全年樓市估計可資笑談(2012/01/07)

全年樓市估計可資笑談

每逢年頭年尾,都有很多關於新一年的經濟預測,樓市也不例外。中原地產施永青估計下跌15%;美聯物業劉嘉輝預測明年樓價「零增長」;利嘉閣廖偉強預計跌幅將在10%以內;交通銀行羅家聰認為可能跌逾20%;林奮強預期仍會上漲15%。

看罷這些名人的估計,筆者都感到一頭霧水,唱好的說升15%,唱淡的說跌逾20%,不過說真的,大家都是拍腦袋估估下,即使列出一大堆理由,都解釋不到數字怎樣來。

筆者先列出由中原指數計算以來,每年的全年變幅:

18年當中,波幅小於10%有9年;10%至20%有4年,20%至30%有4年,30%以上是2年,換句話說,估得越大機會越低。其實不難理解,因為全年的高低位在年頭年尾出現的機會較低,比如1997年大旺市,全年升幅只有0.5%,可謂白做;2003年沙士夠慘吧!卻全年錄得4.9%升幅。

波幅大的年份,往往都是單邊市;見頂或見底年份反而波幅較細,比如樓市在1994年因內地宏調而見頂,全年卻只是下跌1.0%;2008年金融海嘯講到咁大件事,都只是下跌14.9%吧!事實上即使由頂到底去計算,金融海嘯都只是令指數由73.98跌到56.71,即23.3%,要2012年全年跌超過20%,即是要單邊跌市,還要由年頭跌到年尾,不過2011年已經跌了4%,要追到金融海嘯的跌幅,中原指數將要跌到77.2點,則羅先生便會夢想成真。

筆者以前指出,74點是中原指數的關鍵位,因為多年來曾屢次未能突破,後來才三次到頂而破,指數就一氣升到100.72,如果極端情況出現,樓市真的下試74點,那就點止跌兩成?問題是究竟那些推測出來的不利因素,是否真的出現。記得筆者在2011年上半年曾說,當時樓市好像只升不跌,根據往績會由於外圍突發因素而推跌大市;現在這些因素真的出現了,不過樓價才下跌了4%吧!可說是滿地眼鏡碎。

除了因為SSD鎖死很多樓盤,變相令二手供應大減之外,筆者推算出2012及2013年實際的落成量都不會超過一萬伙太多,即使業內計算到明年最多有兩萬多個單位可供發售,真正落成的其實遠遠低於此數,換言之,如果發展商明年大力推售遠期樓花(不受樓花同意書限制的舊契樓),透支了明年以後的實貨供應,才會出現供應突然增加。不過,看情況大部份發展商都是見晒樓型才去賣樓,能超前賣的舊契樓往往都是細項目。

遊完一大輪花園,筆者估計劉嘉輝及廖偉強兩位先生的估計,可能更接近現實。估到大升大跌,開心一下可以,真正實現的機率較低。

10 thoughts on “全年樓市估計可資笑談(2012/01/07)

  1. 2012年個個話歐債爆煲,但樓市最多都只係跌10%。咁即係話「歐債」根本只係用來人嚇人
    [版主回覆01/08/2012 19:41:27]仲有一行:政客
    [Xer Store回覆01/08/2012 16:52:50]"要跟都跟惡人搵食" – 即係在香港,一係做金融,一係做地產
    [版主回覆01/08/2012 14:02:38]港元同美元掛勾,又與國內關係密切,只要這兩處無事,都唔會令香港元氣大傷。美國甚至有歐債危機中混水摸魚,中國手持美元同美債,仲好過渣歐元歐債,世事就係咁:要跟都跟惡人搵食。

  2. 看來是要等新年過後才決定買樓了……
    [Achilies回覆01/09/2012 22:58:06]到時候再向您討教吧
    [版主回覆01/09/2012 19:07:38]都不急在一時

  3. haha, 我覺得那個多年統計表好似玩百家樂咁,開莊同開閒兩邊揀
    [版主回覆01/09/2012 19:08:18]呢d所謂競猜,根本就有好大的隨機性。

  4. 十分同意閣下的分析。
    [版主回覆01/10/2012 22:20:29]股市同樓市,今年都會好悶

  5. 股市也是如此.
    [版主回覆01/10/2012 22:21:16]之前旺市皆因錢泛濫,家下去槓桿化了,估值就落下

  6. 脫兄, 小弟亦獻醜寫了一篇有關2012年樓價的分析, 希望你指教指教:
    http://blog.yahoo.com/_V4LYTXKJHNK6PJRF52NONZY22E/articles/501470
    "總結而言,2012年香港樓市的整體成交量將會偏低,但樓價將會缺乏明顯方向,既沒有大幅向下的壓力,但也缺乏大幅向上的動力。所以我估計香港樓價將會在現水平高位橫行,整體波動幅度將會是現水平樓價的3-5%。"
    [版主回覆01/12/2012 23:47:18]成交少,價格變動少,其實即係想改變的人也少,包括買樓、賣樓、換樓在內。一手市場2012年的供應不是想像中多,發展商就不會急售,筆者推測會出現二手牛皮,一手價硬,溢價新盤可能在年中重新出現。

  7. 脫兄:點看里昂出報告話香港樓市需時兩年調整20%左右。
    [版主回覆01/13/2012 08:23:21]很多報告背後都有一定的數據及financial model支持,問題係往往事與願違,市場的不可測,測不中都無辦法。

  8. 脫兄, 請問是否2013年會開始多新盤推出呢?
    [版主回覆01/15/2012 00:10:49]會多,但多出的數量不會太多,因為建築時間長,未必接到2010果批地。

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