陪你睇樓──九龍．紅磡／黃埔
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近年紅磡區漸漸受市場重視，賣地每以高價成交，二手住宅受惠高地價，樓價在兩三年來差不多上升一倍，以龍頭盤黃埔花園為例，兩三年前每呎五千元左右，現在個別單位已突破八千大關，背後究竟是何原因？
以前有所謂紅磡三約，是指紅磡約、鶴園角約及土瓜灣約三個地方，不過時過境遷，這個分野已不合時宜，鶴園角已變為工廠區及海逸豪園，土瓜灣現已自成一角。筆者認為現時紅磡可包括庇利街以南，東鐵以東的扇形地帶，而且新舊分明。紅磡道以西，紅磡南道以北是紅磡傳統的舊區，除黃埔新鸷及紅磡灣中心外，以唐樓及單幢樓為主，有部份舊樓已陸續被重建，例如蕪湖居、必嘉圍8號等。
位於機利士南路同埋蕪湖街的舊樓，礙於地盤細小，都未能有大規模收購，形成重建都只能作單幢式發展，所建成的單位均以精品戶為主，例如蕪湖居所有單位均是開放式單位，建築面積只是三百餘呎左右。而早前機利士南路限呎盤中標的香港小輪，亦打算將物業發展為面積四百呎左右的精品豪宅，紅磡舊區單位豪宅化及精品化將會成為趨勢。
有供必有求，本區的發展潛力令到未來對精品豪宅出現大量需求。從地圖上看到紅磡位於尖東及海隧入口旁邊，本來前往尖東及港島上班已經很方便，日後港鐵觀塘線延線將於黃埔花園船型商場設站，以及在何文田站與沙中線相連。雖然何文田線並不在本區之內，但位置就在蕪湖街對面，令到舊區以及黃埔花園的交通進一步提升，吸引更多區外人入住。
紅磡道以東有幾個大規模既屋苑，包括黃埔花園、海逸豪園，同一屋苑內有各樣大小的單位齊全，符合俄羅斯公仔既換樓架構。而紅磡南道以南是紅磡灣填海區上新建的屋苑，包括半島豪庭、海濱南岸等，樓齡在十年之內，自設會所，有充足既康樂設施供玩樂。而南面的新型屋苑，由於接近理工大學，吸引來港就讀的國內尖子就近居住，令到每年暑假紅磡區都出現租盤荒，就因為一班無宿位但係又想近上學的學生帶來大量租樓的需求。
紅磡區亦有潛力成為尖東商業區的延伸，紅磡灣填海區除了提供大量住宅用地之外，最外圍之處亦提供大量商業用地，最近長實就成功勾出一塊商業用地，日後當商業地發展成熟之後，紅磡不難像現時的灣仔，出現商住爭地的情況，到時樓價將會跟隨上升。而當商業活動成熟之後，只會帶來更多想就近返工的人於同區居住或置業，到時無論租或者買既需求都會上升。
順帶一提現時鶴園街一帶的工廈，已由長實牽頭主導重建為住宅，而且以限呎盤形式申請，即提供大型屋苑及單幢樓以外的選擇。
呢個區跟住個幾年都會有好多細單位落成,咁如果買反個來收租既話,未有好大既competition 囉.
[版主回覆08/02/2011 19:48:00]供求兩邊都要睇，交通社區改善，自然有區外人入住
我想問你知唔知在地圖中 海濱南岸左邊, POLY宿舍下邊果件三角型地之後會點發展 現在圍住是港鐵的地盆… 起緊間藍色頂的屋仔…(應該是臨時設施)
[版主回覆08/03/2011 19:46:00]呢ｄ所謂臨時地盤，可以臨十幾廿年，邊個會知佢會點？
點解講到紅磡潛力咁大嘅？好似此區都好值得投資或自住咁。長綫樓價會跑贏灣仔嗎？商住並重而且人均入息高的灣仔，自2009樓價都只不過多升四、五成、還不到一倍，紅磡太多不同尺碼樓啦，多供應，商住散，不集中，自住同投資都好似一般。我每天在紅磡，黃埔區上班，覺得生活起居冇想像方便，行去街市都要過幾條街。
[版主回覆08/03/2011 19:45:00]由無變有，由少變多，由麻煩變方便，呢ｄ先係潛力
想請問
那是不是紅磡會比土瓜灣有更高的投資價值呢？
如現階段買入，那應該選那一屋苑較好呢？
多謝指教
[版主回覆08/03/2011 19:37:00]土瓜灣淨係得沙中線效應，紅磡仲有觀塘延線
個臨時地盆即是未規劃發展? 咁就最好…我屋企對到正…好怕佢短期內會起座摩天大廈
另外…我想問有咩方法可以CHECK到未來的土地 規劃
[版主回覆08/03/2011 21:42:00]現有規劃可以check： http://www.ozp.tpb.gov.hk/default.aspx
紅磡樓價已經完全反應利好因素. 但 紅磡太多舊樓, 殯儀館, 始終是一大敗筆.
[版主回覆08/03/2011 21:44:00]到最後最值得買的都係黃埔
"呢個區跟住個幾年都會有好多細單位落成,咁如果買反個來收租既話,未有好大既competition 囉." if budget allows, we should buy 3 bedroom apartment instead ?
[版主回覆08/04/2011 18:37:00]幾時都係大單位好過細單位
其實投資九龍區西九好過、美孚又好過黃埔。所有都係以西九丶奧運站發射出黎。但係有趣係旺角丶太子係商業區，點解好似跑輸西九四小龍呢？
咁投資灣仔丶太古坊附近又好過黃埔？樓價回時應該由邊度著手呢？煩死了！
[版主回覆08/05/2011 23:21:00]旺角太子，邊有好樓住？一係舊，一係單幢，一係嘈到死。灣仔隔離有個萬茂台，2008年時筆者已經講會跑贏，因為佢又近金鐘，但居住環境又理想，係可遇不可求，太古賣左又一城都係為左搞大個區，仲有得去。 其實揀樓講黎講去，都係果幾點： ～商業活動、社區改善、交通基建 ～公營房屋不要超過三份一 ～有大買大，一係最細 ～高層好過低層，靚景唔一定要向海 唔好成日諗住考第一，科科合科，年年升班，輕鬆入大學，唔係仲好咩？
脫苦海，好多謝你嘅意見！查看後，雖然你話太古有心搞好佢，但係萬戍台附近連地鐵都冇喎！你書話買樓最佳近MTR？而且去中原，美聨網連成交都搵唔到。
[版主回覆08/06/2011 08:32:00]都係果句：唔好成日諗住考第一，咁你就少好多煩惱，機關算盡事後往往發覺都係無用 深井呢ｄ區要盡早撤退，買ｄ你熟悉的地區，否則就要實地去睇，睇下金鐘中環果ｄ所謂金融才俊，駛唔駛迫地鐵，佢地放工去邊度飲野同玩，邊有一本通書睇到老嫁？
救命，多謝！你真好，又勤快，又有實力！多謝again！
脫兄, 如比較約1,000-1500 尺海逸豪園和半島豪庭單位作自住, 好像各有優點 (如海逸豪園環景較好近海, 半島豪庭交通較好), 你意見如何?
[版主回覆08/08/2011 19:19:00]各人有各人所好，最緊要自己鍾意