落區睇樓──香港島.筲箕灣(2011/05/08)

陪您睇樓──香港島.筲箕灣(2011/05/08)
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HK-筲箕灣

香港島新盤供應長期偏少,因為經多年發展,新土地幾已羅掘淨盡,再加上保護海港法例,港島北岸已不可填海,所以新供應多以重建或更改用途為主。近期推出的筲箕灣新盤均是如此,計有新地筲箕灣道「譽都」及英皇成安街「港島.東18」,是港島未來較多供應的地段。

筲箕灣西自康愉街天橋,東至阿公岩鯉魚門公園,從西到東由筲箕灣道(電車路)貫穿,當中有西灣河及筲箕灣兩個港鐵站,兩個上蓋物業分別是「欣景花園」及「峻峰花園」,樓齡都有廿年左右,外觀上已有點陳舊的感覺,不過始終是港鐵站上蓋,呎價也要六七千元。

筲箕灣雖然是舊發展區,但各種住宅卻因發展先後不同而分布明顯。沿電車路兩旁是舊樓群,很多都有幾十年樓齡,所以帶引重建項目,除「譽都」及「港島.東18」外,亦有數個市建局與房協合作地盤,以及新地筲箕灣道151號地盤。而現存較新的選擇有自設商場的「筲箕灣廣場」,及位於西灣河道街的「君悅軒」,更是酒店式大堂設計的半新盤,現時呎價六千多,比兩個樓花盤低水。

電車路尾段的筲箕灣東大街則是區內最繁盛的地方,兩旁佈滿食肆店舖,雖然只是明華大廈山腳的一條小街,反而比電車路更興旺,再加上更接近筲箕灣站及巴士總站,筆者認為是區內較理想的居住地點。因此即使樓齡達三十年的「東威大廈」或「筲箕灣中心」也要接近每呎五千多元,所以不如再加多點錢,選擇樓齡較新的「麗東海景豪園」,部份單位更享有避風塘海景,不過無論設計或用料,與目前主流的豪宅格式有一段距離,樓價自然也與新盤開價有一定折讓。

區內龍頭物業,均集中在西灣河碼頭附近,擁有單邊海景的中型屋苑,包括被視為太古城延伸的「鯉景灣」,以及呎價近萬的「嘉亨灣」及「逸濤灣」,皆因無論樓齡、規模、設備、品牌,均是區內首選。這裏順道介紹筆者提出的一個分析樓價的概念,就是「俄羅斯公仔結構」,指某一地段內齊備由細到大由貴到平的一系列物業,則區內自成一個完整的換樓階梯。就以筲箕灣為例,舊樓及居屋屬上車盤,然後換上鐵路站盤,再進一步換到海濱中型屋苑,樓價表現比缺乏此種結構的地段為佳。

除私人住宅外,筲箕灣亦是較多公營房屋的地段,而且位置往往比私樓更理想,以前半山木屋區拆卸後為安置居民,興建了一系列「東字派」的公屋及居屋,而愛秩序灣填海後適逢「董氏房產大躍進」,基於「窮人也有權享用海景」的烏托邦理念,大幅海景黃金地段又撥作興建公屋及居屋,而且為了單位數目達標,更以高空發展阻隔舊區海景,結果出現低價舊樓、天價海景居屋的怪現象。

在本區選擇物業,筆者認為要麼就買最貴的海濱中型屋苑,要麼就買二手居屋,大部份的舊樓除了博重建收購外,投資價值並不理想,居住環境亦不見得好,至於新盤,筆者認為呎價有點偏高了!

 

6 replies »

  1. 脫苦海兄︰可否以此圖為例解釋下現在何處呢?
    [版主回覆06/29/2011 23:25:00]呢個圖已經被證明係一派胡言。 就算代入香港樓市,2003年幾時有Smart Money入市?咪又係用家入市,炒家絕跡。機構投資者,而家想買又一城,海嘯時向長實買左兩個地盤。 呢d咁的閉門造車模型,少睇為妙。

  2. 這裏順道介紹筆者提出的一個分析樓價的概念,就是「俄羅斯公仔結構」,指某一地段內齊備由細到大由貴到平的一系列物業,則區內自成一個完整的換樓階梯。就以筲箕灣為例,舊樓及居屋屬上車盤,然後換上鐵路站盤,再進一步換到海濱中型屋苑,樓價表現比缺乏此種結構的地段為佳。
    請問︰西九龍可不可以算是「俄羅斯公仔結構」?海富周圍亦都是公屋,海富加富榮是居屋……
    [版主回覆06/30/2011 07:53:00]鰂魚涌、奧運站同沙田都係

  3. 脫兄你好: 不知”陪您睇樓”幾時會介紹將軍澳,小弟正準備換樓,兩房換三房,等唔切 以下幾個盤,我會咁排 1. 將軍澳中心 >  2. 日出康城 > 3. 東港城 > 4. 新都城 脫兄意見如何呢?
    [版主回覆06/30/2011 18:16:00]配合「名都」開售,下期將會講將軍澳。 我會係咁排:1>3>4>2

  4. 其實欣景花園雖然是地鐵上蓋物業,但位址是西灣河街市樓上,環境不及鯉景灣,所以樓價未雞犬皆升時,欣景花園樓價其實是平鯉景一大節,不過依家D人都唔理,東18咪又係對正北角街市,一樣賣萬幾蚊呎。講番鯉景,有部份樓下是soho食市,樓價也是平一節,睇樓時最好揀午飯、夜市睇吓有冇味漂過來。你認為呢D factor應唔應該睇埋?
    [版主回覆06/30/2011 18:15:00]任何有機會壓價的因素,都應該要考慮。

  5. 脫兄,真是辛苦你了,謝謝!
    [版主回覆09/09/2011 18:51:00]不用客氣

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