九龍城區除了校網得天獨厚，受惠於兩條鐵路的興建，交通將會大為改善，啟德發展區是未來的發展重心，加上傳統貴價住宅區九龍塘，均是理想的選擇

分區簡介

九龍城區最大的賣點是校網，包括41區九龍城校網和34區何文田校網，很多外區遷入的家庭，都是看重校網。現時的34校網原來是由何文田校網和36土瓜灣校網合併而成，今年再將新入夥的啟德發展區併入，所以範圍很大，也有家長批評，同區返學也很遠。

41校網則是九龍城區內，界限街和太子道東以北，以前曾有樓盤位於界限街以南，卻被稱為屬於41校網，在新例之下已屬違法。換句話說，只有紅磡和黃埔沒有校網優勢，不過就有交通方面的補償。

九龍城區的另一亮點，是鐵路新線的興建，除了較為人熟知的沙中線外，還有已通車的觀塘延線，即是從油麻地站延長，下一站何文田站接駁沙中線，然後再下一站是黃埔站。

現時的大型屋邨，都是在紅磡區，土瓜灣也有中型屋苑，其馀的地方以單幢舊樓為主。

針無兩頭利，校網丶交通丶硬件，總要犧牲一樣。

「四大校網」得其二

九龍城住戶月入中位數全九龍最高，因此樓價也較高。但另一項值得留意的是校網。人稱「四大校網」，包括11（中西區）、12（灣仔區）及34、41，九龍城區已佔其二。另外一個校網是35。注意要留意校網範圍，不要搬錯屋：

此外，富裕家庭有更多的選擇，包括私立、直資，甚至國際學校。九龍城是全港最多國際學校的區域，雖然國際學校不受校網限制，但如想就近居所方便照顧，剛巧大部分國際學校也在41區範圍之內。

港鐵駕到

九龍城區另一亮點是沙中線，以車站位置計，現時東鐵九龍塘位於九龍城區境內，旺角東站及紅磡站均位於油尖旺區內，另外觀塘延線已伸展到何文田站及黃埔站。未來將有沙中線，則有以下車站設在區內：啟德站、宋皇台站（即前土瓜灣站）、馬頭圍站、何文田站，而紅磡站雖在油尖旺區境內，但亦能服務鄰近的紅磡。

何文田站是觀塘線與沙中線的轉車站，紅磡更是「南北走廊」與「東西走廊」兩線的交匯。所謂南北走廊是指現在的東鐵線與沙中線過海段，而東西走廊則是西鐵與沙中線九龍段，未來紅磡站附近將會成為全港性的鐵路樞紐。

何文田站的位置接近舊山谷道邨，該處附近都是以單幢舊樓為主，舊山谷道邨地皮現正興建，他日集交通、地段及景觀優勢，不問可知到時呎價將冠絕同區。黃埔站選址在德安街紅磡道交界，服務紅磡舊區之外，更接鄰黃埔花園多個商場，通車後有機會成為彌敦道購物區的延伸。

宋皇台及馬頭圍兩站均位於舊樓區，馬頭圍站落實在較接近傲雲峰的馬頭圍道，同時有一通道伸延到九龍城美食區的南角道，刺激了九龍城區的重建發展。

啟德站位於啟德發展區內，大約是譽．港灣對面，該區現時正興建公屋、政府大樓和郵輪碼頭，是東九龍未來發展的重點，主力是啟德發展區的新盤可供搭順風車。

年期與密度

九龍城區的地段明顯地以發展年期與樓宇密度劃分，大致上東南面地價低，西北面地價高，由山地及大路分隔。紅磡、土瓜灣一帶較早發展，密度高樓齡高；九龍塘、九龍城由於以前是飛機航道，密度較低；何文田是一座山崗，沿邊先發展，山上興建公屋居屋及其他社會設施。

貴重地段有四個部分，均在山坡及前飛機航道低密度地發展，地價相近，樓價反映樓齡及設施：

貴重地段：畢架山、九龍塘、嘉多利山、何文田

中產地段：平地的新型私人屋苑

平民地段：平地的單幢樓及舊樓

筆者對何文田加個註腳，嚴格來說只有公主道以西、常盛街以北算是成片的貴重地段，南部大部分都是公屋及居屋，即所謂「貴地平住」，類似的地方有薄扶林的華富華貴，這是前朝畸形規劃政策的產物，他日如能進行重建將可以反映土地價值，前警察宿舍重建為半山壹號便是一例子，山谷道舊址亦成為賣地計劃中的地王。其餘的平地，是中產與平民雜居的地方，中產居於新型私人屋苑，平民居於單幢樓及舊樓。

區內精選屋苑／小區

揀樓秘訣

九龍塘及嘉多利山成交疏落，豪宅成交以畢架山及何文田為主，當中尤以何文田山道及文福道一帶較為活躍，但由於以前飛機航道限制高度，始終欠缺一份氣派，有待重新發展提升硬件，所以很多收購舊樓正進行中。反而紅磡臨海的海名軒或部分海逸豪園由於景觀與設施較佳，樓價表現突出。

黃埔新邨與黃埔花園雖然都是和記黃埔發展，但前者建於英國人祈得尊及澳洲人韋理時代，後者是李氏產物。英國人建的屋苑，如置富花園，最大的特點是用料雖然交足，但設計並不巧炒，所以這些屋苑的硬件折舊並不多，卻不一定符合市場需要。筆者有親友住在這類樓宇，裝修工人要牆藏喉，相比於現時的主流樓宇，要費更多的工夫，但設計及採光便欠理想，例如睡房窗對正鄰居的睡房，有窗等如無。

新型屋苑以傲雲峰與翔龍灣最著名，兩者像一對開關括號，框著的是未來的重建區。兩者比較筆者較喜歡傲雲峰，即使未起港鐵，位置也較優勝，翔龍灣像是要故意兜入，交通與位置比下去。

未來發展

沙中線及舊機場發展是九龍城區未來發展的最主要因素，可是不能忽略的是隨之而起的舊樓收購及重建計劃，市建局主力在紅磡及土瓜灣一帶的市區重建項目。而九龍城地段（以別於九龍城區）則著重私人發展商收樓重建。多幅九龍塘貴重地皮拍賣，隨著未來陸續落成，吸引較富裕家庭入住，將會拉高住戶收入中位數，進而令樓價水漲船高。

當然不得不提是啟德發展計劃，啟德已併入34號校網，公屋於2013年入夥，居屋已有發展計劃，郵輪碼頭第一個泊位於2013年啟用，政府合署將於2015年落成，紅磡國際郵件中心計劃遷入；土地也陸續招標，市建局有樓換樓地盤，數幅港人港地也已出售。

節錄自拙作：《香港各區置業指南》 (2013年)

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