落區睇樓──九龍.九龍城/九龍塘(2011/11/18)

陪你睇樓──九龍.九龍城/九龍塘
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KL-九龍塘.jpg九龍城區北至畢架山麓,南至紅磡海隧,不過地產界所指的九龍城,僅僅是區內一個小角落:範圍是九龍寨城公園以南,界限街及太子道西以北,聯合道以東,太子道東以西,卻是熱門置業地方,原因當然不是因為有很多著名食肆,而是由於小學校網屬於四大之一。雖然41區的範圍都不小,包括「九龍城、九龍塘、筆架山道、廣播道、美東村」,只是其他地方要不是高不可攀的豪宅,就是買不到的公屋,九龍城本是傳統舊區,單位面積細,銀碼自然較細,總算是41區的入門版。

政府地理資訊地圖(註一)最近推出校網地圖,如果真的是為校網而買樓,就要留意分界,除了以前講過豪門及御豪門由於一街之隔屬於黃大仙43區之外,還要留意同是畢架山麓,只有畢架山一號屬於41區,畢架山峰及畢架山花園就屬於深水40區;還有界限街以北的根德閣、碧華花園都是41區,對面街的藍馬豪庭、碧麗園以至懿薈都是何文田∕土瓜灣的34區,雖則都是四大校網之一,西芹不是西蘭花嘛!

筆者之所以用聯合道將九龍城與其他地方分隔,因為無論單位大小、檔次以及發展密度均與九龍城不同。其他地段可以再細分為:窩打老道以西由「九龍塘花園城會所」負責興建,地積比只有0.6倍及最高三層的獨立屋地帶稱為九龍塘;窩打老道與聯合道之間的非獨立屋地帶,「九龍仔業主會」周圍稱為九龍仔。鄰區還有「又一村俱樂部」,是由發展商又一村建設有限公司成立的。當年有錢人搞俱樂部分門派,不過從實用角度,筆者把這一大塊九龍中部的低密度地帶,分為九龍塘、又一村,以及畢架山,不過這些富貴地帶,留給富貴人吧,大家還是看看41區入門版──九龍城。

言歸正傳,九龍城限於在舊機場旁邊,區內舊樓以三至五層為主,直至啟德機場搬遷,放寬了高度限制,區內才陸續有多個重建物業落成,由入伙年份起計,分別有獅子石道1號、成龍居、學林軒、城南道10號、太子匯、御崗軒及松林等,全部均為單幢物業。除了太子匯外,前述所有物業都是提供兩房單位為主,成龍居也有一房單位提供。二手市場不算太活躍,根據物業代理的數據,部份物業過去半年甚至沒有二手成交。除了以上提及的單幢樓外,區內舊樓也陸續被收回重建,聯合道及衙前圍道之間的一列舊樓已貼上成功收購的橫額,如果能夠綜合發展的話,相信可以興建一些規模稍大一點的物業。

區內店舖以及九龍城廣場,都有提供各種生活所需,然而人流目標以食肆為主,消費力未能擴散至其他消費層面,所以商業價值不高。不過九龍城樓價並未因此而跑輸大市,相反二手單位價錢相比部份地鐵覆蓋的地區更高,樓齡較新是一項因素,除校網這個皇牌因素外,就是交通改善的潛力。現時交通以巴士及小巴為主,而主要幹道太子道東、太子道西及亞皆老街的交通也很繁忙,有時塞車情況尤其嚴重。卻不要忽略未來沙中線的土瓜灣站位於世運公園附近,雖與九龍城有一定距離,不過已預留車站出入口在南角道(註二)到時會帶來大轉變也說不定。

近年發展商大力參與區內重建,其實就是看中上述諸多有利因素,交通改善、人流增加商業價值,到時太子匯地下就不會是吉舖,再加上九龍區內的無敵校網,現時九龍城物業是明日之星,樓價就自然居高不下了!

註一:http://www2.map.gov.hk/gih3/view/index.jsp

註二:http://www.hyd.gov.hk/chi/major/road/rail/scl/gazettal/scheme/doc/gn7301/gl/SCL-G18.pdf

 

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