以前介紹過黃大仙區北邊鑽石山附近的區域，今次講講南邊的新蒲崗，位於太子道東以北，彩虹道以南，是黃大仙區內工業發達，卻沒有港鐵站及公營房屋較少的地方。由於乘搭港鐵後必須轉駁數分鐘小巴，或步行十分鐘才能到達，此區域猶如市區中的新界，步行嫌遠，乘車嫌近，區外人除了上班上學需要外，一般不會特意前來消費。

新蒲崗的土地用途界線分明，工廠區集中在中央部份爵祿街以東，四美街以西，多年來提供就業機會，工業區以西就是私人住宅區，主要是舊樓及唐樓，舊樓樓齡接近四十年，二手成交不多，大部份舊樓過去半年只有一宗二手成交。不過，都有三個較新的住宅重建項目，最為人熟悉的是前東九龍政府合署重建項目譽．港灣、前麗宮戲院重建項目越秀廣場及新蒲崗廣場，選擇性不算多，鮮有人以新蒲崗為置業首選地方。

就以這三個屋苑比較，譽．港灣無論在樓齡或設備都遠比越秀廣場及新蒲崗廣場優勝，反映在樓價上有一段距離，莫說區內傳統舊樓樓價低迷，所以換樓現象並不明顯。譽．港灣商場亦是以區外客路為主，屋苑商場走高格調路線，對像除屋苑居民外也有太子道東一帶商業大廈客路，與區內其他消費市場格格不入，對面就是啟德發展區的政府大廈，背後就是沙中線的啟德站，可見未來的發展潛力。越秀廣場及新蒲崗廣場的商場則是以服務本地消費為主，反映在樓價上與譽．港灣亦有明顯差距。

另外，四美街以東的前軍營用地已重建為私人參與居屋彩頤花園，為新蒲崗唯一資助房屋項目，雖然不屬私人物業，但憑樓齡較新及鄰近鑽石山站及太子道東有多線巴士接駁，令樓價媲美私樓。而原來的房署新蒲崗工廠大廈將重建為公屋，再加上對面正興建的啟德發展區公屋，未來的公營房屋都是集中在東面。

以現狀而論，新蒲崗的條件不足以成為一個居住價值高的地區：欠缺鐵路，接近工廠區，舊樓林立。但多年後此等現象或會改變，因為沙中線將在對面的啟德發展區設立啟德站，再加上建議中的東九龍商業發展如區內的軌道系統等，在長遠來說都有利東九龍的樓價，不過時間又長，離本區又較遠，受惠有限。