落區睇樓──九龍.長沙灣/荔枝角(2011/12/16)

陪你睇樓──九龍.長沙灣/荔枝角
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KL-荔枝角長沙灣、荔枝角位於東京街以西、荔枝角道以南及青沙公路以東,過往以工業、船廠為主,填海後才陸續轉型為住宅區,最為人熟識的有「西九四小龍」稱號的昇悅居、泓景臺、宇晴軒及碧海藍天,另外也有位置稍為偏離的星匯居。這五個屋苑都是入伙僅數年的半新樓,距離港鐵站需步行十數分鐘,當中以昇悅居由發展商興建地下隧道直達荔枝角站最為方便。另外每個屋苑都自設商場、會所等設施,由於各屋苑條件相若,樓價大致上相差不遠,二手單位呎價平均六、七千元左右。

四小龍的景觀可分為幾類,第一類為屋苑本身及隔鄰屋苑的內園景,好處是景觀得到保証,缺點是各屋苑樓層都很高,高層單位向下望到的內園可能只是一個個天井,而向前方望只能面璧,私隱度也不足。

第二類是向東荔枝角、長沙灣一帶或向南面向公屋的街景,由於屋苑基座墊高了不少,即使中低層單位向東的景觀很開揚,但是荔枝角道及西九龍走廊帶來嘈音問題也不少,至於向南面公屋的街景,同樣要面對私隱度不足的問題。

第三類是向北琵琶山及長沙灣天主教墳場的山景,低層單位既要面對荔枝角道的噪音,景觀又受到前方工廠大廈的遮擋,景觀是最差的,而高層景觀開揚,但墳場景不是人人可接受。

最後一類是宇晴軒及碧海藍天向東南,及泓景臺向西的開揚海景,不過兩者皆要面對景觀受阻的變數,泓景臺以西的地盤已開展地基工程;位於西鐵南昌站和海麗村之間的西北九龍填海區第六號地盤擬建居屋;潤發貨倉及嘉里鴻基貨倉曾聯手申請興建住宅等,日後景觀必定受阻。

由於四類景觀也各有優劣,向東及向北的單位開揚但嘈吵兼有墳景,向南望樓景較寧靜但私隱度低,內園景觀較持久但同樣有樓景令私隱度不足,最後東南單邊海景算是最開揚,可惜受惠的碧海藍天及宇晴軒距離地鐵站稍遠,交通不太方便,此消彼長下令呎價不會跟其他單位相距太遠,下表列出各個屋苑不同景觀的過去半年平均呎價。

星匯居沒有內園景觀,只有向南的海景及向北的山景,海景單位全部是三房大單位,山景單位全部是兩房單位。物業前面為學校及東京街巴士總站,景觀相對變數較細,但留意西南方的嘉里鴻基貨倉若成功改建住宅物業,第一座的景觀就大打折扣。三房單位二手成交較疏落,發展商仍然有一手單位出售,不過價錢甚高,呎價動輒過萬,是區內海景與山景呎價差距較大的屋苑。

除了景觀因素外,商業價值及未來發展也不能忽視,各大屋苑雖然自設商場及打通連接,但商店檔次仍然未能提升,因此商場仍然屬於本地場級數,稍為好一點為碧海藍天的商場,由二手車展變為吉之島,加上設有穿梭巴士吸引外區人如美孚及奧運站等光顧,商業檔次可望提升,但仍屬跨區場級別。

至於未來發展則取決於周邊一帶工廈轉型及區內多個盛傳而久的住宅發展項目,如嘉里鴻基貨倉及潤發倉何時落實。既然未來發展仍然未能落實,選擇物業宜以現狀取捨,由於任何景觀下呎價也是相若,無論自住或投資宜選擇景觀好一點的單位,以待日後社區進一步改善可以跑贏同區物業,就算社區改善遙遙無期,用同一價錢買個好一點的來住 ,心理上也好過點。

6 replies »

  1. 脫兄,你覺得長沙灣起多D 私樓對整體四小樓價有多D 正面影響力定係工廠區那邊轉型做甲級寫字樓區有大D 影響? 四小俾人感覺係工廠區中的四小龍。
    [版主回覆12/18/2011 15:23:22]當然係工廠轉型做高級寫字樓(就算唔係甲級都好),新地恆基都在區內陸續重建工廈,希望製造多點高薪職位。

  2. 大部份四小龍最細兩房單位都要600呎, 是否如脫兄所講高不成(換樓)低不就(上車)的一類? 但四小龍樓價之前愈升愈有, 俾大角咀港灣4xx-5xx單位貴得多
    另外, 四小龍和曼克頓山可成俄羅斯公仔model嗎?
    [版主回覆12/19/2011 19:07:35]之前甚麼樓都好像越升越,這是時勢使然。  港灣細單位的升幅其實比四小大,之前的差距縮窄了。  四小龍很難才換到曼山,所以都不能算是俄羅斯公仔

  3. 多謝脫兄分析!聖誕快樂!
    [版主回覆12/19/2011 19:07:47]新年進步

  4. 脫兄,宇晴軒有過千呎相連單位,區內此類供應不多,據你意見此類單位能否成為俄羅斯公仔之一的區內換樓目標?
    [版主回覆12/20/2011 22:10:11]俄羅斯公仔的重點係換樓會不會換出區外,相連單位數量少,放盤不多,未必有好多人咁換法。

  5. 宇晴軒的相連戶八百多萬至一千萬以上都有,說真的,能出得起這樣一個價錢,何不升級去奧運三寶?雖然住的面積會少些,但區份大不同,本已住在四小龍普通三房換相連戶,求的就不是區份而是居住空間了。
    [HL回覆12/22/2011 18:05:08]也不算奇怪,前後相連,單位可享有山景丶市景和海景;而且也不一定是2個2房打通,也可以是3房套房加2房。
    [Chris回覆12/22/2011 14:54:40]留意宇晴軒的相連戶間隔是很奇怪. 因由兩個不同面積兩房打通而成.
    [版主回覆12/21/2011 18:22:00]買樓輸地段,真係可以輸得好慘!所以真的不可以只看面積及硬件。

  6. 脫兄幾時出 “陪您睇樓──新界東.坑口/寶林“ ,等到我頸到長喇~~~哈哈
    [版主回覆12/23/2011 01:48:54]下期寫,要四星期後

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