落區睇樓──香港島.杏花村/柴灣/小西灣(2011/10/14)

陪你睇樓──香港島.杏花村/柴灣/小西灣
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HK-柴灣筆者曾講過,當某個區域由公營房屋佔多數,會影響餘下私樓樓價的表現,因為該等區域將會被標籤。九龍的例子是黃大仙,新界的例子是葵涌,其實香港島都有,就是柴灣以及小西灣。再加上杏花村,都是與港島北岸連片的市區一山之隔,就如沙田與九龍市區那樣,相對來說予人隔涉的感覺。

杏花村是區內最大的私人屋苑,富康街以東是小西灣,其餘的地方就是柴灣。柴灣本身撇除港鐵站對面及沿著避風塘貨物裝卸區,大部份都是公營房屋,私樓稍具規模的只有港鐵站上蓋的新翠花園,其餘均是散布在柴灣道、環翠道及連城道的舊樓。提起連城道,大家是否記起柴灣有一塊地完全沒有人競投而被政府收回呢?心水清的讀者當會想起,柴灣的南部及東部的山坡,均被墳場包圍,甚至連杏花村及藍灣半島向海單位,都有部份座向望到將軍澳墳場,所以向山或向海,景觀都有瑕疵。

小西灣是略為新近發展,社區設施亦較多,不過最大缺點是沒有港鐵站,依賴巴士出外,而且居屋的比例亦偏高。筆者就計一計數:私樓只有3,097伙的藍灣半島,居屋則有房署興建的佳翠苑(1,216伙)、曉翠苑(660伙),以及私人參建居屋富景花園(3,240伙)、富欣花園(2,340伙)及富怡花園(1,870伙),再加上小西灣村(6,160伙),公營房屋佔83%,因此就被標籤為公營房屋區。

杏花村是區內最大型的私樓屋苑,有三個部份:1-21座設在車廠上蓋,統稱「上杏花」,主要是五百至六百呎的細單位;22-50座建在海濱填海地,稱為「下杏花」,主要是七百至九百呎的大單位;還有「加強版」的杏花園,只有兩座,一梯兩伙,單位面積是1,287或1,292呎,全部海景並有專用的游泳池及網球場,只有56個單位,成交疏落,2010年時曾造過呎價10,878元。不過始終給人們的感覺不單止難以與太古城相比,甚至康怡花園也有所不
如。

公道地說,杏花村硬件及環境勝過太古城及康怡,不過樓價始終都不及;同樣地藍灣半島的硬件以至樓齡都是全區最佳,一樣難以超越杏花村。原因都是一樣,就是位置及商業價值,太古城隔鄰是新興高級商廈區太古坊,提供大量高收入客源;杏花村及藍灣半島附近只有低增值工業以及公營房屋,缺乏高收入的社群及分支家庭。雖然都是東區,隔了一個山,就是兩個社區。

如要就這三個地段排列,筆者會選擇小西灣為首,因為樓價較平,硬件及環境較佳,可算是「靚樓平住」;其次是杏花村具有規模上的優勢;柴灣則是無論居住或投資,均是稍欠理想。即使對於那些死守港島的人來說,選擇香港仔或鴨利洲還可以博取交通改善以及社區轉型,柴灣則只能寄望部份車廠用地改為住宅,不過公營房屋比例過大,似乎已經難以攤薄了!

One thought on “落區睇樓──香港島.杏花村/柴灣/小西灣(2011/10/14)

  1. 或者掉轉來說,私樓帶挈公營房屋價升值!例如康山被康怡帶挈,南濤閣被南灣9號帶挈,成為居屋皇,樓價直迫私樓
    [版主回覆10/17/2011 18:59:00]買唔到居屋的話,都係帶挈人地姐!

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