落區睇樓──香港島.鰂魚涌/柏架山腳(2012/03/03)

陪您睇樓──香港島.鰂魚涌/柏架山腳

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HK-魚涌

鰂魚涌是介乎港鐵鰂魚涌站至太古站的之間的區域,物業主要分佈裵魚涌站,模範里與華蘭路之間的英皇道兩旁,以舊樓及數個單幢物業為主,與及柏架山腳太古城以南,由數個中型屋苑組成的地段,本文集中討論上述兩個地段的物業,還有大型屋苑太古城將另文介紹。

區內較具規模的商場是康怡廣場,有大型百貨公司進駐多年,吸引區內及區外人前來光顧,但其餘消費活動集中在英皇道兩旁的街舖,檔次不高。不過位於前太古糖廠的太古坊有多幢商廈,內有不少金融機構的後勤辦公室,提供大量高薪職位,以及高消費力人流,令同區住宅物業的需求提高,無論租或買也不乏捧場客,間接令到物業價格高企。

交通除港鐵鰂魚涌站是港島線及將軍澳線的交匯站之一,無論鰂魚涌站及太古站前往港島或九龍東也同樣方便,其餘巴士、小巴也提供多條路線前往港九各地,加上鄰近東區海底隧道,陸路交通配套頗為充足。

鰂魚涌區的物業呎價分佈平均,除個別屋苑如新威園樓齡舊加上欠缺大單位樓價明顯較低外,其餘屋苑呎價大致相若,這個現象除了反映外在因素如商業活動、交通配套集中,不會向某地段傾斜外,屋苑與屋苑之間的互動也是一個不可或缺的因素。綜合不同屋苑的單位面積分佈,可以發現每一個地段都同時有兩房、三房、甚至三房連雜物房的單位提供,就算本身屋苑沒有大單位,毗鄰屋苑也有提供,形成不同的換樓選擇。

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鰂魚涌與其他同樣提供俄羅斯公仔的地區更優勝之處,在於「把俄羅斯公仔多樣化」,例如兩房單位可以選擇五百呎左右的南豐新村、華蘭花園,既可選擇大一點如逸樺園、柏蕙園等;又可選擇規模更大、配套更好的康怡花園;三房單位中既可選擇六百餘呎的南豐新村、康景花園,又可選擇千呎大宅如寶峰園、康怡花園J-M座(中康怡),甚至可以選擇三房連雜物房的單位如康景花園等,令換樓活動不會局限兩房換三房單位,從而加速成交量,樓價得以維持強勢。

鰂魚涌是一個成熟發展的社區,區內可發展的用地只能倚賴舊樓重建,從地產代理數據顯示,太古坊以北的舊樓正被陸續收購中,市傳是太古擴大太古坊的版圖,如海灣街兩旁的舊樓。如得以重建發展,都可以帶來改善社區作用,惟交通配套已漸飽和,加上樓價已經不便宜,無論自住或投資只宜觀望。

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