南區幅員廣闊，平民住宅集中在香港仔和鴨脷洲，貴價住宅分佈在薄扶林、壽臣山、淺水灣、赤柱和大潭，兩類住宅樓價差別很大，近年的鐵路發展大大改善交通

分區簡介

南區雖然在定義上是「市區」，大部份地方卻是郊區式發展。只有香港仔和鴨脷洲算是比較人煙稠密，薄扶林一帶是中密度發展，其馀地方如壽臣山丶淺水灣丶赤柱丶大潭等，都是傳統的低密度豪宅區。

大型屋邨有海怡半島丶置富花園丶香港仔中心，以及新興豪宅貝沙灣，不過全部不是呎價極高，就是單位面積大，均已離開了上車盤的範圍。

香港仔和鴨脷洲大街都有一些單幢樓，以及部份居屋及夾屋，均提供一些上車盤的選擇，不過由於南港島線（東段）經已通車，在過去幾年樓價已大幅上升。

政府建議提高薄扶林的發展密度，又建議重建華富邨，甚至希望加快南港島線（東段）的規劃，即是由西環建一條支線經香港仔接駁黃竹坑站。

不過事實上，南區如果不進行填海，發展潛力有限，又是否足以支持再興建多一條支線呢？所以，在南區置業，與其希望作為上車，不如視之為升級之選擇，因為用那麼高的呎價去上車，換來的居住質素就難言理想。

現時的南區是在1982年時合併西區及東區的南部而成，所以像是截然不同的兩個印象，由香港仔隧道口及海洋公園為界，以東包括壽臣山、深水灣、淺水灣、赤柱、大潭等，是最典型的富貴豪宅區；以西包括香港仔、鴨脷洲、華富華貴、薄扶林等，是中產平民聚居地；薄扶林則由於大型項目貝沙灣已落成，成為新興的貴重地段。

從收入分佈看，壽臣山、薄扶林一帶住戶收入中位數達十多萬，尤其是薄扶林五年來上升了一倍，見證著大量高收入社群遷入；典型中產大型屋苑的海怡半島、置富花園和薄扶林花園收入約40,000元；其他大部份區域都是30,000元以下。

比較特別的是赤柱及石澳，明明是傳統豪宅地段，收入中位數卻只有34,000元，主要原因是而赤柱及石澳選區內，有兩個居屋以及一個公屋，占區內人口顯著部份，結果拉低了收入中位數。

就此，筆者把南區地段作如此劃分：

貴重地段：薄扶林、壽臣山、淺水灣、赤柱、石澳、大潭

中產地段：薄扶林、香港仔、鴨脷洲的大中型私人屋苑

平民地段：香港仔、鴨脷洲的小型私人樓宇

南區可算是港島的郊區，所以商業活動分散至幾無重心可言，而多以屋苑本身的商場為主，勉強可以算是較繁盛的地帶是成都道兩旁的香港仔中心及舊區，人流較多及交通設施亦充足，卻沒有反映在地價上，皆因莫講別區人流極少到此活動，連南區其他地方的人也少到此。屋苑商場能滿足他們的日常需要，消閒購物則到灣仔銅鑼灣，車程也差不了多少。

數年內南區的首要大事，非南港島線（東段）通車莫屬，在中西區部份也講述這條鐵路，自2011年通車，2016年落成，除了刺激鴨脷洲如海怡半島的樓價，更方便了到海洋公園的遊客，間接導致黃竹坑一帶的酒店和商廈的發展。

揀樓秘訣

選擇南區的大型屋苑，主要考慮樓齡，老牌屋苑如香港仔中心丶置富花園和薄扶林花園，已達35年以上，除了硬件設計較舊，由於銀行潛規則是最高按揭年數是70年減樓齡，過多十幾年已當樓齡超過40年時，最多只能藉到廿多年按揭；80後代表是海怡半島，其馀的要不是中小型項目就是十年以內的半新樓。

置富花園丶薄扶林花園丶碧瑤灣及香港仔中心無窗台實用率高，較新的貝沙灣丶海怡半島丶深灣軒丶南灣等有窗台實用率較低。值得一提是深灣軒原是混合式發展，第一及二座原本是居屋，後來由發展商補價及提升建築質素作私樓出售，所以只有第三座有露台及900呎大單位，買家因而面對實用率及建築質素的取捨。

南區豪宅大體分三種：獨立屋丶低密度及高密度。獨立屋即一塊地一戶，最著名的有富豪海灣及皇府灣，但兩者的共通點都是西斜；想住規模大而又不西斜的獨立屋，可考慮紅山半島第1-3期，因為向西的單位均向山，向海則向南或向東。順帶一提白筆山還有山頂的玫瑰園及皇府灣與紅山半島中間的紅山花園，兩者均不足二十夥，成交極疏落。

低密度豪宅則是15層以下，例如旭逸居3層高丶雅柏苑10層高丶海峰園及冠園12層高；高密度則有陽明山莊20層高丶華景園29層高丶浪琴園更高達36-38層高。密度越高，呎價便越低，例如陽明山莊呎價只有附近雅柏苑的一半，除了因為前者只有山景後者有水塘景外，陽明山莊層數多一倍，予人印象截然不同。豪宅的呎價，往往受一些細節原因影響。

區內精選屋苑／小區

未來發展

前述的《我們未來的鐵路－第二階段公眾參與諮詢》也有探討南港島線（西段）的可行性，大致分為黃竹坑至華富的「香港仔段」和華富至香港大學的「薄扶林段」，當中香港仔段由於人口較多地形情況較佳，可行性較高；而薄扶林段一來受地形影向，二來居民出行每多駕車，報告只建議預留發展空間。換句話說香港仔段尚未有落實時間，薄扶林段更只備而不用，筆者在網上見人說港鐵會爬山建到置富花園設站，連人口密度高的沙中線慈雲山站也被否決，不知從何說起？

政府建議放寬或解除薄扶林和半山區發展限制，莫講只在建議階段，即使落實由於區內地盤狹少，也不會有多大重建潛力，發展商的舊樓重建，暫時也多在收購階段。基於政府不肯豁免以公司名義收購舊樓的買家印花稅(buyer
stamp
duty,BSD)，而要先支付新稅，然後在六年內完成收購及重建，才可申請退還新舊稅的差額，以現時收購舊樓只簽意向的運作，相信有些重建項目會大幅拖慢甚至無疾而終。

結果未來南區的新供應主要就是黃竹坑站項目，不過預計落成期是2024年，換句話說在十年之內區內都無大發展，只有個別物業受惠於交通改善和小區轉型。

節錄自拙作：《香港各區置業指南》 (2013年)

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