仔是指灣仔區堅拿道及黃泥涌道以西的地段,以別於以東的銅鑼灣及跑馬地,而灣仔山麓及半山地帶又稱東半山。由於灣仔住宅以小規模舊樓為主,一向不為市場注意;不過近年市區重建,多了一些精品式屋苑,可算是鬧市當中的另類選擇。

灣仔以土地用途由北至南分為三個部份:告士打道以北幾乎是純商業發展,只有會景閣及灣景中心;中部是舊樓為主的商住混合用途;而山上則是以豪宅為主。值得補充是東半山的範圍,山頂僅指扯旗山(即太平山,英文是Victoria Peak)、歌賦山及奇力山三座山的山頂;扯旗山的山麓是西半山;歌賦山的山麓是中半山;過了馬己仙峽及寶雲徑以東進入灣仔區地界,便屬於東半山,包括金馬倫山及聶歌信山。所以聶歌信山地皮不屬山頂,而是歸於東半山。

東半山名氣遠遠不及西半山、中半山,甚至連北角半山都不如,皆因區內物業規模細,成交量又少,司徒拔道玫瑰新鸷、松柏新村及曉廬已是較多人認識,其次是堅尼地道皇朝閣、珀苑及竹林苑,區內未來會有前聶歌信山政府宿舍及前嶺南大學兩個新項目,但說起來又多少人會買得起?

所以言歸正傳,灣仔物業有兩種選擇,要麼就住舊樓,不然就是重建物業。一般舊樓都是低矮單幢樓,都沒有多大投資價值,不過由於灣仔交通實在太方便,而且是港島北岸商業地帶的中心,多商業活動及就業機會的地方,樓價就不會平到那裏,例如樓齡23年的修頓花園都要$7,500,39年的永德大廈都要$6,000,在九龍都可以買到半新樓,是否值得?買來都係博收購。

而質素較佳的物業是重建物業,打從土地發展公司時代已有重建項目李節花園,且陸續有來,最新有灣仔道的壹環。現時集中在兩處,其一是莊士敦道近修頓球場,計有李節街的李節花園、機利臣街的York Place、船街的嘉薈軒;其二是皇后大道東近灣仔街市,計有灣仔街市的尚翹峰及壹環,以及對面街的Queen’s Cube(不要搞錯是King’s Cube)。當然不可不提是正火速進行中的利東街及麥加力歌街項目。

從硬件看,李節花園設計平實,十多年前的設計完全沒有豪宅元素,呎價都要$9,500;其餘市建局時代的作品均作出不同程度的包裝,即所謂豪宅化及精品化,結果樓價最低的尚翹峰都要$11,000,最貴的York Place要$17,000。在這些鬧市精品豪宅中取捨,是樓齡、位置、環境的平衡,睇數字看地圖,牌面睇戶數最多流通量大又較平的尚翹峰最理想,不過其中一段街是排檔,地下又是街市,所以揀樓點可以唔睇現場?

其實更應該睇的是未來的發展,2008年筆者已說看好日月星街一帶的萬茂台,因為太古銳意把該處變為太古廣場的伸延,時至今日大生商業中心正重建為軒尼斯道28號,先施保險大廈正在拆卸當中,而太古仍然在積極收購曼頓街蘭杜街一帶的舊樓。那麼除萬茂台之外,還有哪個物業將會大為受惠呢?答案在本篇內找。

6 thoughts on “落區睇樓──香港島.灣仔/東半山(2011/08/19)

  1. 多謝脫兄分折!早在嘉薈軒賣樓花時看過嘉薈軒,想要平的就對着垃圾站,好D環境又貴,當時正想買樓自住而唔係投資,用來自住真係揀唔落手!也曾經租過York Place舊址住過,當時門口是在街市入口,環境好差,窗廉長期閂埋,因為對面摟近到可以握手,只是貪返工方便,我的睇法是灣仔區買來投資就好,買來自住就NO WAY!
    [版主回覆08/22/2011 21:26:00]港島的灣仔銅鑼灣,相當於九龍的旺角油麻地,都未必係好理想的居住環境。

  2. Think people always put down the nails around those Swire potential takeover area  
    [版主回覆08/23/2011 19:07:00]皆因做得太明,四叔收樓無聲無息

  3. 仲有,皇后大道東的溫室效應好嚴重,居住環境就似旺角油麻地囉,17000蚊呎價就等同淺水灣級數,之不過,淺水灣的樓吓吓千幾二千呎,冇四、五百呎咁細!上次同你講過,灣仔的唐樓有遊客出入,可能已經被釘子戶轉了做旅館,灣仔區出入嘅人又複雜,有大舊錢就寧願住淺水灣好過!灣仔區買來租俾貪方便嘅人!
    [版主回覆08/23/2011 19:08:00]青菜蘿蔔,各有所好

  4. 其實.. 堅道, 荷里活道..又何況唔係居住環境一般…
    始終係location location.. 平均來講.. 灣仔銅鑼灣d業主一定有錢過太古城.
    有時唔好話風唔風水. 一個地方多有錢人住, 你搬入去住點都會有三分釘…
     
    [版主回覆08/23/2011 19:08:00]西半山又係另一個唔抵住的地方

  5. 跟你的!今天去了星街的永星,星輝放盤真小,3x年舊樓,想問脫哥仍然值得現在買嗎?下調的機會在這裡似乎不多吧,請指示一下可以嗎?
    萬茂太大,買不起噢!:(
    [版主回覆02/09/2012 00:13:23]無需懷疑,人跌佢唔跌,人升佢照升,因為太古已開始著手收購,如永豐、永濠大廈。

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