落區睇樓──九龍.何文田(2012/07/20)

陪你睇樓──九龍.何文田

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KL-何文田何文田泛指九龍塘以南,東鐵以東,紅磡土瓜灣西的一片山地,坊間對於何文田的範圍,往往引起很多爭論,最典型是樂民新邨旁的半山壹號,究竟是何文田還是土瓜灣呢?其實到過現場就知道,樂民新邨位於山腳,半山壹號位於山上,從地勢看就一目了然。事實上即使是山上也有如愛民邨、何文田邨等公屋,以至俊民苑、冠熹苑等居屋,不應該因為在公屋旁就不視之為何文田的範圍。

現時的何文田34校網,是由前何文田34校網及前土瓜灣36校網合併而成,所以何文田是四大校網(11, 12, 34, 41)之一,而何文田的範圍正是建基於前34校網範圍。除了校網的優勢外,何文田也是九龍居住環境較佳,人口密度較低的地方,所以樓價也較高。

何文田的住宅,可以大約分為山上的住宅,以及大路旁的住宅。山上的住宅由於環境及景觀上的優勝,所以呎價特高,如半山壹號及何文田山道1號,呎價均要過萬,較受公主道噪音影響的御龍居及賀龍居呎價也近八千。該等屋苑均提供1,000呎以上的三房或四房單位;即使是兩房單位,面積都500-800呎,銀碼都要400-600萬,三房更是600多萬至過千萬,從任何的角度考慮,都不是一般家庭可以負擔得起。九龍.何文田01

何文田大路旁的屋苑,主要是沿太子道西、亞皆老街或農圃道,其中尤以亞皆老街近九龍醫院的一段的幾個屋苑,呎價動輒八九千元,最細的單位700多呎,一計之下最少也要700萬入場。靠近旺角的太平道、勝利道、梭椏道一帶,呎價較低,也提供面積較細的單位,例如怡安閣呎價六千多,也有400多呎的細單位,300多萬可以入場。現時沿太子道西有幾個地盤在重建中,包括會德豐的211-215C號項目、新地的197號文麗閣重建項目、中信泰富的嘉道理道嘉陵大廈重建項目等,未來的賣價都不會便宜,對區內樓價有指標作用。九龍.何文田02

何文田也有一些公營房屋,不過呎價一點也不平宜,樓齡30多年的俊民苑也要6,000元,夾屋欣圖軒要6,400元,冠熹苑呎價雖然較平,卻是一梯20伙的和諧式設計,居住密度較高。「貴地平住」又是否理想的選擇呢?九龍.何文田03

何文田區內現時的交通主要是巴士及小巴為主,未來興建的何文田站對於交通也沒有多少額外幫助,生活所需要除個別公屋商場外,都是鄰區解決,所以何文田的住宅都是以享用居住環境為主,投資增值未必是最佳的選擇。

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