落區睇樓──九龍.新蒲崗(2012/03/09)

陪你睇樓──九龍.新蒲崗

http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/
KL-新蒲崗

以前介紹過黃大仙區北邊鑽石山附近的區域,今次講講南邊的新蒲崗,位於太子道東以北,彩虹道以南,是黃大仙區內工業發達,卻沒有港鐵站及公營房屋較少的地方。由於乘搭港鐵後必須轉駁數分鐘小巴,或步行十分鐘才能到達,此區域猶如市區中的新界,步行嫌遠,乘車嫌近,區外人除了上班上學需要外,一般不會特意前來消費。

新蒲崗的土地用途界線分明,工廠區集中在中央部份爵祿街以東,四美街以西,多年來提供就業機會,工業區以西就是私人住宅區,主要是舊樓及唐樓,舊樓樓齡接近四十年,二手成交不多,大部份舊樓過去半年只有一宗二手成交。不過,都有三個較新的住宅重建項目,最為人熟悉的是前東九龍政府合署重建項目譽.港灣、前麗宮戲院重建項目越秀廣場及新蒲崗廣場,選擇性不算多,鮮有人以新蒲崗為置業首選地方。

20120309_tokuhon_1

就以這三個屋苑比較,譽.港灣無論在樓齡或設備都遠比越秀廣場及新蒲崗廣場優勝,反映在樓價上有一段距離,莫說區內傳統舊樓樓價低迷,所以換樓現象並不明顯。譽.港灣商場亦是以區外客路為主,屋苑商場走高格調路線,對像除屋苑居民外也有太子道東一帶商業大廈客路,與區內其他消費市場格格不入,對面就是啟德發展區的政府大廈,背後就是沙中線的啟德站,可見未來的發展潛力。越秀廣場及新蒲崗廣場的商場則是以服務本地消費為主,反映在樓價上與譽.港灣亦有明顯差距。

另外,四美街以東的前軍營用地已重建為私人參與居屋彩頤花園,為新蒲崗唯一資助房屋項目,雖然不屬私人物業,但憑樓齡較新及鄰近鑽石山站及太子道東有多線巴士接駁,令樓價媲美私樓。而原來的房署新蒲崗工廠大廈將重建為公屋,再加上對面正興建的啟德發展區公屋,未來的公營房屋都是集中在東面。

以現狀而論,新蒲崗的條件不足以成為一個居住價值高的地區:欠缺鐵路,接近工廠區,舊樓林立。但多年後此等現象或會改變,因為沙中線將在對面的啟德發展區設立啟德站,再加上建議中的東九龍商業發展如區內的軌道系統等,在長遠來說都有利東九龍的樓價,不過時間又長,離本區又較遠,受惠有限。

2 thoughts on “落區睇樓──九龍.新蒲崗(2012/03/09)

  1. 唔洗一個月樓市又反彈貼緊100點…脫兄點睇?
    [Keith回覆03/18/2012 20:07:48]好有可能係最後一爆.
    [版主回覆03/17/2012 21:27:07]即是樓價仍然不便宜。

  2. 脫兄:對於新蒲崗、九龍灣一帶車位投資有什麼意見及看法
    [版主回覆03/20/2012 23:22:46]筆者對於車位投資所知不多,請見諒

發表迴響