落區睇樓──九龍.黃大仙/鑽石山/慈雲山(2011/08/26)

陪你睇樓──九龍.黃大仙/鑽石山/慈雲山
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KL-鑽石山黃大仙區可算是九龍的「山區」,屋苑分布得比較鬆散,使到居住人口只能支離破碎地分開數個社區,每個社區之間不是有山勢阻隔,就是被大型建築物或交通幹道分隔,形成社群不能聚集起來,欠缺協同效應。樂富站附近以公屋及居屋為主,牛池灣以私樓為主,新蒲崗更清一式私樓天下。本篇集中分析黃大仙、鑽石山、慈雲山一帶公私樓宇混雜的地帶。

鑽石山並不是鑽石礦,而是鑽石材的舊石礦場,並發展為學校村。以方位論,向東豐盛街(北段)與鳳德道之間的斧山以居屋為主,中間夾雜著兩個私樓:海港花園及帝峰豪苑,均是規模偏細;居屋中瓊山苑樓齡最高,其次是私人參建居屋新麗花園,跟樓齡稍低的瓊麗苑有不少單位已補地價可自由買賣,由於地勢較高,向南單位可擁有開揚景觀,惟向北則面向鑽石山墳場,樓價當然相對較平;其餘瓊軒苑、宏景花園樓齡最細,大部份單位均未補地價,近年地價估值高昂,此類單位大多要在居屋第二市場才有二手放盤。

向北面及向西為慈雲山,近山腰是慈雲山村重建後的公屋群及居屋慈安苑、慈愛苑,蒲崗村道以南有出售公屋鳳德村及居屋鳳禮苑、鳳鑽苑,都是末代居屋產物,大部份單位未補地價,一般上車人士只能望門輕嘆。而這兩大群公營房屋中間以舊私樓為主,沿毓華街與蒲崗村道之間有一排,而蒲崗村道以西則為歷史悠久的鳳凰新村及多組單幢樓。

當中也有個別近十年入伙的重建單幢樓,例如匯豪山、百利軒、怡庭居等。翻查成交數據,發覺匯豪山近期成交價比開售時只升了一成多,遠遠落後大市,相反一些單幢舊樓如富祐大廈、永發大廈,樓價比三年前升了一半有多,其實反映了新樓溢價透支了未來的升幅,而沿蒲崗村道有往旺角的紅色小巴,半小時之內出旺角,雖然遠離港鐵,但出市中心的時間相差無幾,可見市區舊樓佔有地利,不可等閒視之。

鳳德道以南有兩組物業群,蒲崗村道以東有老牌龍頭居屋龍蟠苑、龍頭私人屋苑星河明居及唯一夾屋悅庭軒,此組屋苑毗鄰港鐵站,配合沙中線未來於鑽石山設轉車站,可以說是最能受惠於基建的屋苑,代價是嘈音及空氣污染問題,而樓價也是全區中最貴的。蒲崗村道以西是黃大仙站附近的黃大仙孖寶新光中心及豪苑,明年入伙的現祟山,以及外圍的出售公屋黃大仙下村。孖寶前有龍翔道後有消防局,噪音問題帶來不少困擾;現祟山與龍翔道之間隔了一個球場,噪音情況不致太嚴重,惟物業為純住宅,居民要麼要到黃大仙中心,要麼要到荷李活廣場才能消費,起居飲食略嫌不便。

由於各種物業均有不同的缺點,在此揀樓其實比較困難:新盤因發售時水份太高局限升值潛力,舊樓又已大幅追落後,年輕居屋又大多未補地價而缺乏供應,老牌居屋不是樓價追貼私樓價就是質素欠佳。結果毗鄰港鐵站的兩個二手公屋成為搶手對象,分別是黃大仙站的黃大仙下村,以及鑽石山站的鳳德村,畢竟在硬件相若的情況下,價錢較平的自然有競爭優勢,不過近年亦已在價格上反映,不少天價居屋成交個案,都是這類「吃地利」公屋。

10 thoughts on “落區睇樓──九龍.黃大仙/鑽石山/慈雲山(2011/08/26)

  1. 黃大仙成個區可能已經老化左啦.次次去都見到超多老人家聚集.
    [版主回覆08/28/2011 20:00:00]成個市區都老化中,年輕人搬左入郊區

  2. 新蒲崗也是黃大仙區
    [版主回覆08/29/2011 23:38:00]呢篇係描述黃大仙區北部公私混合的地區,南部新蒲崗、牛池灣係較多私樓的地方,將另文講述。 采頤花園是新世界的私人參建居屋,不過佢同愛蝶灣一樣,設計太過公屋化,浪費左兩塊靚地。

  3. 新麗係居屋~
    [版主回覆09/01/2011 18:37:00]已修改,謝謝提醒

  4. 翠竹花園如何?環境和交通?謝謝。
    [版主回覆09/05/2011 23:08:00]翠竹花園顯得比較舊,交通及社區均不是太理想

  5. 怎麼不見嘉峰臺?
    [版主回覆09/05/2011 23:10:00]地圖上有

  6. 越秀廣場-比較譽港灣低水好多,又有啟德概念及沙中線,會否潛力較高呢?
    [版主回覆09/06/2011 07:50:00]然兩個物業在不同檔次,因而差價是不會消失的,不過譽.港灣又實在太過貴,要住不如買越秀或蒲廣,性價比更高。 不過新蒲崗區位置及社區等並不理想,要待沙中線啟德站落成才有機會改變,現在譽.港灣商場已有天橋位到那裏。

  7. 翠竹的交通確實不方便要坐一次巴士才能到黃大仙地鐵站,不過它不是臨近獅子山,高層有海景,環境比較清幽,價格稍為便宜一些嗎?請指教。
    [版主回覆09/06/2011 21:11:00]其實自己鐘意,價錢又在負擔之內,一般黎講問題不大。

  8. 多謝脫兄回復!
    想請教,麗港城與越秀比較以投資價值計會否高d(聽聞鄰近臨海地皮被列入勾地表中),但係我覺得戶戶礸石廳及交通好似比較吊腳,有冇另外的建議啊?萬分感謝!
    [版主回覆09/06/2011 21:13:00]藍田的潛力當然好過新蒲崗,鑽石廳的目的是防止樓望樓,缺點是較為浪費地方,不過無論麗港城或匯景均有人認為保養需要改善。

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