落區睇樓──香港島.中半山(2011/11/11)

陪你睇樓──香港島.中半山
http://hk.biz.yahoo.com/111110/366/4cdcn.html

HK-中半山多年前半山只是一個壟統的地名,泛指山頂至平地之間的山麓地帶,自從九十年代開始放寬半山區的建築高度限制,導致大量的重建活動,才有西半山、中半山、東半山之分。己拿連利以西是西半山,馬己仙峽及寶雲徑以東是東半山,中半山就是指兩者之間的山麓地帶,中半山是三個地段中樓價最貴的,是有多個原因:

中半山經花園道、紅棉道或雅寶利道落山就是中環金鐘金融區;

中間隔著動植物公園及香港公園,令到部份單位享有較西半山及東半山更開揚的景觀及更舒適的環境;

中半山的海拔較高,高層單位容易看到海景。

眾多優秀條件自然反映在樓價內。

與西半山相似,中半山離海越遠越易被前方遮蓋,海拔越高又墊高了物業。由山上向下數,依次是馬己仙峽道、梅道、舊山頂道、寶雲道、麥當奴道、堅尼地道,所以樓價亦是以海拔較高的屋苑較貴,不過正如前面所講,堅尼地道以北是香港公園,部份單位都可以享有開揚景觀,樓價亦可以媲美。例如梅道嘉富麗苑呎價約二萬、舊山頂道較開揚的帝景園約三萬、被山坡及樓景兩邊阻礙的曉峰閣約一萬七千,而堅尼地道堅麗閣呎價兩萬,不過同是堅尼地道去到東半山的滿峰台則降至一萬三千,可見景觀對樓價的影響。

中半山的物業規模均較細,最多單位是舊山頂道曉峰閣有528伙,第二是舊山頂道帝景園有409伙,雖然兩者都是新地樓,只是一街之隔,樓齡只差兩年,不過兩者樓價相距明顯。帝景園往往都做到二萬左右,甚至座向較高景觀較開揚的第1及第2座可以接近三萬;曉峰閣則多數都是一萬五千左右,最近只有一宗較開揚的第4座高層單位做到二萬多一呎。

比較兩個屋苑:帝景園一梯左右兩伙,全部都是向北或西南,避開了東北裕景花園等樓景;曉峰閣一梯四伙,景觀向四邊開,向西面壁望山、向東被帝景園及裕景花園遮敝、向南則被地利根德閣及嘉富麗苑阻著,只有第四座A及D向北景觀較開揚,但都不是海景。帝景園第1及2座單位均超過2,200呎,第3、4、5座單位均超過1,900;曉峰閣只有一頭一尾四個座向單位面積超過1,300呎,其餘12個座向均是783-976呎的較細單位。帝景園是新地第一代豪宅,具有較佳的會所設施以及餐飲服務;曉峰閣早兩年落成,步入大堂轉角就是中轉電梯,只在平台有泳池及花園等設施。

即是說,同樣在豪宅地段,那怕只是相隔一條街,一樣要就景觀、面積、硬件設備等作出比較,從而排資論輩,分析個別樓盤的價格,有很多不同的因素需要兼顧,只看地段是不足夠的。

5 replies »

  1. 我想問下,如果未來數年,樓價下調2-3成,同綠表價買居屋自住still有優勢嗎?第1,當時應有"新居屋",第2,樓age都廿幾,開始舊.第3,銀行會做咁細既loan??
    [版主回覆11/11/2011 18:53:59]買黎住,居屋平買的話仲可以考慮。買黎搏升值,就唔應該買居屋了!因為近幾年居屋價升,是因為停建居屋,家下復建居屋,仲邊有呢支歌仔唱?

  2. 脫兄,半山啲樓呎價同九龍站、西九差不多,什至平過,是否意味九龍站或西九更俱升值能力
    [Xer Store回覆11/12/2011 19:22:05]脫兄, 以呎價計, 其實奧運站都有不少呎價過萬單位, 例如帝峰皇殿, 瓏壐, 君匯港等。何以脫兄認為奧運站會是次選?
    [版主回覆11/11/2011 19:02:31]要分清楚,西半山及東半山未必比得上九龍站,但中半山絕對係超過九龍站:一條車直落金鐘,係比西半山咁兜來兜去,或者東半山咁要落灣仔為佳。  筆者認為以油尖旺及深水埗兩區為西九龍的範圍的話,只有九龍站、京士柏及畢架山可稱豪宅地段;奧運站及又一村屬次選。

  3. 脫兄:今日香港又有分析員出來講,樓市會跌足三年,累跌五成。
    [版主回覆11/11/2011 23:57:39]新書有一篇舊文:極熊預測大話怕計數

  4. 脫兄:请帮手分析下 龙蟠苑 天马苑 丽晶花园的性价比。many thanks
    [版主回覆11/12/2011 22:06:37]個個單位都不同價,不能直接比較  三個居屋中,以龍蟠苑最方便,麗晶未來受惠於新發展區,天馬苑則沒有甚麼賣點

  5. 天馬苑則唯一賣點,非常大風,人也吹起,哈‥哈‥哈‥‥‥

發表迴響