上車財務安排要留意

Metropop第293期108-109頁http://www.metropop.com.hk/FlipBook.php?issueno=293

上車的朋友總要為首期不足而煩惱，一般新界的上車盤動輒150萬以上，三成首期就要45萬；市區的往往接近300萬，首期就更要90萬。就算儲到首期，又要為究竟借多少成數而多作考慮。一般上車物業都可以借足七成，甚至可以透過向按揭證券公司(HKMA)購買按揭保險，以便再借多兩成，即所謂的「九成按揭」。究竟借多少成，同時又影響到能夠買多貴的物業，以及剩下多少現金。

1. 按揭成數

政府是透過金管局限制銀行的按揭成數，非自住物業只可以按五成，物業金額超過700萬的甚至連七成都按不到，不過對於上車盤都可以避開這些條件，所以一般的情況來說，首期三成按揭七成當無問題。如果想用更少首期，那就要考慮使用二按，即高於七成以上的按揭。

假定有人已儲到50萬作為首期（另有其他費用），用七成按揭可以買166萬的物業，但是用九成按揭的話，理論上是可以買500萬的物業！大家可能會認為，166萬的銀碼太少，500萬又會太誇張，現實是有些上車人仕持有偏少的現金，卻希望有高按揭成數上車，所以要借二按都不要太盡，當中的風險就要小心考慮。

2. 銀行估價

銀行在大多數情況下對於新盤都會估足價，不過，二手舊樓就可能面對估值未必足夠的問題，比如250萬購入價，理論上可以按到175萬，但是如果銀行只估到230萬，則只可以按到161萬，當中相差的14萬就要由買家自己想辦法。出現這種情況是由於銀行估價是基於測量估值報告，訂出一個合理的估值，往往不單只衡量市價，更會考慮因應市況而作出調節，比如金融海嘯時的估值就比當時的市場成交價為低，就算買家跟足市價購入，都可能會出現估價不足的情況。至於旺市時銀行估價會比較進取，跟足甚至超過市價，不過同樣地市旺上車者亦多數要用高價買樓。

針對這種情況有兩個做法，其一是在買入物業前先到銀行估價，部份銀行都有對主流物業提供網上估價服務，不過較冷門的如單幢物業就不適用；另一個選擇是降低購入物業的銀碼，以便預留現金補充因估價不足而出現的差額。

3. 按揭保險

二按指由香港按揭證券公司提供按揭保險，保障銀行超過七成以上的按揭金額，那麼銀行就可以提供額外按揭，而保費由買家支付。以前最多可以按到95%，即所謂「九五按」，不過現在收緊為最多按九成，而且要進行壓力測試，並不是一定可以借足。

另一要留意的是究竟是一次過支付保費，還是分期繳交。一筆過支付的按保是可以按比例退回，第一年是40%，第二年25%，第三年15%，而且可以將費用包括入按揭。如果是按年支付，保費會平一點，但就成為長期支付的費用。