深水埗區由內陸向沿海發展，高價屋苑卻不在商業價值高的地帶，山上的又一村和畢架山是傳統貴價住宅地段，可見樓價要考慮硬件及地價（商業價值）的平衡

分區簡介

深水埗區是一經常被人誤解的區域，因為很多人以為，圍繞深水埗站一帶就是深水埗的全部。事實上，界限街以北東鐵以西，都是深水埗區的範圍，而當中的貧富差距亦都甚大。

深水埗區有沒有豪宅？當然有，就是分佈在半山上，沿龍翔道和大埔道的畢架山，以及接近九龍塘站半山上的又一村。不說不知，以畢架山為名的一眾屋苑，只有畢架山一號屬於九龍城區，畢架山峰和畢架山花園都是屬於深水埗區。

至於中產式屋苑，最著名的當數荔枝角的美孚新邨，以及鄰近荔枝角站的「西九四小龍」，至於沿青山道的長沙灣，除了單幢舊樓之外，也有一些規模較細的私人屋苑，以及一些單幢的精品式豪宅。

一過欽州街，就是傳統的深水埗舊區，即是大眾心目中的深水埗，其實除了舊樓之外，還有很多商業活動，包括以鴨寮街及黃金商場構成的電子產品市場，以及近年新興的自由行購物飲食產業區，未來將進一步提高商業價值。

關於深水埗區的未來發展，有兩大趨勢，其一是現時高球場丶菜市場丶屠房一帶，政府將大力發展公營房屋，與長沙灣現時的公屋及居屋群組，成為典型的「公屋之城」。

第二個趨勢是，南昌站私樓群組將於五至十年內形成，除了南昌站的大型項目外，現時沿海壇街多個地段已被市建局收入，參考以往的做法，都將會發展像豐匯那樣的精品豪格式屋苑，除了依托南昌站交匯東涌線和西鐵線的交通便利外，也會成為奧運站及大角咀私樓群的延伸。

從整區去看，全區在未來將會形成：中央的公屋之城，舊區的商業和臨海新興住宅區，荔枝角的大型屋苑群組，以及半山上的豪宅格局。所以，未來住在深水埗區，也要視乎住在那一個地段。

深水埗區屬公私營住宅混合區域，有全港最早及最大的私人屋邨，亦有新興的中產階級地帶，當然也有大面積的舊樓和公營房屋。參照選區住戶每月收入中位數的分佈，又一村最高，其次是美孚、長沙灣四小龍等私人屋苑，然後是舊樓及居屋為主的長沙灣，最末是公屋及深水埗石硤尾一帶舊樓群。樓價的高低分佈，亦暗合收入的分佈，這不難理解。

筆者茲將深水埗各地段劃分如下：

貴重地段：畢架山、又一村

中產地段：荔枝角

平民地段：深水埗、長沙灣、石硤尾

深水埗並沒有商業重心區，商場散佈在各居民點附近，高登商場附近，四小龍或美孚商場可能已經算是最熱鬧之地，但距離吸引區外人流甚遠，對樓價亦沒有多大影響。

不過有一獨特現象，就是發展歷史與商業活動的關係。深水埗的平地大多是一列列西北－東南走向的街道，由內陸到海邊，主要的街道包括：

青山道

元州街

長沙灣道

荔枝角道

通州街

深旺道

深水埗的平地，是經過一次次填海得來，所以街道的發展亦是先內陸，漸次向海邊發展。青山道在戰後已發展為主要的紡織及成衣製造中心，至今仍然是眾多街道中商業活動最繁盛，這點從商舖的檔次及夜間霓虹光管招牌已可知，雖不至於旺角一帶夜里人來人往，但部份路段可以燈光燦爛來形容。相對而言，雖然港鐵路線及車站與長沙灣道重迭，但沿途沒有多少消費性的商業活動；去到荔枝角道夜裡更像烏燈黑火，而通州街及深旺道，甚至連行人都少有。

從商業價值考慮，地價本應是由內陸向海邊遞減，但事實上撇開畢架山、又一村等山地，平地的樓價分佈剛好相反：樓價較高的曼克頓山、美孚新邨、四小龍（泓景台、升悅居、宇晴軒、碧海藍天）等，均不是處在商業活動較繁盛的街道；而青山道、長沙灣道一帶的長沙灣及深水埗地段，樓價反而較低。那麼又是否歸因於海景呢？就以四小龍為例，海景只佔少量，大多數單位要不是內園景便是山景，而美孚新邨除凸海大單位外，即使是內園或馬路景單位，呎價亦高於同是三十年樓齡的青山道住宅物業。

青山道沿線三個樓齡較新的單幢物業，ONE NEW YORK、海峰呎價、ONE
MADISON，樓價比附近同屬單幢的舊樓貴得多。比較之下就看到樓齡令到硬件折舊，影響樓價：同一地段越舊的物業，樓價就越低。這種說法可算是「阿媽系女人」的老生常談，偏偏很多人就是不接受，認為新盤以溢價推售不合理，應該參考同區樓價云云。如果新物業要以同區舊樓價推售，則他日這些物業變舊時，是否又要進一步折讓呢？

物業的地段及硬件，受到先天上的局限，要改善即使有亦只能是小幅度，比如舊樓大維修，令到硬件折舊大減進而推高樓價，但亦只見於一時，老舊區域重建，小區環境改善，其效應亦是短暫而范圍有限。青山道兩旁發展已有半個世紀，其商業活動亦沒有擴散到新發展區域，那怕只是一街之隔！新建物業以硬件設計及設施取勝，但地段欠佳的話，其樓價亦僅此而矣！

美孚新邨之所以長年成為區內龍頭物業，正正是由於兩者配合取得平衡，而常被市場睇好的四小龍，其實只有硬件上的優勢，四周是工廠區、公屋、批發市場等，多年後硬件折舊，如到時小區仍未改善，樓價將會漸露疲態。所以在揀選物業時，應以物業現況的地段及硬件為主要考慮，輔以短期內及細範圍內有沒有改善空間。

揀樓秘訣

貴重地段中，筆者認為畢架山較又一村為佳，樓齡丶交通丶設施丶居住密度等均稍勝一籌，筆者甚至認為，又一村隨著樓齡日增，而環境交通無法提升，他日可能淪為九龍塘般的老舊區域。畢架山腳是新發財地帶，又一村及九龍塘是舊發財地帶。前者宜投資，後者宜居住。

荔枝角老牌屋苑美孚新邨雖然樓齡甚高，但仍能維持藍籌屋苑的地位，筆者相信在可見將來都不會改變。選擇時要留意屋苑的景觀對樓價影響最大，以向南望公園的大單位呎價最高。另一方面，屋苑改建及化妝情況頗為普遍，睇樓是必然動作。

區內新貴四個屋苑，一般泛稱「西九四小龍」，筆者認為以西九龍之大，以他們來代表未免失諸籠統。這裡幾乎是全區最高最密的地帶，當中泓景台第6座及升悅居第5座是全樓景的。碧海藍天前身是房協與恆隆合作的混合式發展，但不像深灣軒預留某座整座為居屋，而是原本計劃以抽籤決定哪些單位做夾屋，所以發展商聲稱建築質素是一樣的。

美孚及四小是填海項目，曼克頓山丶盈暉台及星匯居均是重建項目，附近有很多土地均有改變用途及重建的潛力，而南昌站將會是最大的項目。筆者估計南昌站項目有可能受惠於守九龍站及奧運站的尾門，發展商相信不會平賣，但向海一面的批發市場相信搬遷無期，因為油麻地果欄原本就計劃搬到那裡。

深水埗丶長沙灣丶石硤尾等舊區本來乏善可陳，但筆者仍想加筆到「兩美」身上，就是美居及美寧，兩者均是新地樓，離地鐵站也不太遠，呎價低除樓齡因素外，保養亦有待改進，相信大維修之後才能反映潛在價值，但作為上車盤可以考慮。

區內精選屋苑／小區

未來發展

現時進行中的33個地盤，其中有31個都是市建局或私人發展商的重建項目，只有南昌站和海棠路項目是賣地或批地。筆者看好其中西洋菜街北一帶，除了因為太子站就在信步之間，向東方向是翠綠山景和大坑東至九龍塘一帶的矮樓景，所以即使是中層單位也可以享有開揚景色。

荔枝角道與西九龍公路之間的發展亦漸有眉目：

私樓：東方石油大廈重建、嘉里鴻基貨倉重建、潤發倉重建、南昌站項目、副食品批發市場南地盤

公屋：富昌邨對面（正興建榮昌邨）、南昌站隔鄰6號地盤、高爾夫球練習場、副食品批發市場北地盤、蔬菜批發市場東地盤

居屋：聖瑪加利學校隔鄰、蔬菜批發市場西地盤

小區：英華學校隔鄰正興建西九龍法院大樓、星匯居後方的宏昌工廠大廈和4號家禽批發市場改為休憩用地

餘下未有定案的只有宇晴軒對面的1號家禽批發市場、前長沙灣屠房

附近的私人發展項目亦陸續起動，除了南昌站之外，一號西九龍旁的東方石油重建圖則已在2012年獲屋宇署批准圖則；潤發倉（華潤）及嘉里鴻基貨倉（嘉里及新鴻基）曾經申請轉為住宅用途，卻在到期前撤回，遲早亦會提到議事日程。

值得一提的是從南昌站沿海壇街兩旁，市建局正在進行大規模重建，幾乎將街道兩旁的舊樓拆個乾淨，到這些大廈陸續落成後，加上南昌站的便利及其商場，一個新興的中產小區將會誕生。

節錄自拙作：《香港各區置業指南》 (2013年)

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