嚴選私樓王-荔枝角。美孚新邨(2013/07/21)

嚴選私樓王-荔枝角。美孚新邨
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美孚新邨交通及購物均自給自足,加上戶型眾多,單位實用方正,長年佔據九龍指標性屋苑的寶座。

屋苑 美孚新邨
位置 荔枝角
發展商 新世界
落成期 1969-1978年
座數 99座
層數 15-21層
每層伙數 4-12伙
單位 13,114個
面積 實用 建築
一房 429-507呎 560-680呎
兩房 460-832呎 616-1,109呎
三房 509-931呎 680-1,241呎
三房連套房 588-1,195呎 860-1,593呎
四房或以上 1,312-1,435呎 1,750-1,913呎
開則 日字廳、左右廳、曲尺廳
參考實用率 75%
康樂設施 花園
小學校網 40
中學校網 KL2深水埗區
所屬選區 F13美孚中
家庭收入中位數 $36,040

屋苑規劃

美孚新邨共有八期99座大廈,是座數最多的私人屋苑(不計獨立屋),最特別是地址使用街道名稱和門牌號,比如百老匯街XX號X樓,沒有座數號碼。屋契上只有實用面積,沒有建築面積,理論上實用率是100%,不過地產代理行業自行為美孚的單位面積發水,多以75%作為參考實用率。

由於在美孚興建的時代,室內沒有窗台及其他發水設計,甚至連冷氣機台都沒有,開則也沒有鑽石廳,會所、電梯大堂和走火通道也設計得很細少,所以在私人屋苑之中實用性數一數二。

景觀及環境

由於屋苑範圍甚大,所以景觀及環境也多有變化,多數的單位都是內園望樓景或馬路景,第1,2,3及8期有被稱為「凸海」可以看到海景,不過同時也會被三號幹線或貨櫃碼頭滋擾;第4及8期向曼克頓山有「面壁」景;第1,2及7期沿葵涌大橋受噪音滋擾;較理想的是第5,6及7期的公園景或山景。不過要留意舊石油氣站會興建樓宇,景觀就必定受影響,變為「屏風景」。

商業及社區環境

屋苑設有兩個商場,第4期美孚廣場共有四層高,第7期萬事達廣場只有兩層,都是民生日用的街坊場級數。雖然屋苑不設會所,在鄰近大型社區設施,公園、泳池、室內運動場、圖書館都有,可算是「不用養會所,又有得用會所」。屋苑不算高收入社群,亦沒有校網優勢。

交通配套

除了坐落於荃灣線及西鐵線之上,是新界西出入九龍的轉車站外,也是由九龍與葵涌之間的必經之路,所以巴士路線可算是四通八達。屋苑設有大量停車位,切合居民交通所需。

升值潛力

美孚樓價表現長期跑贏大市,同時由於各種面積均有選擇,是典型的俄羅斯公仔結構,有利於上車和換樓,缺點是無論交通或社區均已發展成熟,缺乏更上一層樓的潛力。

美孚新邨無論自住或收租,均值得考慮,不過始終樓齡甚高,就不可期望有爆炸性的表現。

屋苑 美孚新邨
屋苑規劃 1.5
景觀及環境 1.0
商業及社區價值 0.5
交通配套 2.0
升值潛力 1.5
合計 6.5
屋苑規劃 設有花園,沒有會所或泳池
實用率甚高,部份單位設有露台
間格方正,容易擺放傢俬
1.5 分
景觀及環境 大廈擺位集中,較多樓景單位
受高速公路及貨櫃碼頭滋擾
部份單位享公園海景,景觀變數低
1.0 分
商業及社區價值 附設商場
附近較少高增值就業機會
欠缺校網優勢
0.5 分
交通配套 鄰近港鐵站
直接交通前往港九商業區
直接交通前往出境通道
2.0 分
升值潛力 樓價表現跑贏大市
具備不同面積的換樓結構
有新供應
1.5 分
屋苑評分 6.5 分
總結 管理良好,保養得宜,具備投資及居住價值

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