陪你睇樓──九龍東．藍田／茶果嶺
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藍田、茶果嶺一帶向被認為是公營房屋主導的地段，只有兩個私人屋苑及個別單幢樓，卻有眾多居屋及公屋。事實上這是錯覺，因為私人住宅單位數目，比居屋略多，而且在布局上較為合理：藍田的公營房屋，包括公屋及居屋大多依山而建，山下的平地及鐵路旁則用來興建大型私人屋苑，土地得到較理想規劃，私人物業的樓價也不致處於高不成、低不就的尷尬局面，是為資本主義的示範作。
以藍田站方圓一帶歸納為藍田，向北將軍澳道與觀塘為界，鯉魚門道以南實為茶果嶺，而油塘則隔著東隧口以及碧雲道與澳景路交界以南。茶果嶺沒有公營房屋，大型屋苑麗港城，以及永福街繁華街一帶的單幢樓。麗港城兩房、三房各半，第二期設有天橋，可步行前往藍田港鐵站，或以專線小巴前往，另外有巴士總站，提供路線往荃灣及尖沙咀。沿茶果嶺道的唐樓，多年前曾有發展商提出收購，惟進度頗為緩慢。
匯景花園位於藍田港鐵站上蓋，以三房單位為主，樓下又有大型交通交匯處，比麗港城更為方便。沿港鐵站有行人電梯上啟田道，右邊是居屋康田苑，左邊是啟田大廈，都可算是藍田交通最方便的地點。餘下的是沿山坡興建的居屋，選擇宜以交通便利程度作為考慮，較理想的除這四個屋苑外，還有藍田站旁的鯉安苑，以及鄰近巴士總站提供特快巴士路線前往尖沙咀的康柏苑。
此外亦要留意居屋的格式，鯉安苑是康和式設計的物業，樓齡是區內最新的，因此二手成交以居屋二手市場為主；沿啟田道前行往德田街有康和式設計的康逸苑；德田街以北連德道，興田村旁有風車型設計康華苑，位置吊腳加上樓齡稍高及實用偏低，自由市場呎價是區內最平的。連接藍田與油塘之間的碧雲道有多個居屋屋苑，單幢式發展的有德田村內的康盈苑及康柏苑旁的康瑞苑，屋苑式發展的有毗鄰平田村的康雅苑及廣田村旁的康柏苑，康雅苑尚可徒步經平田村前往藍田站，而康柏苑及康瑞苑距港鐵站頗遠，不過鄰近巴士總站提特快及通宵路線前往尖沙咀。
藍田區的商業活動不及觀塘，區內每一個屋苑及屋村也自設商場，加上依山而建令到除啟田及匯景商場較接近外，其餘無論是屋苑商場（麗港商場）及屋村商場（平田、德田、廣田）均分布較散，於是所有商場均以居內居民為主要對象。
此外藍田區交通發達，區內除了有港鐵站外，也有多線巴士前往各區，去機場、深圳也有直通巴士前往，不過有多線區內接駁交通均前往觀塘港鐵站而不是藍田為終點站，也許這是APM商場位置不怎突出，卻能夠吸引外區人的原因。
觀塘重建及油塘灣的發展計劃也聽聞多年，至今仍然未有具體發展，因此寄望最新一份施政報告中提及起動東九龍的計劃，把東九龍發展為第二個商業中心，只能對藍田區的樓價增加水份，而不是即買即受惠。又據稱晒草灣高嶺土礦場可以發展房屋，都是很長遠以後的事。
藍田的私人屋苑我覺得係一個夾在中間的屋苑.上車盤就略貴,中價樓就配套不足.+上接近TKO,調景領等比較新的中價屋苑.藍田的私人屋苑更顯得失色.而且樓age都開始大,區內的商業活動不會大量增加.即使啟得概念都未必去到咁遠.所以無論自住定投資都沒有甚麼attraction.
[版主回覆10/23/2011 16:42:01]藍田一向都是居住的地段，較少人炒；不過市區加上近港鐵站，始終有一定的地利，所以樓價不會平
[赤川次狼回覆10/23/2011 11:04:10]藍田的2大屋苑匯景和麗港城樓齡雖長, 但未來區內如觀塘,油塘,啓德,九龍灣的新樓可能是匯景一倍以上的呎價. 因此, 在九龍東巿區內, 匯景,麗港城可算是有一定的吸引力. 因為買唔起九龍東萬多, 二萬元一呎的新樓也可以平平地買6000-8000元左右的上車樓, 至於能否跑先大先,追落後就要睇未來九龍東商業發展能否持續下去.
其實政府今次起動九龍東，以投資角度計應該怎樣計劃？謝謝
[赤川次狼回覆10/23/2011 20:25:58]投資應該買觀塘舊樓等收購, 因為好似匯景,麗港城呎價最多變成好似康怡果D左右咁, 保值能力強但升幅潛力不大. 同一地區麗港城升幅可能大過匯景. 因為佢附近地皮都係等待變天.
[版主回覆10/23/2011 16:43:40]其實呢ｄ咁遠期的計劃，基本上係可以不理，好多年前已經聽過九龍灣輕鐵計劃，末屆政府咁到咁大，觀塘市中心重建都未搞掂喇！
脫兄，觀塘邊度舊樓買來收租等收購值博？
Thanks
[版主回覆10/23/2011 22:49:25]觀塘市中心重建項目，淨係搞左月華街果塊住宅地仔，主體都未郁，你等收購，恐怕要等十年以上。買裕民中心搏社區改善增值仲實際。
如果美國再黎QE3; 請問脫兄對樓市的影響有幾大?
會唔會CCL即刻突破100大關?
或者已經對樓市冇影響?
[版主回覆10/24/2011 08:00:28]難以評估，連伯南克都唔知仲可唔可以有QE3
跟據巿建局定期匯報, 其實重建速度已經不用什麼12年時間了, 大約2013年信和月華街首項住宅會落成, 2014年月華街的行人通道會落成. 另外, 2012年開始會正式清拆仁信里和政府合署. 2016年會落成觀塘巿中心重建主地盤住宅項目. 到時初形會大致現身. 如果等到2016年先開始買舊樓等收購, 相信呎價不會再是5000蚊呎. 脫兄, 你點睇?
[版主回覆10/24/2011 07:58:55]除非有好多錢，仲要好有耐性，買舊樓搏收購並不化算，因為機會成本對一般人黎講實在太大，不如買附近樓齡無咁舊的裕民中心，一路住或收租，一路等社區改善。
其實脫兄你一日要用幾多時間去走訪各區呢
你對每一區都熟悉到不得了 ^^
[版主回覆10/24/2011 07:52:29]順便行過，無需要佔用時間
脫兄, 你會如何看這些屋苑的居住及投資價值:
– 九龍灣德福花園 (中原呎價 $6143, 30年樓齡, 有商場但沒有會所, 接近將來啟德項目發展?)
– 藍田匯景花園 (中原呎價 $6543, 20年樓齡, 藍田沒有大型發展)
– 將軍澳中心 (中原呎價 $6477, 大型會所, 未來將軍澳仍有大量屋苑推出)
[ShAdOw回覆05/15/2012 15:47:12]假設九龍灣未來會成為繁榮既商業區,德福/匯景/麗港城都比'將中'靠近九龍灣,但係為何你認為'將中'會比較好?
相對於藍田同九龍灣, 鑽石山是否係一個更好既選擇? 因為佢既有啟德概念, 右有沙中線概念, 並且空氣右比較好(根據EPD)?
求教!謝謝!
[版主回覆10/25/2011 21:26:22]現階段吹果ｄ東九龍計劃，十劃都未有一撇，暫時較快的是觀塘市中心重建計劃，可以令匯景先行一步
[赤川次狼回覆10/25/2011 07:14:04]其實德福呎價有可能超過匯景嗎? 因為匯景一來有大單位,二來有向海煙花景單位,三來佢位於九龍東和港島東2個商業核心中間.至於匯景和將中邊個好D就要睇未來發展. 將中肯定受益到新盤商價發售但係匯景就要睇未來茶果嶺地皮的發展了.
[版主回覆10/24/2011 19:16:33]將中＞德福＞匯景 將軍澳站將會係市中心，未來更多發展，就有更多人入住，尤其是港島工作人口