落區睇樓──香港島.西環/上環/西半山(2011/07/22)

陪你睇樓──香港島.西環∕上環∕西半山
http://hk.biz.yahoo.com/110722/366/48h0h.html

HK-西環相比於東區,西區並不是熱門的置業區域,主要由於缺乏大型屋苑,不過近年由於興建港島西線及市區重建,造成樓價跑贏大市。地段可分為住宅為主的西環,商業性較重的上環,及純住宅的西半山。以般含道、堅道為界,上山海拔較高為西半山,下山再以威利蔴街至佐治五世公園為界,東邊屬上環,西邊屬西環。再向東,己連拿利及動植物公園以南是中半山,中上環的分界為鴨巴甸街及租庇利街,蓋開埠初期華人不得居於中環,就是以鴨巴甸街為分界。之所以強調分界,因為地段對樓價影響較其他區強烈,住西環定西半山,返中環工定返上環,十分有分別也!

最重要的轉變是港島西線通車,帶動樓價連升,下列為幾個靠近車站出口的屋苑,真是升完可以再升。車站出口四周散開,使到覆蓋的範圍很廣,就以西營盤站來說,南至半山般咸道,東至威利泺街,西至忠正街。所以新盤如縉城峰、維壹、西浦,既然距離港鐵站只有幾分鐘步程,開價就當然不客氣。

車站

屋苑

2009年底

2010年底

2011年中

堅尼地城站 嘉輝花園

$4,200

$6,300

↑50%

$7,900

↑25%

香港大學站 寶翠園

$9,300

$11,400

↑23%

$13,000

↑14%

西營盤站 高樂花園

$5,100

$6,700

↑31%

$7,900

↑18%

另一要考慮的是景觀,離海越遠越易被前方遮蓋,海拔越高又墊高了物業。由山上數落黎,海拔最高是寶珊山道,依次序是干德道、羅便臣道、列堤頓道、柏道、堅道、般咸道。不過,看平面的地圖只是閉門造車,難以知道那些物業樓望樓,那些較開揚,筆者從山頂影了兩張相片,大家可以看到西半山樓密麻麻,真正獲得開揚海景的單位實在不多,要單位位置較高,同時前方物業較低,才不會景觀被阻。

那麼大家就會明白,寶翠園及天匯為甚麼樓價甚高:寶翠園既是區內少有大型屋苑,又有兩個港鐵站出口,又有商場,更重要是位置開揚,大部份座向都可以看到海景;天匯干德道已經夠高,仲要墊到幾十層,都幾難有人遮到,所以高層單位的海景比美山頂,而且向東北對正煙花海景。

至於傳統的西半山豪宅「三個台」:雍景台、嘉兆臺、樂信台,由於這十多廿年來前迮中上環不斷有摩天大廈落成,景觀越來越侷促,例如雍景台前方正興建蔚然。而西半山的重建項目亦陸續上馬,情況只有每況愈下。所以住西區又要有景,選擇真是非常有限。

順帶一提,第二條半山行人扶手梯初步選定沿磅行興建,由太平山街上到般含道,大約在羅便臣道80號對面,會否形成第二個蘇豪區呢?

7 thoughts on “落區睇樓──香港島.西環/上環/西半山(2011/07/22)

  1. 脫老師:如果有機會,請下次講吓灣仔區,期待ing.
    [版主回覆07/26/2011 18:21:00]實會有份

  2. 但係該區名校林立,好多家長都會買 西半山方便反學.我學校係灣仔,有2成既同學都係 西半山,有1成西環.我諗St Paul,St Steven 應該都會有呢D既效應.

  3. 港島區, 400 萬的樓買來長線放租, 有沒有好介紹?
    [版主回覆08/02/2011 22:05:00]呢d咁的市況,仲邊有好野?

  4. 睇定D靚出租盤, 一旦市況回落先入市.

  5. 幾時到銅鑼灣區?
    [版主回覆08/04/2011 22:50:00]下期港島區先講灣仔

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